Как составить договор купли-продажи земельного участка в 2024 году?

Граждане приобретают земельный участок для различных целей, от чего зависят особенности сделки. Чтобы при заключении сделки не возникло никаких проблем, нужно хорошо к ней подготовиться. Рассмотрим, как составить договор купли-продажи земельного участка.

Нормативная база

При заключении сделки учитывают следующие нормативно-правовые акты:

• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Как оформить договор купли-продажи земельного участка?

Перед тем, как оформить договор, необходимо изучить его особенности. Документ составляется с учетом норм Гражданского кодекса.

Форма и содержание

Форма договора не утверждена законодательством. Участники сделки могут прописать в нем свои условия.

Но в обязательном порядке типовой договор должен содержать следующую информацию:

• предмет (ст. 554 ГК РФ);
• цена (ст. 555 ГК РФ);
• объект сделки;
• реквизиты сторон.

Без этих разделов договор будет считаться недействительным.

Дополнительно в документ включается следующая информация:

• состояние объекта недвижимости;
• передача земельного участка покупателю;
• права и обязанности сторон;
• способы разрешения споров;
• изменение и расторжение договора.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и не требует нотариального заверения (ст. 550 ГК РФ). Исключением являются случаи, когда приобретается доля, а также объектом недвижимости владеет несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Нотариальное удостоверение не требуется, если земля в долевой собственности, но все владельцы продают свои части по одной сделке.

В договоре может быть предусмотрено распределение расходов по оформлению документов между сторонами. В соглашении должны стоять подписи всех участников сделки.

В ст. 37 ЗК РФ указываются пункты, которые недопустимо указывать в документе.

К ним относят:

• установление права выкупа земли продавцом по собственному желанию;
• запрет на регистрационные действия с участком, передачу его третьим лицам;
• ограничение ответственности продавца в случае, если на землю будут претендовать граждане, не участвовавшие в сделке.

Образец типового договора

Правильный образец типового договора можно скачать ниже. Участники сделки могут добавить в него условия по собственному усмотрению, если они не противоречат нормам законодательства.

Документы к договору

К соглашению прилагаются следующие документы:

• паспорта участников сделки;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• правоустанавливающие документы;
• акт приема-передачи (ст. 556 ГК РФ).

Список может дополняться, в зависимости от особенности сделки. Если интересы гражданина представляет третье лицо, то у него должна быть нотариальная доверенность. При оформлении соглашения с особым режимом оплаты (рассрочкой, частями) может прилагаться график внесения платежей.

В некоторых случаях может понадобиться согласие от супруга продавца, если земля была куплена в период брака.

Регистрация сделки

Заключенный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать как в государственной организации, так и через МФЦ или у нотариуса.

В первом случае необходимо записаться на прием, чтобы отдать документы. Если оформление происходит по доверенности, то она должна быть заверена у нотариуса. Длительность процедуры составляет до 7 рабочих дней.

В МФЦ требуется подать тот же пакет документов, что и в Росреестр. Документы о переходе права собственности будут готовы не позднее 9 рабочих дней.

Если сделка должна быть заверена нотариусом, то он самостоятельно подаст документы в Росреестр в день ее совершения. Если из-за технических проблем это невозможно, то в течение 2 суток они должны быть переданы в ведомство в бумажном варианте. Дополнительная плата за эту услугу не взимается.

Расходы на оформление договора

Оформление договора предусматривает оплату госпошлины. За регистрацию земельного участка ее размер составляет 350 руб. (ст. 333.33 НК РФ). Если одновременно регистрируется переход права собственности на дом, то понадобится заплатить дополнительно 2000 руб.

За нотариальное удостоверение договора придется оплатить 0,5% от стоимости сделки. При этом минимальный размер пошлины составляет 300 руб., а максимальный 20000 руб. Нотариус может взять деньги за технические услуги. Расценки должностных лиц в разных регионах могут различаться.

Особенности договора купли-продажи земельного участка

Заключение договора в каждом индивидуальном случае имеет свои особенности.

При покупке в ипотеку

Нередко гражданами берется ипотека для приобретения объекта недвижимости. Для этого покупатель должен заключить договор с банком.

В документе между заемщиком и банком должны указываться следующие сведения:

• предмет договора (земельный участок и дом);
• источник оплаты и порядок расчета;
• срок действия документа;
• права и обязанности сторон;
• сведения об участниках сделки;
• подписи всех сторон.

До погашения кредита недвижимость будет находиться под обременением. То есть, владелец не сможет ее продать или подарить без согласия финансовой организации.

При покупке участка и дома под материнский капитал

При покупке объектов недвижимости можно использовать материнский капитал. Нужно учитывать, что на пособие приобретается непосредственно дом, стоящий на участке. Он должен быть признан пригодным для жилья.

Материнский капитал можно использовать для строительства или реконструкции дома, в том числе на садовом участке, если он зарегистрирован как жилой объект недвижимости.

При покупке участка с домом

Если покупается земля с домом, то это прописывается в договоре. В такой ситуации увеличивается размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости.

При покупке участка с СНТ

При покупке участка с СНТ нужно обратить внимание на документы, предъявляемые продавцом. Правоустанавливающими бумагами могут служить договор купли-продажи, постановление администрации о выделении земли, свидетельство о праве на наследство. При оформлении сделки заключается стандартное соглашение.

Вопросы наших читателей

Как признать договор купли-продажи земельного участка недействительным?

Гражданин, интересы которого задеты, могут подать заявление в суд на признание договора недействительным в течение года после его заключения.

Это делается при наличии следующих оснований:

• одной из сторон является недееспособный гражданин;
• на момент заключения договора продавец или покупатель не отдавали отчет в своих действиях;
• сделка совершена под угрозой психического или физического насилия;
• договор не соответствует требованиям законодательства.

Подводные камни

При оформлении договора купли-продажи земли нужно учитывать следующие особенности:

1. В документе должны быть указаны цена участка, кадастровый номер и технические характеристики. Без этого договор может быть признан недействительным. Перед покупкой рекомендуется проверить, чтобы сведения в кадастровом паспорте соответствовали реальным параметрам.
2. Если на участке построен дом, то он продается вместе с землей (ст. 35 ЗК РФ). В соглашении может быть указано отдельно две цены или одна общая. На практике чаще встречается второй вариант. Если собственников дома будет несколько, то порядок пользования участком определяется тем, какая доля у гражданина в объекте недвижимости.
3. Для признания договора купли-продажи недействительным необходимо подавать заявление в районный суд. Он должен располагаться по месту нахождения объекта недвижимости, если в требования включено признание права на землю. При подаче иска о том, чтобы просто признать сделку недействительной, это может быть сделано по месту жительства ответчика.

Заключение

Подведем итоги:

Правильно составленный документ является гарантией того, что в будущем сделка не будет оспорена. Поэтому рекомендуется перед заключением соглашения проконсультироваться с юристами. Они проверят документ на соответствие действующему законодательству, смогут дать советы по правильному оформлению, что снизит риски для покупателя и продавца к минимуму.