Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка?

При покупке земли оформляется договор купли-продажи. Но стороны в любой момент могут пожелать отменить сделку. Расторжение договора купли-продажи земельного участка проводится в определенном порядке в зависимости от конкретной ситуации. Процедура может осуществляться мирно или через суд.

Основания расторжения договора купли-продажи земельного участка

Основания для прекращения действия договора купли-продажи участка отражены в статье 450  главы 29 ГК РФ.

Среди них выделяют:

• существенное нарушение условий одной из сторон;
• отказ от исполнения обязательств;
• существенное изменение обстоятельств.

По инициативе покупателя

Покупатели чаще выступают с требованиями расторгнуть договор. При определении возможности аннулирования соглашения можно ориентироваться и на Земельный кодекс РФ.

В статье 37 отражается, что процедура проводится при:

• наличии обременений на земельный участок, о которых не упомянул продавец;
• невозможности осуществления строительства на участке (например, наличие линии электропередачи, принадлежность участка к охраняемой зоне);
• передаче продавцом недостоверной информации, в том числе о характеристиках участках, которые могли уменьшить цену;
• сокрытии данных, которые могут быть признаны важными.

При наличии таких трудностей покупатель может потребовать снижение цены надела или возврата денег с расторжением договора.

Продавцом

Расторжение договора продавцом чаще происходит в связи с неоплатой участка, неполной оплатой и задержкой оплаты. Такие споры решаются в суде.

Как показывает судебная практика, не всегда решение выносится в пользу истца. Судья может посчитать, что иск должен быть подан не для расторжения соглашения, а взыскания средств на оплату земельного участка.

Процедура расторжения

Расторжение договора возможно несколькими способами:

• по соглашению сторон;
• до регистрации сделки в Росреестре;
• после регистрации в ходе судебного заседания.

Если стороны договорились мирно уладить ситуацию, провести процедуру не составит труда. Сложнее осуществляется расторжение, когда сделка уже регистрируется.

В одностороннем порядке

Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке по инициативе покупателя или продавца.

Для этого необходимо следовать инструкции:

1. Покупатель и продавец обсуждают причину расторжения соглашения. Инициатор процедуры доводит ее до второй стороны.
2. На имя нарушителя пунктов соглашения составляется письменная претензия. В ней отмечаются основания и требования к виновнику. Пострадавшая сторона должна отметить, что не согласна исполнить свои обязательства.
3. Оформляется заявление о прекращении действия договора купли-продажи. Оно готовится в трех экземплярах. Один остается на руках у инициатора расторжения, второй передается нарушителю. Третий вариант передается в Росреестр.
4. Право собственности перерегистрируется на продавца. Покупатель освобождает переданный ему участок. Осуществляется возврат денежных средств.

По соглашению сторон

Самый простой способ расторжения договора – по соглашению сторон.

Процедура проводится в несколько этапов:

1. Продавец и покупатель встречаются и обсуждают ситуацию, возможность расторжения договора.
2. Оформляется дополнительное соглашение к основному договору.
3. Стороны подписывают соглашение о расторжении.
4. Если уже была проведена регистрация договора в Росреестре, потребуется зарегистрировать соглашение.

Через суд

Процедура расторжения проводится через суд в следующих случаях:

• продавец отказывается передать землю в установленный договором период;
• покупатель отказывается принять участок;
• денежные расчеты не были произведены в установленный срок.

Если документы еще не были переданы на регистрацию в Росреестре, подается исковое заявление о расторжении соглашения. В случае передачи договора в Росреестр потребуется приостановить процедуру регистрации. Для этого направляется соответствующее заявление. После этого необходимо обратиться в суд с иском.

Расторжение уже прошедшего регистрацию договора так же возможно через суд. Дополнительно нужно выдвинуть требования о возврате уплаченных средств.

Процедура отличается длительностью. Но если иск признается правомерным, пострадавший может не только вернуть имущество или деньги, но и компенсировать нанесенный ущерб и моральный вред.

Образец иска

Чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, которая понесла убытки, важно грамотно составить исковое заявление.

Исковое заявление состоит из нескольких основных частей:

1. Преамбула. В ней отражаются личные данные истца – фамилия, имя, отчество, адрес проживания и контактный телефон. Также указываются аналогичные сведения об ответчике. Прописывается наименование судебного органа, который будет рассматривать дело.
2. Фактическая часть. В ней излагаются претензии истца к ответчику. Важно отметить, какие меры досудебного урегулирования конфликта были предприняты. Стоит указать, была ли направлена претензия, предложено расторжение договора по соглашению сторон.
3. Завершающая часть. Отмечается сумма, которую истец хочет получить с ответчика. Можно указать размер морального и материального вреда, издержек, понесенных при обращении в судебные органы.
4. Приложения. Указывается перечень приложений, которые передаются на рассмотрение суда вместе с исковым заявлением.

Сроки

Заключенный между сторонами договор вступает в законную силу сразу после подписания. Но право собственности возникает только после процедуры регистрации. Норма отражена в статье 131 ГК РФ. На регистрацию гражданам отводится 18 дней. Поэтому в этот срок можно решить вопрос по соглашению сторон.

Если процедура регистрации уже началась, недовольная сторона может обратиться в Росреестр для остановки действий с договором. В суде потребуется предоставить аргументы, являющиеся основанием для этого. Срок, на который может быть приостановлена процедура регистрации, составляет 3 месяца.

Госпошлина

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи связаны с имущественными правами. В соответствии с этим госпошлина при подаче заявлений исчисляется в соответствии с подпунктом 1 пунктам 1 статьи 333.19 НК РФ.

При обращении в суд с любым имущественным иском платеж в казну устанавливается на основании цены имущества. Ориентироваться нужно на стоимость земли, указанную в договоре.

Если земля куплена в ипотеку

Даже при покупке земли в ипотеку возможно расторжение договора. Но важно предварительно оповестить банк о желании провести процедуру. Это необходимо, чтобы покупатель не понес трат, а его кредитная история не была испорчена.

При приобретении участка в ипотеку и дальнейшем расторжении договора процедура проводится в несколько этапов:

1. Направление заявления в банк. В нем нужно отразить просьбу пересмотреть ипотечный договор в связи с пожеланием расторгнуть договор купли-продажи.
2. Передача заявления в органы Росреестра. В нем прописывается необходимость переоформления свидетельства о праве собственности.
3. Передача документов, подтверждающих, что договор купли-продажи был расторгнут, в банк. Необходимо для дальнейшего расторжения ипотечного соглашения.

Процедура может потребовать большего количества времени в отличие от случаев приобретения участка за счет собственных средств.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи земли

Расторжение предварительного договора требуется при внесении авансового платежа. Он не дает оснований совершать юридически значимые действия. Поэтому аннулировать его можно просто.

Расторгнуть предварительный договор можно без участия нотариуса. Используется простая письменная форма. Но чтобы быть уверенным, что аннулирование сделки состоялось, можно привлечь специалиста.

Заключение

Рассмотрев тему, стоит сделать несколько выводов:

1. Расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно при наличии веских оснований. Выступить с инициативой могут и покупатель, и продавец.
2. До регистрации сделки в Росреестре можно провести процедуру по соглашению сторон. Если право на участок уже было передано по закону, необходимо обращаться в судебные органы.
3. Даже при приобретении земли в ипотеку расторжение договора возможно. Но для этого потребуется оповестить банковскую организацию.
4. Расторжение предварительного договора также возможно. При этом покупатель может потребовать вернуть авансовый платеж.

Процедура имеет свои особенности и тонкости. С ними поможет разобраться профессиональный юрист. Специалисты нашего сайта проведут подробную консультацию и подготовят, при необходимости, исковое заявление в суд.