Москва и обл: Сделка с недвижимостью представляет собой сложную процедуру, состоящую из нескольких этапов. После договора с продавцом нередко покупатель перечисляет задаток за квартиру. Но не всегда все идет так, как планировалось изначально, и сделка может сорваться. В таком случае понадобится сделать возврат задатка за квартиру. Процедура имеет свои особенности и нюансы.
Содержание
Возврат задатка за квартиру
После того, как покупатель нашел квартиру, которая его устраивает, он может внести задаток для того, чтобы ее сняли с продажи. Для этого заключается соглашение в письменном виде (ст. 380 ГК РФ), или предварительный договор (Постановление Пленума Верховного суда РФ № 48).
Размер задатка не прописывается в законодательных актах. Поэтому сумма определяется по соглашению между сторонами.
В договоре о выплате задатка должны указываться следующие сведения:
- информация о сторонах;
- данные об объекте недвижимости;
- стоимость квартиры;
- сумма задатка;
- срок исполнения;
- подписи сторон.
О том, что задаток получен, оформляется расписка от продавца. Перечисленная сумма учитывается как часть средств от общей стоимости жилья.
По соглашению
В документе о передаче задатка может быть прописана обязанность сторон по его неисполнению. Если сделка отменяется по соглашению сторон, то сумма полностью возвращается покупателю (ст. 381 ГК РФ).
Задаток перечисляется обратно тому, кто его внес и в случае, когда договор не может быть исполнен по независящим от сторон обстоятельствам (ст. 416 ГК РФ).
В случае отказа продавца
Сумма, которую перечислил покупатель, в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи возвращается в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
На практике такая ситуация может случиться, если стоимость недвижимости резко возрастает. В договоре могут быть прописаны другие условия возвращения задатка и сумма неустойки.
В случае отказа покупателя
Сделка может не состояться по инициативе потенциального покупателя.
Причинами могут служить:
- дефекты в квартире, не обнаруженные ранее;
- несвоевременная подготовка необходимых документов;
- участие в сделке нескольких лиц и невозможность исполнения одним из них обязательств.
В случае отказа покупателя от заключения договора без уважительных причин, деньги остаются продавцу. Кроме того, вторая сторона обязана возместить понесенные убытки, если в соглашении не прописаны другие условия (ст. 381 ГК РФ).
В случае отказа банка в выдаче ипотечного кредита
Нередко будущий владелец квартиры обращается в банк за получением ипотеки для покупки недвижимости. Покупатель должен согласовать с финансовой организацией сделку и получить письменное разрешение на ее проведение. Но на практике банк может дать предварительное согласие, а затем отказать в выдаче кредита.
В такой ситуации считается, что сделка не состоялась по вине покупателя, поэтому задаток остается продавцу. Чтобы избежать этого, следует прописать в соглашении условие, что в случае отказа банка в оформлении ипотечного кредита, деньги будут возвращены их владельцу. Это защитит будущего покупателя и позволит не попадать в спорные ситуации.
Позвоните дежурному юристу сайта и он ответит на все ваши вопросы:
8-800-333-52-20 (звонок по России бесплатный)
Что делать, если продавец не возвращает деньги?
В случае, когда стороны не могут прийти к соглашению, пострадавший участник может обратиться в суд. Если покупатель сможет доказать, что сделка не состоялась исключительно по вине продавца, то он сможет взыскать оплаченную сумму в двойном размере.
Досудебная претензия
Перед подачей иска должна быть оформлена досудебная претензия и предпринята попытка мирно урегулировать конфликт.
Для этого необходимо отправить заявление продавцу, где указывается следующее:
- дата и время несостоявшейся сделки;
- требования покупателя;
- разумные сроки возвращения средств.
Документ составляется в двух экземплярах. Он может быть передан лично юридическому лицу, если планировалась сделка с Девелопером, или собственнику жилья на вторичном рынке.
Предпочтительней направить претензию заказным письмом. В конверт необходимо вложить опись отправленных документов. В суд понадобится предоставить уведомление о вручении в качестве доказательства попытки досудебного урегулирования конфликта.
Обращение в суд
Если продавец отказывается вернуть деньги, покупатель может обратиться в суд.
Для подачи иска, необходимо выполнить следующее:
- Подготовить документы, доказывающие неисполнение обязательств продавцом.
- Обратиться в суд по месту регистрации ответчика.
- Дождаться принятия документов.
- Явиться на заседание в назначенную дату и время.
- Получить судебное решение.
- Передать документ в ФССП для взыскания долга.
Если продавец отказывается возвращать задаток, то он нарушает гл. 25 ГК РФ. При написании иска следует указывать статьи, которые были проигнорированы второй стороной.
Основанием для подачи иска может служить Закон № 2300-1 «О защите прав потребителей», если квартира была куплена в новостройке и ответчиком выступает юридическое лицо. Оплачивать госпошлину в такой ситуации не потребуется.
Причиной обращения в суд в таком случае может стать ненадлежащее информирование о товаре и право покупателя получить полные сведения об объекте сделки. Согласно законодательному акту потребитель имеет право подать заявление и на получение моральной компенсации, а также оплаты судебных расходов.
Если квартиру планировалось покупать на вторичном рынке, то ответчиком будет физическое лицо, собственник квартиры. В таком случае понадобится оплатить госпошлину, размер которой зависит от суммы иска (ст. 333.19 НК РФ).
Судебная практика
Судебная практика показывает, что решение может принимать в пользу как ответчика, так и истца. Важно, чтобы обе стороны предъявили наиболее полно доказательства того, что их права были нарушены.
В Красноярский суд обратился покупатель, который требовал с продавца задаток в двойном размере на основании того, что договор купли-продажи не был заключен по вине продавца. Ответчик не информировал истца о том, что квартира находилась в обременении, в залоге у банка. Покупатель предварительно перевел на счет продавца 50 000 руб. в качестве задатка, обязуясь приобрести объект недвижимости в указанный срок, но сделка не состоялась.
Решение № 2-5985/2019 от 29 ноября 2019 г. Красноярского суда основывается на том, что в выписке из ЕГРН, представленной ответчиком, и датированной за день до даты сделки никаких обременений указано не было. Соответственно, ничего не препятствовало заключению договора. Суд постановил, что требование выплаты задатка в двойном размере не соответствует действующим законодательным актам. При этом ответчику было присуждено вернуть полученные от покупателя денежные средства в полном объеме.
В Коломенский городской суд Московской области поступило заявление о взыскании с продавца квартиры задатка, процента за использование чужих денежных средств, компенсации морального вреда и расходов на судебные издержки. Истец передал ответчику часть стоимости квартиры в качестве аванса. В последующем он отказался от заключения сделки. Между покупателем и продавцом был оформлен предварительный договор. Владелец недвижимости отказался вернуть часть средств, обосновывая это тем, что они являются задатком.
На основании изучения материалов дела суд принял Решение № 2-2296/2019 2-2296/2019~М-2321/2019 М-2321/2019 от 27 ноября 2019 г. Согласно документу, ответчик обязан вернут оплаченные ему деньги, так как договор о выплате задатка не был заключен, соответственно, средства считаются авансом. При этом в моральной компенсации истцу было отказано.
Покупка квартиры всегда сопряжена со сложностями. Покупатель может перевести продавцу на счет аванс или задаток до заключения сделки. Эти понятия различаются с юридической точки зрения. В первом случае сумма возвращается полностью, если сделка не заключена. Задаток остается продавцу в полном объеме в случае, когда покупатель без весомых причин отказался от подписания договора. Если собственник является инициатором аннулирования сделки, то вторая сторона может претендовать на возвращение средств в двойном размере.
