Как оформить предварительный договор купли-продажи доли квартиры?

При продаже части недвижимости стороны заключают договор. Для закрепления договоренности еще до самой сделки можно составить  предварительный договор купли-продажи доли квартиры. В нем отражаются основные условия, что позволит сторонам ознакомиться с особенностями сделки еще до момента передачи недвижимости и денег. Рассмотрим, для чего нужен и как оформляется документ в 2024 году.

Понятие предварительного договора купли-продажи

Понятие предварительного договора купли-продажи (ПДКП) отражено в статье 429 ГК РФ. В соглашении, которое составляется в письменном виде, прописываются условия основного документа. А основной задачей является закрепление достигнутой между сторонами договоренности.

Для чего необходим предварительный договор?

Документ необходим, чтобы стороны обговорили основные условия сделки. Он может быть оформлен по различным причинам.

Среди распространенных оснований выделяют следующие:

1. Оформление ипотечного кредита. Банк может настаивать на оформлении документа, чтобы прописать цену, порядок расчета.
2. Объект недвижимости имеет несколько собственников. Владельцы долей обладают преимущественным правом на покупку. Только при их официальном отказе продавец может предложить долю третьим лицам. На период, пока собственники не дали решение о покупке, можно оформить предварительный договор.
3. Продавец не является собственником объекта. Если требуется время не переоформление права собственности, стороны могут составить данную бумагу. После того, как доля будет принадлежать продавцу, можно заключить основную сделку.

Правила оформления

В статье 429 ГК РФ отмечается, что форма предварительного соглашения должна полностью соответствовать форме основного договора. При подготовке заявления можно использовать данный образец:

Первые страницы договора:

В документе необходимо отразить следующую информацию:

1. Данные о сторонах. Прописываются ФИО покупателя и продавца, адреса их проживания.
2. Предмет. Указывается адрес квартиры, этажность дома, этаж расположения объекта, общая площадь, а также размер доли.
3. Основание возникновения права собственности. Отмечаются реквизиты правоустанавливающего документа.
4. Стоимость доли. Необходимо прописать не только размер, но и порядок оплаты, внесения предоплаты.
5. Срок заключения основного договора. Прописывается дата, когда должно быть заключено основное соглашение. При отсутствии такого пункта максимальный период составляет 1 год.
6. Подписи сторон.

Документы для заключения договора

Для заключения сделки стороны должны подготовить необходимые документы.

Образцы предварительного договора

Форма может меняться в зависимости от того, продаются ли доли несовершеннолетних владельцев.

➟ С долями детей

При оформлении договора продажи доли, которая принадлежит несовершеннолетнему гражданину, можно использовать образец выше. В целом документ имеет аналогичную форму. Но составляется он от имени продавца (родителя или опекуна), который будет представлять интересы несовершеннолетнего.

Для проведения процедуры обязательно потребуется получение разрешения от органов опеки и попечительства, если владельцем доли является лицо возрастом до 18 лет.

Контролирующее учреждение проверяет:

• получит ли ребенок долю в новой недвижимости;
• площадь квартиры (должна быть не меньше той, которая продается);
• наличие объектов инфраструктуры в новом месте.

➟ С долями

Если продается квартира, разделенная на доли между двумя собственниками, необходимо подписывать документ с каждым из них. Форма остается аналогичной. При оформлении можно использовать образец выше.

Как его заключить и можно ли расторгнуть?

Процедура заключения ПДКП состоит из нескольких этапов:

1. До оформления требуется оповестить владельцев других долей о продаже. Для этого им направляется письмо с уведомлением. На ответ собственникам дается 1 месяц.
2. Если совладельцы не ответили или отказались приобретать долю, можно начать сделку с посторонним лицом. Предварительный договор составляется в двух экземплярах для каждой из сторон.
3. Стороны изучают условия и ставят подписи.
4. Документ заверяется в нотариальной конторе.

Гарантии при заключении предварительного договора

ПДКП не дает гарантии покупателю. В процессе проведения основной сделки могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Поэтому сам по себе документ не может исключать форс-мажоров.

Основной гарантией является то, что продавец подпишет основной договор. Если он не сделает это добровольно, процедура будет проведена в принудительном порядке. Второй вариант возможет через суд.

Задаток в предварительном договоре

Задатком называют денежные средства, которые передаются одной из сторон. В соответствии с пунктом 4 статьи 380 ГК РФ стороны могут прописать в документе условие передачи задатка. Данный пункт обеспечивает обязательство заключения основного соглашения (статья 429 ГК РФ).

Использовать задаток можно только в качестве обязательства заключения основного договора. Обеспечение других обязательств данным способом невозможно.

Условие о предоставлении задатка прописывается в тексте предварительного договора. Также может быть заключено отдельное соглашение о задатке, которое прикладывается к документу.

Сторона, которая получила сумму, оставляет деньги себе, если сделка не состоялась по вине контрагента. Если продавец виновен в том, что основной договор не заключен, задаток возвращается в двойном размере (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

Возврат задатка возможен, если стороны обоюдно отказываются проводить сделку. Это обусловлено тем, что обязательство прекратилось до начала исполнения, ведь ПДКП невозможно исполнить (пункт 1 статьи 381).

Возможные риски для покупателя

Покупатель в ходе заключения сделки защищен меньше продавца.

Поэтому выделяют некоторые риски:

1. Отсутствие гарантии на получение жилья. Покупатель может не получить жилье, так как предварительное соглашение – это не договор купли-продажи. Продавец может отказаться от подписания основного документа, придется доказывать правоту через суд.
2. Соглашение может быть признано незаключенным. Это возможно, если не соблюдена форма и не согласованы обязательные условия.
3. Риск двойной продажи жилья. Покупатель не может знать, сколько ПДКП заключил продавец, так как документ не регистрируется в Росреестре. Если квартира будет передана одному из покупателей, остальные могут добиваться соблюдения своих прав только через суд.
4. Риск потери аванса или задатка. Если продавец исчезнет с деньгами, требуется обращаться в суд.
5. Риск приобретения квартиры с обременением. Продавец может намеренно скрыть, что недвижимость находится в залоге. Необходимо потребовать выписку из ЕГРН. А в предварительном договоре стоит прописать условие, что продавец гарантирует отсутствие обременения.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если стороны заключили основной договор или расторгли предварительный. Также он будет считаться недействительным, если за указанный срок основное соглашение так и не было подписано по обоюдному согласию.

Порядок расторжения должен быть прописан в документе. Процедура может предусматривать выплату штрафа.

Процедура расторжения ПДКП несет в себе последствия:

1. Если покупатель отказывается от покупки доли, он может не заключать основной договор. Но при внесении задатка сумма остается у продавца.
2. Если продавец отказывается заключать основной договор, он должен вернуть задаток в двойном размере.
3. Если задаток не вносился, а стороны передумали подписывать соглашение, они ничего не теряют.

Вопросы наших читателей

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи доли квартиры?

Для расторжения предварительного договора необходимо следовать инструкции:

• Необходимо изучить прописанные в соглашении условия. Если выявлены нарушения пунктов одной из сторон, то пострадавший контрагент может расторгнуть соглашение. Для этого нужно сформулировать причину.
• Направить уведомление в письменной форме второй стороне. В нем нужно прописать причины расторжения, требование вернуть предоплату. Претензия направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
• Если претензий нет, то участники заключают соглашение о расторжении договора. Оно заверяется нотариально.
• Если стороны пришли к обоюдному мнению, задаток возвращается покупателю. При наличии несогласий необходимо ориентироваться на пункты договора. Сумма может остаться у продавца, если договор расторгается по вине покупателя. В момент возврата средств составляется расписка.

Подводные камни

При оформлении предварительного договора можно столкнуться с проблемными моментами:

1. Стороны могут нарушить правила составления документа. Если не будет соблюдена форма, не прописаны условия, то договор может быть признан незаключенным.
2. Необходимо тщательно согласовывать денежные вопросы. Обязательно указывается порядок внесения задатка, его размер, возврат в случае расторжения соглашения.
3. Тонкости процедуры знают не все граждане. Чтобы продавец не обманул покупателя, лучше обратиться за помощью к юристу.

Заключение

Выделим основные моменты по теме:

Самостоятельное оформление договора возможно. Но чтобы обезопасить себя, приобрести имущество и не лишиться денег, лучше обратиться к юристу. Наши специалисты помогут вам подготовить документ и без проблем провести сделку.