Как узаконить самовольную постройку: порядок, перечень документов, образец иска

Самовольную постройку нельзя продать, подарить или совершить с ней другие юридически значимые действия. Для этого владелец должен оформить ее в собственность. Рассмотрим, как узаконить самовольную постройку, какие документы нужны и что будет, если этого не сделать.

Что такое самострой?

Самовольная постройка представляет собой сооружение, которое не согласовано с администрацией населенного пункта, где оно размещено.

Узнать, что строение является самостроем можно по следующим характеристикам:

• земельный участок не оформлен в собственность владельца;
• строение не согласовано с соответствующими структурами;
• объект возведен с нарушением градостроительных норм и требований;
• земля не предназначена для такого использования.

Требования к самострою

Строение нужно легализовать по различным причинам. У владельца самостроя могут возникнуть проблемы с административными или контролирующими органами, соседями.

Чтобы узаконить самовольную постройку, которая уже существует, должны быть соблюдены следующие требования:

1. Надлежащее оформление.
2. Назначение земли.
3. Согласование постройки.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

➟ Надлежащее оформление

Земля должна быть в собственности или аренде по договору. Если владелец не имеет документов на участок, то их нужно получить.

Для этого необходимо обратиться в отделение Росреестра или МФЦ со следующим пакетом документов:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о вступлении в наследство, дарственная, договор купли-продажи, аренды);
• кадастровый паспорт;
• квитанция об оплате госпошлины (2000 руб. для физических и 22 000 руб. для юридических лиц).

В договоре аренды должна быть прописана полная информация об участке, в том числе кадастровый номер, адрес, площадь, целевое назначение. Земля, переданная под жилое строительство до 2001 года, может быть бесплатно приватизирована.

➟ Назначение земли

На участках, расположенных на СНТ или предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, допускается возводить жилой дом не более 3 этажей и хозяйственные постройки. Это требование относится и к земле, выделенной под ИЖС.

Если требуется построить другой объект недвижимости, то требуется изменить назначение участка. Для этого владелец должен обратиться в администрацию по месту расположения объекта недвижимости. Глава может дать разрешение на изменение вида использования по результатам публичных слушаний. Владельцу выдается документ, который будет подтверждать соответствие фактического и разрешенного применения надела.

➟ Согласование постройки

Перед тем, как строить жилой дом, необходимо получить разрешение. Если собственник не сделал этого, то можно согласовать строение уже после его возведения. Для этого понадобится заказать технический план у кадастрового инженера. Параметры объекта недвижимости не должны нарушать санитарных, пожарных и других технических норм. Объект недвижимости ставится на кадастровый учет.

Административный путь

Самострой можно зарегистрировать в собственность двумя путями: административным и судебным. Первый способ более простой и требует меньше времени.

➟ Порядок действий

Порядок действий зависит от конкретных обстоятельств и особенности постройки.

Если постройка возведена на территории СНТ и является нежилой, то нужно выполнить следующее:

1. Заказать технический план в кадастровой службе.
2. Оплатить пошлину за регистрацию недвижимости.
3. Подать в МФЦ заявление и техплан.
4. Получить документ о праве собственности.

Если объект недвижимости находится на участке, предназначенном для ИЖС или ЛПХ, то для начала необходимый пакет документов следующий:

• выписка из ЕГРН на участок;
• градостроительный план надела;
• разрешение на строительство;
• технический план;
• паспорт заявителя;
• схема участка.

Градостроительный план можно получить в отделе архитектуры. В нем будет сделано заключение о том, что постройка разрешена и соответствует установленным нормам. Для согласования постройки нужно обратиться в МФЦ с пакетом документов. Если не будет найдено нарушение, то владелец получит свидетельство о праве собственности.

Судебный порядок

Если у хозяина недвижимости возникли разногласия с администрацией или регистрирующим органом, то он может обратиться в суд. Этот вопрос регламентирует ст. 222 ГК РФ.

Право собственности будет зарегистрировано, если соблюдены следующие условия:

• вид разрешенного использования земли допускает строительство;
• гражданин является владельцем или арендатором надела;
• в момент обращения постройка соответствует установленным требованиям;
• сохранение самостроя не нарушает прав и интересов других лиц, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.

Право на собственность не признают за владельцем, если он не обращался за разрешением на строительство и актом на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

➟ Образец иска

Исковое заявление составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ.

В нем важно указать следующие сведения:

• наименование судебной инстанции;
• данные об истце;
• информация об ответчике (муниципалитет);
• описание вида объекта недвижимости;
• основания для возведения постройки на участке (земля в собственности или аренде);
• детали досудебного обращения в администрацию;
• требования;
• перечень приложений;
• дата и подпись.

➟ Документы

К заявлению прикладываются следующие документы:

• техзаключение проектной организации о том, что постройка безопасна;
• градостроительный план земельного участка;
• разрешение на строительство;
• оценочное заключение о стоимости объекта для расчета госпошлины;
• квитанция об оплате госпошлины.

Техническое заключение должна выдавать организация, состоящая в СРО. Если разрешение на строительство не было получено из-за того, что администрация отказала в просьбе, то требуется подтверждение о попытке его оформить.

➟ Как подать в суд?

Судебный порядок предусматривает следующие действия:

1. Подготовка иска и документов к нему в трех экземплярах.
2. Подача заявления.
3. Участие в судебном процессе.
4. Получение решения суда.
5. Регистрация права собственности.

При выборе судебной инстанции учитываются общие правила. Иск подается мировому судье, если стоимость спорного объекта менее 50 000 руб. Районный суд рассматривает дела об объектах недвижимости от 50 000 руб.

Размер госпошлины зависит от стоимости постройки. Поэтому следует заказать экспертное заключение у оценщика недвижимости. Госпошлина рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 НК РФ.

На основании доводов истца и ответчика судья выносит решение об удовлетворении требований или отказе в этом. Если вынесен вердикт в пользу заявителя, то собственник должен получить постановление. Оно будет являться основанием для регистрации права собственности в Росреестре.

Судебная практика

Вердикт должностного лица зависит от того, насколько четко будут обоснованы доводы и требования истца. Так, решение № 2-567/2021 2-567/2021~М-364/2021 М-364/2021 от 29 июля 2021 г. по делу № 2-567/2021 Шарыповского городского суда Красноярского края было вынесено в пользу заявителя. Гражданка Н. обратилась с иском против Администрации города Шарыпова для признания права собственности на объект реконструкции.

Владелица дома выполнила работы, в результате которых изменилась планировка и общая площадь. Гражданка обратилась в администрацию для узаконивания изменений, но ей было отказано. Основанием назвали то, что расстояние от основного строения до соседнего участка стало менее 3 метров. При этом объект недвижимости полностью соответствует пожарным и санитарно-гигиеническим требованиям, строительным нормам.

Истец предоставила суду экспертные заключения и акты, подтверждающие это. Гражданка Н. посчитала, что выполнила попытку узаконить реконструкцию досудебным путем, обратившись в администрацию. Суд рассмотрел все доводы и принял решение признать право собственности истицы на объект недвижимости.

Вопросы наших читателей

Какие последствия неузаконенного самостроя?

Если не узаконить объект недвижимости, то могут возникнуть серьезные проблемы. Владелец несет административную ответственность. Штраф за самострой для физического лица составляет от 2 до 5 тысяч рублей (ст. 9.5 КоАП РФ).

Более серьезным последствием считается снос самовольной постройки. Администрация муниципалитета может принять решение о ликвидации строения, если посчитает, что оно небезопасно или нарушает права и безопасность третьих лиц.

Подводные камни

Важно учитывать следующие нюансы:

1. Подготовка технического плана кадастровым инженером является платной услугой. Стоимость зависит от сложности работы, сроков и региона проживания. Цену услуги нужно уточнять непосредственно у специалиста.
2. Суд может запросить дополнительные согласования и экспертные заключения, которые необходимы для признания права собственности на самострой. Их должен будет предоставить истец. Это может быть документ о том, что самовольно построенное здание не ущемляет прав и интересов других лиц, безопасно для эксплуатации.
3. В законодательстве предусмотрены случаи, когда регистрировать строение не обязательно. Это касается садовых домов, расположенных в дачных кооперативах. Не требуется регистрация для небольших объектов, например, навеса, крыльца и др.
4. Обратиться в администрацию понадобится, если во время реконструкции была изменена площадь объекта недвижимости, назначение помещений, перепланировка.

Заключение

Подведем итоги:

Если собственнику приходится узаконить самовольную постройку и обратиться в суд, то он должен быть готов на то, что потратит немало времени и средств. Поэтому лучше при составлении иска сначала проконсультироваться с юристами. Специалисты помогут написать заявление, а при необходимости будут сопровождать на всех этапах судебного процесса.