Как перевести апартаменты в жилой фонд в 2024 году?

Апартаменты достаточно востребованы на рынке из-за того, что они дешевле квартиры. Такой объект недвижимости относится к нежилому фонду. Из-за этого у владельца могут возникнуть определенные проблемы, в том числе с пропиской. Рассмотрим, как выполняется перевод апартаментов в жилой фонд, какие документы нужно подготовить и с какими трудностями может столкнуться собственник.

Относятся ли апартаменты к жилому фонду?

Закон устанавливает требования, которым должно соответствовать жилое помещение. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ это дом, квартира, их части и отдельные комнаты.

Апартаменты включены в нежилой фонд. Соответственно, они не предназначены для постоянного проживания.

Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд?

В 2021 году на рассмотрение внесен законопроект, который позволит определить статус апартаментов.

Принятие нормативного акта приведет к следующим изменениям:

• вводится понятие «многофункциональное здание», в котором находятся апартаменты;
• на помещения будут распространяться некоторые нормы Жилищного кодекса;
• имущество сможет быть в общей долевой собственности;
• в апартаментах появится постоянная регистрация;
• на помещения будут распространяться нормы Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве».

Апартаменты и квартира: отличия

Апартаменты имеют ряд отличий от квартиры и других объектов недвижимости.

Среди них можно выделить:

• отсутствие постоянной регистрации (оформить можно только временную прописку на срок до 5 лет);
• стоимость коммунальных услуг выше, чем в жилых помещениях;
• инфраструктура менее развита;
• при покупке нельзя использовать субсидии, в том числе материнский капитал;
• налог на нежилую недвижимость выше.

Ипотека не оформляется на приобретение апартаментов. Собственник не сможет получить налоговый вычет при покупке нежилой недвижимости. Не всегда рядом с апартаментами находятся социальные объекты инфраструктуры.

Квартиру не могут забрать судебным решением из-за задолженности, если она является единственным жильем собственника. Нежилые помещения могут реализовать на торгах для возмещения долга, независимо от того, имеются ли в собственности другие объекты недвижимости.

Соседние апартаменты могут быть использованы под офисы и другие бизнес-процессы. Нередко эти помещения оборудуют под отели и хостелы.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение при перепланировке?

Застройщики часто изначально возводят здания с апартаментами с учетом требований к жилому помещению. Если объект недвижимости не отвечает им, но собственник хочет изменить статус, то может потребоваться перепланировка.

Она делается до того, как владелец недвижимости обратиться в соответствующие органы за переоформлением.

Изменение статуса на жилое помещение при покупке апартаментов в новостройке

Жилье в новостройке можно купить дешевле, если оно будет иметь статус апартаментов. При этом застройщики часто оформляют разрешение на строительство нежилой недвижимости с целью сэкономить. В дальнейшем они могут поменять статус на квартиру, но только если они будут соответствовать установленным нормам к жилым помещениям.

Требования к жилым помещениям

Требования к жилым помещениям установлены в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006.

В соответствии с законодательством объект недвижимости должен отвечать следующим условиям:

1. Несущие и ограждающие конструкции должны находиться в работоспособном состоянии, они не должны иметь разрушения и повреждения.
2. Объект недвижимости располагается на жилой территории в соответствии с градостроительным зонированием.
3. В помещении должны быть все инженерные коммуникации.
4. Комнаты и кухня имеют естественное освещение.
5. Помещения должны быть обустроены с учетом норм безопасности для жильцов.
6. Влажность в жилых комнатах не должна повышаться более 60%.
7. Если в здании от 5 этажей, то устанавливается лифт.
8. Помещения должны соответствовать установленным санитарным, техническим и противопожарным нормам.

Если апартаменты располагаются в здании, не соответствующие требованиям, то их не получится перевести в жилой фонд.

Как перевести апартаменты в жилое помещение?

Процедура оформления выглядит следующим образом:

1. Обращение в специализированную компанию для экспертизы объекта недвижимости.
2. Подготовка документов.
3. Обращение в отдел администрации местного самоуправления с заявлением.
4. Проведение оценки апартаментов специальной комиссии.
5. Получение решения.
6. Внесение изменений в Росреестре.

Если все сделано верно, и получено положительное решение, то апартаменты регистрируются как квартира, о чем вносится запись в реестр недвижимости.

Экспертиза

Проведение экспертизы является необязательным этапом. Собственнику рекомендуется обратиться в специализированную компанию, чтобы убедиться в том, что технические условия позволяют изменить статус помещения. По результатам экспертизы дается заключение. Оно прилагается к другим документам, подаваемым в администрацию.

Подготовка документов

Собственнику нужно подготовить следующий пакет бумаг:

Подготовка заявления

К документам прилагается заявление. Законом не предусмотрено утвержденной формы, но в регионах может быть разработан специальный бланк. Его должны дать сотрудники администрации при обращении к ним.

В заявлении указываются следующие сведения:

• наименование органа местного самоуправления;
• данные владельца недвижимости;
• информация об апартаментах, в том числе технические характеристики;
• перечень приложений;
• дата и подпись.

Подача документов на рассмотрение

Документы подаются в органы местного управления. В некоторых регионах можно обратиться в МФЦ. В любом случае гражданину должны выдать уведомление о том, что документы приняты.

Проведение оценки

Представители администрации рассматривают заявление и приложения к нему не дольше 45 дней. В государственной структуре создается комиссия. Эксперты должны оценить то, соблюдены ли требования к жилому помещению.

Получение решения

Решение направляется заявителю в течение 3 дней после принятия. Если оно положительное, то гражданин может отправляться в Росреестр, чтобы внести изменения в сведения об объекте недвижимости.

Заявитель может получить отказ в переводе апартаментов в квартиру. В нем прописываются основания для такого решения. Если гражданин с ними не согласен, то имеет право обратиться в суд.

Расходы

Органы местного самоуправления рассматривают заявление бесплатно. Но дополнительные расходы могут появиться на перепланировку или реконструкцию помещения, если оно не соответствует жилым нормам.

Заявитель должен оплатить услуги экспертов. Стоимость зависит от региона и начинается от 7 000 руб. При регистрации изменений необходимо заплатить госпошлину в казну. Ее размер составляет 2000 руб.

Судебная практика

При отрицательном решении комиссии заявитель имеет право обратиться в суд. Практика показывает, что такие дела разрешаются как в пользу истца, так и ответчика. Если судья принял сторону собственника недвижимости, то решение администрации отменяется.

В Березовский городской суд Свердловской области обратилась собственница, которую не удовлетворило отрицательное решение администрации о переводе нежилого помещения в жилое. Госслужащие руководствовались тем, что не соблюдены нормы ст. 22 ЖК РФ. Суд рассмотрел все обстоятельства дела и вынес Решение № 1374/2020~М-1105/2020 М-1105/2020 от 24 сентября 2020 г. по делу № 2-1374/2020. Требования истца были удовлетворены. Судья постановил принять состоявшимся перевод нежилого помещения в жилое.

Вопросы наших читателей

Что делать, если отказали в переводе апартаментов в жилое помещение?

Если органы местного самоуправления отказали в изменении статус недвижимости, то они присылают письменное уведомление. В нем подробно прописываются причины такого решения. В зависимости от них собственник может устранить недочеты и обратиться в органы местного самоуправления повторно или подать иск в суд.

Подводные камни

Собственникам необходимо обратить внимание на следующее:

1. Переоформление апартаментов возможно только при соблюдении нескольких условий. Недвижимость должна принадлежать гражданину. У собственности не должно быть никаких обременений. Недвижимость должна соответствовать установленным требованиям к жилым помещениям.
2. Составление иска нередко вызывает сложности у граждан. В заявлении необходимо указать законодательные нормы, которые не приняли во внимание сотрудники органов местного самоуправления, а также обосновать свою точку зрения. Если на этом этапе возникают сложности, то лучше проконсультироваться с юристами.
3. Когда апартаменты приобретаются по ДДУ, застройщик может пообещать перевести их в жилой фонд самостоятельно. Сведения об этом должны быть указаны в соглашении. Он может перевести недвижимость в жилую на этапе строительства или после введения недвижимости в эксплуатацию.

Заключение

Подведем итоги:

Процедура перевода апартаментов в жилой фонд является достаточно сложной, занимает много времени и сил. Чтобы избежать лишних проблем, лучше заранее проконсультироваться со специалистами. Они смогут рассказать о юридических тонкостях процедуры, помогут подготовиться к ней.