Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?

Нередко собственники жилых помещений вносят изменения в конструкцию жилого помещения не задумываясь о последствиях. Законодательством предусмотрено обязательное согласование перепланировки с уполномоченными органами. Но что делать если строительные работы проведены без получения разрешения? Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, проведение каких изменений разрешено, а какие категорически запрещены, какие необходимы документы и куда обращаться вы узнаете в нашей статье.

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Перепланировкой является внесение изменений в имеющуюся планировку помещения, не получив на это разрешения соответствующего органа, либо изменений, не соответствующих утвержденному проекту. При производстве переоборудования или перепланировки необходимо руководствоваться нормами Жилищного кодекса РФ.

Незаконной является перепланировка в случаях отсутствия:

• разрешения на изменения уполномоченного органа;
• проекта внесенных изменений, изготовленного специалистом;
• согласия собственника жилого помещения на проведение работ по перепланировке.

Произведенная самовольно перепланировка должна быть узаконена, иначе при пользовании и распоряжении ею могут возникнуть проблемы. Такую квартиру сложно продать, ведь вряд ли покупатели захотят решать эту проблему самостоятельно.

Требования к перепланировке

Изменение констуктива квартиры помогает добиться удобного расположения комнат в соответствии с пожеланиями владельца жилья. Однако не все усовершенствования можно будет впоследствии признать законными, поэтому совершая перепланировку без разрешения соответствующих органов, необходимо руководствоваться требованиями законодательства.

Допустимо производить следующие работы:

• сформировать арочный проем между кухней и комнатой для создания кухни-гостиной (только для кухонь с электроплитами, кухня с газовой плитой может соединяться с гостиной только дверным проемом);
• увеличить площадь санузла за счет коридора (при условии соблюдения требования о расположении пола на 3-5 сантиметров ниже, чем в смежном помещении);
• расширить балкон путем формирования арки шириной не более 1 метра;
• переместить систему труб и водное оборудование (с сохранением угла слива во избежание затрудненного поступления и оттока воды).

Запрещены следующие варианты перепланировок:

• снос несущих конструкций (перед началом работ необходимо изучить план и убедиться, что стена, подлежащая полному или частичному сносу, не является несущей;
• расширение балкона за счет комнаты (возможно лишь формирование арки);
• перенос батареи централизованной системы отопления, в том числе на балкон;
• подключение теплого пола к централизованной системе отопления;
• перенос или расположение дополнительного санузла в жилой комнате («мокрые» зоны в многоквартирном доме должны быть друг над другом);
• увеличение кухни или санузла за счет комнаты более чем на ¼ (во избежание значительного выступа «мокрой» зоны над «сухой» зоной соседей);
• полное объединение или объединение с помощью арочного проема кухни с газовой плитой и комнаты.

Любые произведенные изменения не должны нарушать или ухудшать условия жильцов по соседству (например, увеличивать риск затопления квартиры).

Узаконивание самовольной планировки

Чтобы узаконить самовольную перепланировку необходимо пройти несколько этапов:

1. Оформление кадастровым инженером технического паспорта с отметкой о фактически произведенных неузаконенных изменениях.
2. Изготовление экспертного заключения о состоянии несущих конструкций в результате перепланировки.
3. Обращение в уполномоченную организацию о согласовании перепланировки. При получении отказа в согласовании появляется основания для обращения в суд.
4. Направление в суд искового заявления об узаконивании самовольной перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).
5. Получение решения суда.
6. Обращение в Росреестр для внесения изменений и оформления новой выписки из ЕГРН (в случае положительного решения суда).

Сбор документов

Перед тем как подать исковое заявление в суд истцу необходимо подготовить пакет документов, на основании которых суд сможет принять соответствующее решение:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство);
• отказ уполномоченного органа в согласовании произведенных изменений;
• прежний и новый технические паспорта;
• заключение СЭС о соответствии жилого помещения установленным нормам;
• проект изменений в квартире, изготовленный лицензированной компанией;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Обращение в суд

Гражданин, осуществивший перепланировку незаконно, должен обратиться в суд по месту нахождения жилого помещения, ссылаясь в иске на статью 29 ЖК РФ, регламентирующую последствия самовольной перепланировки.

Исковое заявление должно содержать следующую информацию:

• наименование судебного органа;
• ФИО и контактные данные истца;
• наименование и адрес ответчика (ответчиком по делам об узаконивании перепланировки выступает орган местного самоуправления);
• в описательной части — основания владения жилым помещением, суть произведенных изменений в квартире, кем производились работы по перепланировке (самостоятельно или с помощью подрядной организации), причины проведения работ без получения соответствующего разрешения;
• просьбу о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии;
• список прилагаемых документов.

Суд может отказать в удовлетворении исковых требований в случае, если произведенные работы нарушают требования законодательства. Изменения, которые несут опасность обрушения конструкций, узаконить невозможно. Суд обяжет истца вернуть конструкции жилого помещения в прежнее состояние, а также оплатить штраф за незаконную перепланировку жилья, предусмотренный статьей 7.21 КоАП РФ.

Если же нарушения можно исправить, то необходимо будет подать апелляцию и устранить их.

Положительное решение

В случае, когда суд удовлетворил просьбу владельца и вынес решение, позволяющее сохранить квартиру в измененном состоянии, ему нужно предпринять следующие действия:

• обратиться в бюро технической инвентаризации или отделение МФЦ для оформления нового технического паспорта с учетом существующих изменений;
• обратиться в Росреестр или отделение МФЦ с целью внесения изменений в сведения кадастрового учета;
• заказать и получить новую выписку из ЕГРН.

После оформления перепланировке владелец может беспрепятственно распоряжаться принадлежим ему жилым помещением.

Стоимость узаконивания

Точная стоимость легализации перепланировки зависит от многих факторов: сложность произведенных изменений, привлечение посредников для представления интересов в суде, регион проживания гражданина.

Так, общую стоимость могут составить следующие расходы:

• составление проекта изменений специалистом-архитектором — от 10 до 50 тыс. руб. в зависимости от объема работы и региона;
• услуги представителя (юриста или адвоката) – в среднем до 30 тыс. руб.;
• оплата государственной пошлины при подаче искового заявления в суд – 300 рублей;
• получение нового технического паспорта – от 900 рублей;
• госпошлина за внесение изменений в выписку из ЕГРН – 350 рублей.

Судебная практика

Как показывает судебная практика исковые требования владельцев жилья удовлетворяются и квартиры остаются в перепланированном виде, если истец в ходе судебного заседания смог предоставить доказательства того, что:

• несущие конструкции (перекрытия, стены, инженерные сети) не затронуты и находятся в исправном и рабочем состоянии;
• выполненные работы не нарушают требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические требования, не создают угрозу жизни для других проживающих в доме лиц;
• строительные работы выполнены с соблюдением требований технических норм и правил и жилое помещение пригодно для его эксплуатации.

Однако стоит обратить внимание на то, что даже при наличии заключение и экспертиз различных ведомств о том, что произведенная перепланировка не несет опасности для жизни и здоровья граждан, суды зачастую отказывают в признании ее законной.

Это касается, например, несоблюдения правил расположения «мокрых зон» по отношению к жилым зонам соседей, значительное увеличение жилой площади путем возведения пристроек, что суды признают реконструкцией, а не перепланировкой.

Заключение

Подведем итоги:

1. Узаконить самовольную перепланировку можно в судебном порядке.
2. За осуществление незаконных изменений законодательством предусмотрены штрафные санкции.
3. При отрицательном решении суда владелец обязан будет вернуть конструкции квартиры в первоначальное состояние.
4. Если требования собственника о сохранении жилья удовлетворены, необходимо оформить новый технический паспорт и внести изменения в выписку из ЕГРН.

Узаконить уже сделанную перепланировку квартиры — задача сложная, однако сделать это необходимо. Особенно если намечается сделка по отчуждению жилья. В столь серьезном не пренебрегайте помощью опытного юриста.