Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Сделки с недвижимостью считаются одними из самых сложных и дорогостоящих. После заключения договора могут возникнуть обстоятельства, по которым одна из сторон может захотеть его расторгнуть. Процедура имеет свои особенности. Рассмотрим, как делается расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации сделки.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

В ст. 450 ГК РФ указывается, что изменение или расторжение сделки возможно на следующих основаниях:

• по соглашению сторон;
• в судебном порядке.

Первый вариант подходит, если участники сделки могут договориться между собой. Процедура выполняется, если переход прав собственности не был зарегистрирован в Росреестре. Соглашение заключается в той же форме, что и основной договор (ст. 452 ГК РФ). Это касается и нотариального заверения документов.

Инициатором судебного разбирательства может стать любой из участников сделки, если для этого появились весомые причины.Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации возможно только через суд.

Причины расторжения договора

Причины для аннулирования сделки могут быть различные.

➟ по соглашению сторон

Купля-продажа отменяется, если один из участников сделки передумал продавать или покупать объект недвижимости. Если у второй стороны не возникает претензий, то заключается соглашение.

Расторгнуть сделку можно до момента передачи недвижимости по акту и внесения оплаты. В противном случае будет считаться, что обе стороны исполнили свои обязанности.

Соглашение составляется в свободной форме. В нем необязательно указывать причину расторжения договора. Если документы уже поданы в Росреестр, но переход права собственности не зарегистрирован, то необходимо написать заявление на отмену процедуры. Сторонам возвращается оплаченная ранее госпошлина (ст. 333.40 НК РФ).

➟ в одностороннем порядке

Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если нарушено его существенное условие.

Основание для отмены сделки может быть следующее:

• продавец не выезжает из квартиры в установленные сроки;
• покупатель не вносит оставшуюся сумму денег;
• в квартире прописаны посторонние лица;
• купля-продажа объекта недвижимости стала невыгодной одной из сторон;
• в квартире обнаружены существенные недостатки в процессе эксплуатации.

Этот перечень не является полным и может дополняться. Продавец может подать иск, если сумма была внесена не полностью или нарушены установленные сроки. Отказ нового собственника принять квартиру, несмотря на то, что она соответствует заявленным характеристикам, также может стать основанием для отмены сделки.

Существенными условиями нарушения договора со стороны продавца являются следующие:

• несоответствие недвижимости заявленным характеристикам;
• скрытие информации об обременении квартиры;
• отказ освободить помещение предыдущими жильцами.

Будут ли эти причины основанием для аннулирования сделки, решит суд.

➟ в связи с неоплатой

Все денежные операции необходимо подтверждать документально. Продавец может направить в суд заявление о нарушении условий соглашения, если деньги не поступили в указанный срок, и потребовать его расторгнуть.

В случае, когда недвижимость была передано покупателю, а деньги к продавцу так и не поступили, судья принимает одно из следующих решений:

• отменяет сделку, объект продажи возвращается продающей стороне;
• договор признан действительным, суд обяжет покупателя выплатить полную сумму покупки, а также неустойку за нарушение сроков оплаты.

Как происходит расторжение договора купли-продажи?

Расторжение договора через суд требует много усилий и времени. Процедура предусматривает досудебный порядок урегулирования конфликта. Только после него пострадавшая сторона может обращаться в суд.

Шаг 1. Направить требование о расторжении договора

Если принято решение расторгать договор, об этом надо уведомить вторую сторону. Законом предусмотрено соблюдение досудебного порядка (ч. 2 ст. 452 ГК РФ). Обратиться в суд заинтересованная сторона может только после отказа другой от изменения или расторжения ДКП. Если участник сделки не ответил на требование, то иск подается через 30 дней.

Шаг 2. Подготовить иск и комплект документов

Исковое заявление составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ. В нем должны быть указаны следующие сведения:

• наименование судебной инстанции;
• сведения об истце;
• данные об ответчике;
• в чем заключается нарушение законных интересов истца;
• требования заявителя;
• сведения о соблюдении досудебного порядка;
• перечень прилагаемых документов.

Требованием покупателя является возврат денежных средств, продавца – объекта недвижимости.

К иску должны прилагаться следующие документы или их копии:

• договор купли-продажи;
• платежный документ;
• акт приема-передачи;
• требование о расторжении ДКП и уведомление о его получении;
• квитанция об оплате госпошлины.

К иску могут прилагаться и другие документы, подтверждающие нарушение прав одного из участников сделки.

Шаг 3. Подать иск

Заявление подается в районный суд по месту нахождения квартиры. Истцу необходимо оплатить госпошлину. Ее размер зависит от стоимости недвижимости и рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 НК РФ.

Одновременно с иском можно подать ходатайство о его обеспечении (ст. 140 ГПК РФ). Это нужно, что ответчик не мог распоряжаться спорным объектом недвижимости до вынесения судебного решения.

Шаг 4. Дождаться назначения даты заседания и явитесь в суд

Рекомендуется, чтобы истец присутствовал на каждом заседании. Если он не может лично явиться в назначенное время, то имеет право отправить представителя с нотариальной доверенностью.

Решение суда можно обжаловать в течение 30 дней в вышестоящей инстанции. Если жалоба не подана в установленный срок, то постановление вступит в силу через месяц.

Шаг 5. Обратиться в Росреестр

Если были поданы документы на то, чтобы оформить квартиру в собственность, нужно написать заявление в Росреестр на отмену процедуры. Отменить действие договора будет гораздо проще, если в него включен пункт о том, что фактически деньги или квартира передаются второй стороне после регистрации права собственности.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации?

Прекращение договора после регистрации сложнее. Считается, что соглашение уже исполнено, поэтому перестает действовать. В таком случае вернуть недвижимость или деньги будет сложнее.

Если стороны смогли договориться, то им понадобится заключить новый договор купли-продажи, в котором они поменяются местами. В соглашении необходимо прописать условия, чтобы возместить расходы каждой стороне в полном объеме.

Договор и документы подаются в Росреестр. Сотрудники организации зарегистрируют право собственности нового владельца.

Если сторонам не удалось прийти к соглашению, то процедура выполняется только через суд.

При этом основными требованиями будут следующие:

• расторжение договора;
• возмещение понесенных убытков;
• возврат имущества (квартиры или денег).

Сроки расторжения договора

Расторжение по соглашению возможно до того, как проведена регистрация сделки. Обратиться в суд гражданин имеет право в течение 3 лет после заключения договора.

Примеры судебной практики

В судебных заседаниях сталкиваются с различными обстоятельствами, происходящими в реальной жизни.

Вопросы наших читателей

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека?

Сделка по покупке недвижимости нередко совершается с привлечением ипотечных средств. В таком случае одним из участников процедуры отмены договора является банк. Если сделка аннулирована, то покупатель не освобождается от обязанности погашения задолженности перед финансовой организацией.

Квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока заемные средства не будут возвращены. Продавец должен проследить после отмены сделки, чтобы задолженность была полностью погашена, а с недвижимости снято обременение.

Кaк oбeзoпacить ceбя пpи пoкyпкe квapтиpы?

Продавать или покупать квартиру всегда непросто. Сделки с недвижимостью считаются довольно сложными и всегда есть риск столкнуться с недобросовестными продавцами.

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, необходимо соблюдать следующие рекомендации:

• до подписания договора пригласить оценщиков;
• в документе прописать реальную стоимость недвижимости;
• проконсультироваться с юристами.

Нередко с помощью косметического ремонта продавец пытается замаскировать серьезные изъяны объекта недвижимости. Экспертная оценка поможет изначально найти дефекты, которые невозможно увидеть непрофессионалам.

Встречается, что стороны договариваются прописать в документах стоимость ниже той, что платится реально. Это делается для того, чтобы уменьшить сумму оплаты нотариальный услуг и налога. В случае появления проблем и попыток расторжения договора, пострадавшей стороне будет трудно доказать, что владельцу была передана другая сумма.

Подводные камни

При отмене сделки купли-продажи недвижимости нужно учитывать следующие нюансы:

1. Расторжение договора не является гарантией, что продавец немедленно вернет деньги. Многие граждане успевают их потратить за то время, пока длятся судебные тяжбы. Поэтому жилье вернется владельцу, а возврат средств может затянуться.
2. Не все дефекты судья может рассматривать как основание для расторжения договора. Если должностное лицо посчитает, что покупатель может самостоятельно устранить недостаток при небольших затратах, то он может не удовлетворить требования покупателя.
3. Составление искового заявления требует знания закона. Поэтому рекомендуется проконсультироваться с юристами перед обращением в суд. Специалисты подскажут, как правильно составить заявление.

Заключение

Подведем итоги:

Чтобы свести к минимуму риски и вернуть собственность, рекомендуется изначально проконсультироваться с юристами. Специалисты помогут правильно составить иск, а при необходимости будут представлять интересы истца или ответчика в суде. Это значительно повысит шансы на успешное решение дела.