БЕСПЛАТНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ (ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ)
phone Москва и обл: 8 (495) 109-30-96
phone Санкт-Петербург и обл: 8 (812) 209-31-74
phone По всей России: 8-804-333-06-88
👁 859

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Задать вопрос юристу быстрее. Это бесплатно!
Автор статьи
Анна Смолина
Время на чтение: 11 минут
АА

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, имеет свои особенности. Сделать это сложнее, чем продать квартиру, купленную на собственные или ипотечные средства. В последние годы участились прокурорские проверки семей, которые не выделили детям доли в квартире, купленной на материнский капитал.

Чтобы избежать негативных последствий и все оформить по закону, читайте наши советы.


Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Можно ли продать квартиру Материнский капитал является частью стоимости квартиры, но условия его использования предусматривают выделение долей всем членам семьи (п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ от 29.12.2006). В связи с этим наравне с родителями собственниками квартиры становятся дети.

Справка! Если к моменту продажи они достигнут совершеннолетия, то ограничения по продаже квартиры отсутствует. Сделка проводится по общим правилам. Для отчуждения объекта недвижимости понадобится согласие всех собственников.

Если владельцем части недвижимости является несовершеннолетний, то сделка может проводиться только после получения разрешения от органов опеки (ст. 37 ГК РФ). Для того, чтобы сотрудники государственной структуры не возражали, нужно будет подтвердить, что после продажи недвижимости жилищные условия ребенка не ухудшатся.

Органы опеки дадут разрешение на сделку в следующих случаях:

  • покупка новой квартиры с выделением доли несовершеннолетнему;
  • приобретение недвижимости в строящемся жилье по договору ДДУ;
  • перечисление денежных средств, эквивалентных стоимости доли ребенка на его счет до совершеннолетия.

Допускается обмен имеющейся квартиры на большую по площади. Органы опеки могут дать свое согласие, если детям предоставляется жилье в другом объекте недвижимости.


Когда можно продать квартиру?

Когда можно продать квартиру Собственник имеет право продать квартиру в любой момент, если соблюдаются законодательные акты. В Законе № 256-ФЗ нет запрета на отчуждение объекта недвижимости.

В нем указываются обязательства родителей, которые они должны исполнить. При получении согласия органов опеки квартиру можно продавать.


Как продать жилье, купленное на материнский капитал?

Порядок действий Порядок действий при продаже квартиры, приобретенной с участием материнского капитала, будет следующий:

  1. Выделение долей всем членам семьи.
  2. Поиск равноценного жилья.
  3. Получение согласия всех собственников.
  4. Обращение в органы опеки.
  5. Подготовка документов и составление договора купли-продажи.
  6. Заключение сделки.
  7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Органы опеки могут настаивать на том, чтобы сделка по покупке нового объекта недвижимости проводилась в тот же день, что и продажа. При подборе жилья нужно, чтобы оно было не меньше предыдущего по площади.

Выделение долей детям

шаг 1 Правила распоряжения материнского капитала заставляют родителей выделять доли в недвижимости, приобретенной с участием субсидии. Супруги должны обозначить лиц, которым полагается часть квартиры. Доли обязательно выделяются не только на детей, но и на взрослых.

Процедура выполняется в течение полугода после покупки жилья или снятия с него обременения (выплаты ипотеки). Выделение долей осуществляется в соответствии со ст. 254 ГК РФ. Прямого указания на удостоверение соглашения у нотариуса в законодательном акте нет, но чтобы учесть все нюансы рекомендуется посетить должностное лицо.

Получить разрешение отдела опеки

шаг 2 Родителям необходимо обратиться в органы опеки по месту проживания. Законным представителям понадобится оформить заявление по образцу.

Органы опеки должны рассмотреть документ и в течение 15 дней дать письменный ответ. Если сотрудники государственной службы отказывают в заключении сделки, то они должны мотивировать свое решение. В некоторых случаях срок рассмотрения заявления может быть продлен, но не более, чем еще на 15 дней.

Разрешение от органов опеки действует в течение 3 месяцев. Если за это время не заключить сделку, то потребуется повторное обращение.

Подготовить документы

шаг 3 К заявлению в органы опеки прикладываются следующие документы:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетних;
  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • выписка из лицевого счета;
  • предварительный договор купли-продажи другого жилья.

Если квартира была приобретена в браке, то необходимо письменное согласие на сделку от второго супруга.

После получения разрешения от органов опеки необходимо собрать документы для заключения договора купли-продажи.

Нотариусу понадобится предоставить:

  • удостоверения личности всех участников сделки;
  • справка о составе семьи;
  • разрешение от органов опеки;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • справка об отсутствии задолженности оплаты по коммунальным услугам;
  • договор о задатке;
  • справка о психическом состоянии продавца и покупателя.

Если интересы одной из сторон представляет третье лицо, то необходима нотариальная доверенность. Нотариус может запросить дополнительные документы для заключения сделки.

Подготовить договор купли-продажи

шаг 4 Договор купли-продажи должен содержать следующие сведения:

  • наименование документа;
  • дата составления;
  • место оформления;
  • наименование объекта недвижимости, сведения о нем;
  • стоимость квартиры;
  • порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • подписи.

К документу должен прилагаться акт приема-передачи.

Зарегистрировать сделку в Росреестре

шаг 5 Последним этапом продажи квартиры является регистрация договора в Росреестре. Если сделка проводилась с участием нотариуса, то он самостоятельно подает документы в регистрирующий орган. В таком случае процедура займет всего 5 дней. Гражданам необходимо будет оплатить только госпошлину. За услуги нотариуса по передаче документов платить не требуется. После понадобится посетить нотариуса для получения бумажной выписки из ЕГРН.

Покупатель и продавец могут лично обратиться в МФЦ или Росреестр для регистрации сделки.

Алгоритм действий следующий:

  1. Предоставление договора и заявления в регистрирующий орган.
  2. Оформление заявления.
  3. Оплата госпошлины.
  4. Получение выписки.

Для регистрации права собственности необходимо предоставить следующие документы:

  • заявление;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • соглашение об определении долей;
  • договор купли-продажи.

Госпошлину должен оплатить и покупатель, и продавец. После завершения регистрационных действий сделка считается совершенной.


Расходы

Расходы Совершение сделки потребует следующих расходов:

  • оплата услуг нотариуса;
  • госпошлина;
  • юридическое сопровождение сделки.

В 2021 году стоимость заверения договора нотариусом составляет 0,5% от стоимости соглашения (ст. 333.24 НК РФ). Сумма не может быть менее 300 руб. и более 20 000 руб.

Госпошлина за регистрацию договора в Росреестре составит 2000 руб. Продавцу может понадобиться обратиться за техническим заключением по объекту недвижимости. Стоимость услуг специалистов зависит от региона проживания.

Внимание! Нотариус самостоятельно устанавливает стоимость услуг правового и технического характера. Цена удостоверения соглашения о выделении долей составляет 500 руб.

Сроки

Сроки Сроки оформления сделки зависят от ситуации.

Органы опеки рассматривают заявление на выдачу разрешения не дольше 30 дней. Нотариус регистрирует сделку в течение рабочего дня.

Заявление в Росреестре рассматривается не дольше 30 дней. Если документы передаются через нотариуса, то срок сокращается.


Вопросы наших читателей

Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом?

Вопросы наших читателей

Средства материнского капитала нередко направляют на погашение ипотеки. Выделить доли несовершеннолетним в квартире, которая находится в залоге у банка, не получится. Поэтому родители должны написать нотариальное обязательство. Доли будут выделены только после того, как долг перед банком будет полностью погашен. Поэтому перед продажей рекомендуется выплатить остаток кредита.

Для продажи ипотечной квартиры необходимо взять разрешение у банка на совершение сделки. Допускается, что остаток кредита будет оплачивать покупатель. Для этого договор перезаключается на имя нового собственника.

Найти покупателя на квартиру в ипотеке с использованием материнского капитала будет достаточно трудно. Для нового собственника в таком случае существует много рисков. Но оформить такую сделку можно.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Все сделки с долевой собственностью должны заверяться у нотариуса. За свои услуги он берет процент от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Можно ли продать квартиру, купленную с материнским капталом, без выделения долей?

Использование материнского капитала при покупке квартиры предполагает определенные условия. В первую очередь это оформление недвижимости в долевую собственность. Если квартира продана без выделения долей детям, то впоследствии такая сделка может быть оспорена. Инициаторами могут выступать Пенсионный фонд, органы опеки, прокуратура. Сами дети имеют право подать иск в суд после достижения совершеннолетия, если их права были нарушены.


Подводные камни

подводные камни Граждане могут столкнуться со следующими проблемами:

  1. Покупатель должен проследить, чтобы родители выделили доли детям и получили соглашение на сделку в органах опеки. В противном случае большой риск, что соглашение будет оспорено.
  2. Если у квартиры единственный собственник, то договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В случае, когда недвижимость оформлена в долевую собственность, соглашение должно быть заверено у нотариуса.
  3. Законом не определен размер долей, который должен выделяться детям. Обычно родители самостоятельно определяют, какая часть квартиры перейдет в собственность каждому члену семьи.

Заключение

Заключение На основании сказанного можно сделать выводы:

  1. При покупке квартиры с участием материнского капитала должны быть выделены доли в объекте недвижимости на каждого члена семьи.
  2. Если дети достигли совершеннолетия, то сделка выполняется на общих условиях.
  3. Когда среди собственников имеются несовершеннолетние, для заключения договора купли-продажи необходимо получить согласие от органов опеки.
  4. Право о переходе права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Если у вас остались вопросы о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, юристы нашего сайта придут на помощь. Опишите ситуацию в форме связи и получите юридическую консультацию.