Как продать квартиру полученную по наследству?

Зачастую наследники, получив в собственность жилое помещение стремятся распорядиться им. Продажа квартиры, полученной в наследство, является стандартной сделкой, однако, чтобы не брать на себя дополнительные расходы необходимо учесть некоторые особенности. Как и в какое время продать такую собственность, какие необходимы документы для совершения сделки, каков алгоритм действий должен соблюсти владелец вы узнаете из нашей статьи.

Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?

Наследник становиться собственником жилого помещения с момента открытия наследства (смерти наследодателя). Однако распоряжаться своим имуществом в полной мере он может только после получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права собственности в Росреестре (ст. 131 ГК РФ).

При фактическом принятии наследства у собственника отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие его права на квартиру, поэтому совершение сделок с таким имуществом будет невозможно.

Если вопрос о вступлении в наследство решался в судебном порядке, то регистрация прав осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда. С этого момента собственник вправе продать или совершить любую другую сделку, требующую регистрации в соответствии с законодательством.

Сложности продажи квартиры полученной в наследство

Как правило продажа жилого помещения совершается без особых трудностей, если им владеет единственный и совершеннолетний собственник.

Однако если владельцев несколько или вреди них есть несовершеннолетние, то процесс продажи усложняется и нужно будет учесть некоторые особенности:

1. Несколько наследников недвижимости. Права всех собственников должны быть зарегистрированы, и они должны быть согласны продать принадлежащее им имущество. Договор в этом случае должен содержать условия распределения между собственниками полученных от продажи средств пропорционально доли каждого владельца.
2. Продажа доли. Если распорядиться своей частью желает только один собственник, то он обязан уведомить об этом других владельцев и предоставить им право преимущественного выкупа его доли (ст. 250 ГК РФ). Несоблюдение данного условия может повлечь судебные разбирательства, в результате которых сделка будет оспорена. Сделка в этом случае подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
3. Собственником является несовершеннолетний. Продажа возможна только с разрешения органа опеки и попечительства и при условии соблюдения интересов ребенка при совершении такой сделки (ст. 37 ГК РФ).

Порядок получения наследственной недвижимости в собственность

Для оформления в собственность объекта недвижимости, полученного по наследству, приемнику необходимо в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя совершить следующие действия:

• подготовить документы (паспорт, свидетельство о смерти, документы о родстве, документы на жилое помещение, оценочный отчет);
• обратиться к нотариусу и заявить свои права на имущество;
• получить свидетельство о праве на наследство;
• зарегистрировать переход прав собственности в Росреестре.

Получив выписку из ЕГРН новый собственник может начинать подготовку к сделки купли-продажи жилого помещения.

Порядок продажи недвижимости, полученной по наследству

Чтобы продать унаследованное жилье владелец должен соблюсти следующий алгоритм действий:

• собрать необходимые для совершения сделки документы;
• составить и подписать договор купли продажи;
• зарегистрировать права нового собственника в Росреестре;
• получить документы и фактически передать жилое помещение по акту приема-передачи.

Необходимые документы

Для совершения сделки купли-продажи необходимо подготовить следующие документы:

• паспорта владельца и покупателя;
• свидетельство о праве на наследство (является правоустанавливающим документом);
• выписка из ЕГРН;
• технический и кадастровый паспорт;
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
• выписка из домовой книги;
• разрешение органов опеки и попечительства (если в число собственников входит несовершеннолетний);
• доверенность и паспорт представителя (если сделка совершается через доверенное лицо).

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Он может быть заверен нотариально по желанию сторон (кроме случаев обязательного нотариального удостоверения).

В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость объекта недвижимости, в том числе сумма, переданная покупателем в качестве задатка или аванса.

Документ должен содержать следующую информацию:

• наименование;
• дата и место заключения;
• сведения о сторонах сделки;
• описание объекта недвижимости (адрес, площадь, количество комнат, технические данные);
• реквизиты свидетельства о праве на наследство как правоустанавливающего документа;
• стоимость жилого помещения;
• информация об имеющихся обременениях;
• права и обязанности участников сделки;
• сроки и порядок расчетов;
• срок передачи имущества покупателю;
• ответственность за нарушение условий договора и порядок разрешения споров.

Участники сделки подписывают контракт. От имени недееспособных или не обладающих полной дееспособностью граждан подписи ставят их законные представители.

Сроки продажи и размер налогообложения

Если документы для продажи жилья своевременно подготовлены, и ситуация стандартная, то продажу жилья можно осуществить в течение недели. Срок может затянуться до 1 месяца, если покупатель привлекает ипотечные средства и требуется дополнительное время для получения заемных средств и оценки покупаемой в ипотеку недвижимости.

Реализуя жилье, полученное по наследству, собственнику стоит помнить, что если он владел им менее 3 лет, то на него возлагается обязанность по уплатить налоги в размере 13 % от полученной прибыли (30 % для иностранных граждан). Налог взимается с суммы свыше 1 млн. руб., при этом учитывается кадастровая стоимость жилого помещения, а не сумма, указанная сторонами в договоре.

Действующим законодательством не предусмотрены отдельные категории граждан, освобождаемые от уплаты налога при продаже жилья, оплатить его должны все, в том числе пенсионеры. Освобождение от такой обязанности связано лишь со сроками владения жильем.

Имущественный вычет

В соответствии со статьей 220 НК РФ гражданин вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, что позволит ему уменьшить сумму налога.

Применить можно один из видов вычета:

• имущественный вычет в сумме 1 млн. руб. – им вправе воспользоваться любой гражданин, заявив вычет в налоговой декларации (для продажи полученного по наследству имущества ранее 3-летнего срока владения);
• вычет при покупке имущества – исчисляется суммой, фактически затраченной на приобретение (сумма должна быть подтверждена документально).

В случае, когда у продаваемого жилья несколько владельцев, они могут использовать вычет пропорционально своей доле в имуществе, либо применить вычет в размере 1 млн. руб. (если доля каждого собственника продана по отдельному договору купли-продажи).

Регистрация в Росреестре

Заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры является регистрация перехода прав в Росреестре. Сделать это можно непосредственно обратившись в отделение Росреестра, либо через МФЦ. Если купля-продажа удостоверялась нотариально, то по желанию сторон документы могут быть переданы на регистрацию нотариусом.

К заявлению о регистрации необходимо приложить следующие документы:

• паспорта участников сделки;
• договор;
• правоустанавливающий документ;
• квитанция об оплате пошлины за совершение регистрационных действий (2000 рублей).

Права нового владельца будет зарегистрированы в течение 10 рабочих дней, после чего следует окончательный расчет с продавцом, и передача квартиры покупателю.

Заключение

Подводя итоги отметим следующее:

1. Фактическое принятие наследства не дает право продажи объекта недвижимости.
2. Чтобы воспользоваться правом распоряжаться недвижимостью необходимо получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру.
3. Продажа жилья при наличии нескольких собственников или недееспособных граждан в их числе имеет особенности.
4. При совершении сделки купли-продажи квартиры, находящейся во владении менее 3 лет, собственник обязан оплатить налог.

Продажа квартиры полученной в наследство — серьезная сделка и предполагает соблюдение некоторых правил особых правил, требований законодательства. Самостоятельно разобраться в тонкостях сделки, грамотно составить договор не всегда возможно для гражданина, не обладающего специальными знаниями. Не пренебрегайте возможностью обратиться к специалистам, которые помогут избежать ошибок и возможных рисков.