Как взыскать неустойку с застройщика по долевому участию?

Участники долевого строительства нередко сталкиваются с нарушениями со стороны компании, возводящей жилое здание. Взыскание неустойки с застройщика регулируется Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004. Нередко дольщикам требуются услуги юриста, чтобы получить полную компенсацию причиненного ущерба.

Основания для взыскания неустойки

Неустойка представляет собой денежную сумму, взыскиваемую с виновника в случае, если он нарушает взятые на себя обязательства.

Застройщик должен заплатить штраф при следующих обстоятельствах:

• нарушение сроков сдачи объекта;
• несоблюдение времени устранения недостатков, согласованного с дольщиком, при обнаружении дефектов в гарантийный период;
• нарушение других обязательств, указанных в договоре.

Проблемы могут возникнуть в следующей ситуации:

• у застройщика отсутствует разрешение на ведение строительных работ;
• назначение земельного участка не предусматривает возведение жилого здания;
• сооружение не соответствует установленным нормам и правилам.

Самым распространенным нарушением со стороны застройщика считается несоблюдение сроков передачи жилья физическому или юридическому лицу.

Строительные компании могут предложить дольщикам подписать дополнительное соглашение, чтобы избежать наказания. Адвокаты не рекомендуют этого делать, так как в результате с застройщика не получится взыскать пеню.

Размер неустойки

В ст. 6 Закона № 214-ФЗ оговаривается размер неустойки.

За каждый день просрочки он составляет:

• 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ для юридических лиц;
• 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ для граждан.

Чтобы рассчитать пеню, необходимо учитывать следующие данные:

• стоимость договора;
• дату сдачи объекта по договору;
• время передачи (подписание акта) недвижимости собственнику.

Способы взыскания

Неустойка в 2021 году взыскивается следующими способами:

• в досудебном порядке;
• в арбитражном суде;
• через районный суд.

В соответствии с п. 5 ст. 4 АПК РФ споры рассматриваются арбитражным судом только после принятия мер по досудебному урегулированию.

Если в договоре не предусмотрен другой срок, то иск можно подавать через 30 дней после направления претензии второй стороне и отсутствии каких-либо действий от нее.

Претензионный порядок взыскания

Претензия по долевому участию (ДДУ) в первую очередь направляется застройщику. Но практика показывает, что только около 3% компаний соглашаются добровольно возместить ущерб, нанесенный клиенту.

Чтобы соблюсти претензионный порядок взыскания неустойки, дольщик должен направить требования застройщику заказным письмом или курьером Если оформляется заявление в адрес строительной компании по ДДУ, образец претензии законодательно не установлен.

В документе гражданин должен указать сведения о договоре, нарушения его пунктов, требования по выплате неустойки. В соответствии со ст. 4 АПК РФ представителю застройщика дается 30 дней на рассмотрение жалобы, если другой срок не прописан в договоре.

Если компания не отреагировала, то ее клиент может обратиться в районный или арбитражный суд.

Перед отправкой претензии необходимо проверить актуальность адреса юридического лица. Контакты прописываются в договоре. Их можно найти и в выписке ЕГРЮЛ, сделанной на сайте ФНС.

Квитанцию об отправке и уведомление о вручении претензии необходимо сохранять. Они предъявляются суду как доказательство того, что истцом были приняты меры досудебного урегулирования конфликта.

Исковое заявление

Исковое заявление за просрочку по ДДУ подается в районный суд по месту:

• жительства истца;
• нахождения строительного объекта;
• юридического адреса компании-застройщика.

При обращении в суд должна быть оплачена госпошлина. В соответствии со

сбор в казну не осуществляется, если цена иска менее 1000000 руб. В случае, когда ответчик должен выплатить неустойку в большем размере, госпошлина рассчитывается в соответствии со  ст. 333.19 НК РФ.

Если цена иска менее 50 000 рублей, то его подают мировому судье по месту жительства истца или ответчика.

Образец искового заявления содержит следующие сведения (ст. 131 ГПК РФ):

• наименование суда;
• сведения об истце и ответчике;
• нарушение прав заявителя, ссылки на законы или пункты договора;
• требования к ответчику;
• сумма иска;
• список прилагаемых доказательств.

Истец может не только взыскать неустойку, но и подать заявление о компенсации ответчиком:

• штрафов;
• морального вреда;
• судебных издержек;
• полученных убытков и др.

К претензии прикладываются документы, подтверждающие нарушение прав ответчика. Компенсация морального вреда должна быть соразмерна сумме иска.

Ее можно требовать только в случае, если дольщик или члены его семьи испытывали физические или нравственные страдания из-за несоблюдения застройщиком своих обязательств.

Документы

Если подается иск за просрочку сдачи дома, то к нему необходимо приложить документы:

• договор о долевом участии в строительстве;
• подтверждение претензии, отправленной застройщику;
• квитанция об оплате госпошлины;
• договор переуступки и др.

В случае, когда недвижимость передана в собственность истца, понадобится приложить акт, где указана дата проведения процедуры. Документ, подписанный в одностороннем порядке застройщиком, юридической силы не имеет.

Для обращения в арбитражный суд можно воспользоваться электронным сервисом «Мой арбитр». Он позволяет экономить время и отслеживать движение дела в режиме онлайн.

Чтобы обратиться в арбитраж, необходимо:

• зарегистрироваться на интернет-портале или авторизоваться через учетную запись Портала госуслуг;
• заполнить представленную форму;
• загрузить документы в отсканированном виде в хорошем качестве;
• отправить претензию и приложения к ней.

Документы могут подписываться электронной подписью. Подача иска осуществляется через личный кабинет заявителя. Представитель истца может направить документы только, если воспользуется своей учетной записью на портале.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что иски по взысканию неустойки с застройщика удовлетворяются в большинстве случаев. Но решение суда может разочаровать, так как в соответствии со ст. 333 ГК РФ должностное лицо может сократить требуемую сумму до 50%.

Судья должен мотивировать свое мнение на основе благонадежности застройщика, весомости причин нарушений, наличия доказательств у обеих сторон. Несоразмерность неустойки полученной кредитором выгоде должен подтверждать ответчик.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона № 2300-1 от 07.02.1992 суд может взыскать с застройщика штраф в размере 50% от суммы неустойки за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке.

Дольщикам, которые оказались в неприятной ситуации, при обращении в суд лучше обратиться к юристу. Цены на услуги адвокатов зависят от региона и особенностей дела. При выборе юридического агентства следует учитывать отзывы от клиентов компании.

Многие адвокаты предлагают услуги без предоплаты, оплата по результату процесса является выгодной для граждан, которые помимо неустойки планируют потребовать возмещение других расходов и издержек из-за недобросовестного выполнения обязанностей застройщиком.

При положительном судебном решении истец получает исполнительный лист (ст. 428 ГПК РФ). Документ направляется в отделение ФССП или финансовую организацию, где у ответчика открыт расчетный счет.

В заявлении судебным приставам необходимо указать реквизиты банка, куда необходимо будет направить сумму, удержанную с должника.

Договор долевого строительства позволяет приобрести недвижимость дешевле, чем уже построенное жилье. Но граждане, заключившие соглашение со строительной компанией, рискуют столкнуться с недобросовестным исполнением второй стороной своих обязанностей. В законодательстве предусмотрено взыскание неустойки с застройщика в случае, если он не соблюдает условия договора. Ее размер зависит от срока сдачи квартиры, выявленных нарушений и ставки рефинансирования ЦБ РФ.