Как обеспечить защиту дольщиков при долевом строительстве в 2024 году?

Участие в долевом строительстве зачастую связано с рисками, однако привлекательная цена квартир на стадии строительства делает такой вид сделок наиболее привлекательными для покупателей. Защита дольщиков при долевом строительстве в 2024 году имеет уже достаточное количество действенных механизмов по сравнению в периодом 3-5 летней давности. Какие способы защиты участников долевого строительства предусмотрены действующим законодательством и как минимизировать риски при заключении ДДУ мы расскажем в нашей статье.

Защита дольщиков при долевом строительстве

Закон № 214-ФЗ, регулирующий отношения между застройщиком и дольщиками не раз претерпевал изменения, которые в большинстве своем были направлены на защиту прав участников долевого строительства.

Причиной таких изменений стали возрастающие случаи обмана дольщиков со стороны недобросовестных застройщиков.

Принятые в течение нескольких лет и действующие на сегодняшний момент нововведения ужесточили требования, предъявляемые к застройщикам и их деятельности, а также внедрили механизмы, позволяющие защитить участников долевого строительства от мошеннических действий.

По закону

Действующее законодательство не только устанавливает права и обязанности сторон договора долевого участия в строительстве, порядок совершения сделок, но и требования, способствующие защите прав и интересов граждан, приобретаемых недвижимое имущество на стадии строительства.

Так законом № 241-ФЗ предусмотрены следующие гарантии для дольщиков:

1. Требования к организации – застройщику. Пункт 2 статьи 3 закона содержит полный перечень требований, которым должен соответствовать застройщик, чтобы иметь право привлекать средства участников долевого строительства:

• иметь проектную документацию и положительное экспертное заключение;
• собственные финансовые ресурсы в размере не менее 10 % от стоимости строительства в соответствии с проектом;
• отсутствие обязательств по кредитам (за исключением целевых займов на строительство);
• не участвует в исполнении обязательств третьих лиц;
• в отношении него не проводится процедура ликвидации или банкротства, приостановления деятельности;
• не состоит в реестре недобросовестных поставщиков;
• отсутствует задолженность по налогам, сборам, обязательным платежам;
• минимальный размер уставного капитала должен соответствовать установленному требованию в зависимости от общей площади строящихся объектов недвижимости.

2. Открытие эскроу-счетов. На каждого дольщика открывается счет, куда поступают платежи по ДДУ. При этом застройщик не сможет воспользоваться этими деньгами до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Строительство он должен осуществлять за счет собственных средств и заемных средств банка. В случае банкротства застройщика денежные средства, поступившие на счет, возвращаются гражданину в полном объеме.
3. Информационная открытость. Компания-застройщик обязана размещать информацию об осуществляемой ею деятельности в Единой информационной системе жилищного строительства. Все действия застройщиков должны быть максимально прозрачны. За уклонение от исполнения данного требования предусмотрена административная ответственность.

Не все строительные компании могут соответствовать установленным требованиям, что неизбежно приводит к сокращению числа застройщиков. На рынке остаются наиболее опытные и надежные организации, что также является дополнительной гарантией для дольщиков.

Страхование

Обязательное страхование ответственности застройщика было предусмотрено законодательством в 2014 году. Застройщик имел право выбрать один из трех способов страхования, однако реализация такого механизма защиты дольщиков на практике оказалась весьма затруднительной и не принесла ожидаемых результатов. В связи с чем обязательное страхование было отменено, но сохранена возможность добровольно застраховать свою ответственность.

На смену неэффективному способу защиты прав участников долевого строительства пришло создание компенсационного фонда, который выступает гарантом финансового обеспечения строительства, а также возмещения убытков обманутым дольщикам.

Каждая организация-застройщик обязана отчислять в компенсационный фонд 1,2 % от стоимости объекта в соответствии с заключенным ДДУ. За счет средств компенсационного фонда также может производиться завершение строительства проблемных объектов недвижимости.

По договору

Юридически грамотно составленный договор долевого участия в строительстве является одним из существенных способов защиты прав граждан. Однако многие дольщики не вникают в его содержание в связи со сложностью формулировок и юридических терминов, давая застройщикам возможность внести пункты, обеспечивающие лишь его интересы.

Для обеспечения безопасности заключения следки необходимо внимательно изучать содержание договора.

Так, особое внимание необходимо обращать на наличие в договоре следующих пунктов:

• описание объекта долевого строительства согласно проектной документации (характеристики объекта, указанные в договоре должны строго соответствовать проектной документации);
• указание сроков введения дома в эксплуатацию, а также передачи квартир участникам строительства;
• информация о полной стоимости объекта, порядке и сроках оплаты;
• обязанность застройщика обеспечивать открытый доступ к информации о ходе строительных работ;
• сведения о гарантийном сроке на построенный объект недвижимости;
• ответственность участников договора при неисполнении указанных в нем обязательств.

Взыскание неустойки и возврат денег

Требование о взыскании неустойки дольщик вправе предъявить если застройщик не передал ему квартиру в установленный договором срок или построенный объект недвижимости не соответствует документации и нарушения не устранены застройщиком в отведенные для этого сроки.

В досудебном порядке взыскание неустойки производится путем направления в адрес застройщика претензии, содержащей информации о нарушении условий договора. Претензию можно передать лично, но при этом необходимо сделать ее копию и поставить отметку о вручении застройщику либо его представителю.

При направлении претензии по почте (заказным письмом с уведомлением) необходимо удостовериться в правильности адреса организации-застройщика. Информация об адресе застройщика содержится в реквизитах ДДУ, однако лучше проверить данную информацию и заказать актуальную выписку из ЕГРЮЛ.

Если застройщик не пожелает исполнить требования другой стороны добровольно, то следующим шагом будет обращение в суд.

Как снизить риски?

Наиболее существенным критерием оценки риска при заключении ДДУ является благонадежность строительной компании, поэтому проверка «юридической чистоты» сделки в этом случае начинается с соответствия застройщика и имеющихся у него документов требованиям законодательства.

Организация-застройщик должна предоставить следующие сведения:

• проектная декларация (содержит информацию об объекте строительства и о других объектах, построенных за последние 3 года, а также о финансовом состоянии организации) и экспертное заключение по ней;
• разрешение на строительство;
• сведения о регистрации в ЕГРЮЛ;
• информация о стоимости квадратного метра (слишком низкая стоимость может быть предвестником банкротства компании);
• основания использования земельного участка для строительства.

Указанные сведения компания должна предоставить по первому требованию клиента. Отсутствие каких-либо документов или отказ их предоставить будет является поводом для отказа от сотрудничества с такой организацией.

Кроме того, стоит обратить внимание на сам договор, который организация предлагает заключить. Это должен быть только договор долевого участия в строительстве и никакой другой, подменяющий его по смыслу.

Только тщательное изучение документов в отношении застройщика может гарантировать снижение рисков для покупателя строящегося объекта.

Заключение

Подводя итоги отметим следующее:

1. Организация-застройщик должна соответствовать установленным законом требованиям.
2. Платежи дольщиков по ДДУ зачисляются на специальные счета-эскроу, гарантирующие сохранность средств до введения дома в эксплуатацию.
3. Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации.
4. Взыскание неустойки с застройщика осуществляется в претензионном или судебном порядке.

Нюансов при заключение ДДУ, о которых следует знать гражданину, планирующему приобрести объект недвижимости на стадии строительства, очень много. Однако разобраться во всех юридических тонкостях и вовремя заметить о оценить риски не всегда под силу не опытному человеку. В таких делах помощь юриста неоценима, ведь цена риска слишком высока.