Москва и обл: Собственник недвижимости имеет право сдавать жилье третьим лицам и получать за это плату. В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор о найме квартиры должен заключаться в письменном виде. В противном случае права собственника и арендаторов не защищены и могут случаться конфликты. Владельцы недвижимости нередко сталкиваются с тем, как выселить квартирантов, если нет договора. Проблемы могут возникнуть в случае, когда жильцы не хотят съезжать добровольно.
Содержание
Можно ли выселить квартирантов, если нет договора?
При сдаче квартиру в аренду необходимо заключение договора найма, который защитит обе стороны. Но иногда участники сделки ограничиваются устным соглашением. В соответствии со ст. 30 ЖК РФ владелец недвижимости может предоставить жилое помещение третьему лицу на основе договора найма, безвозмездного пользования или другого основания.
Владелец недвижимости может в любой момент передумать и расторгнуть устное соглашение. При этом арендаторы обязаны в короткие сроки покинуть квартиру.
При заключенном письменном договоре собственник не имеет права выселить жильцов до завершения срока действия аренды без весомых причин. Если имеется только устная договоренность, то квартиранты не защищены законодательными актами.
Основаниями для выселения могут служить такие причины:
- нарушения устного соглашения;
- использование объекта недвижимости не по назначению;
- выполнение ремонтных работ без согласования с владельцем собственности;
- нарушение прав других жильцов;
- несвоевременная оплата аренды.
При письменном договоре эти основания могут стать причиной расторжения соглашения раньше срока на основании судебного решения. В случае, когда договор аренды не заключен, собственник имеет право в любое время выселить нанимателей.
Это выполняется следующими способами:
- добровольным соглашением;
- с привлечением участкового или полиции;
- через суд.
Если квартиранты согласны освободить жилплощадь в указанные сроки и могут прийти к соглашению с владельцем недвижимости, то проблем не возникает. Но нередко между собственником и жильцами возникают конфликты. В таком случае прибегают к привлечению полиции или суда.
Как мирно выселить арендатора, если нет договора?
Если была только устная договоренность, то арендодатель должен поставить в известность жильцов и обозначить дату выселения. Наниматели, которые не платят, обязаны покинуть помещение по первому требованию владельца.
В случае отказа, собственник имеет право обратиться к правоохранительным органам, о чем он уведомляет съемщиков.
Можно ли обратиться за помощью в полицию?
Если жильцы не согласны добровольно покинуть квартиру в указанный срок, владельцу необходимо выполнить следующие действия:
- Подготовить документы на право собственности и удостоверение личности.
- Приехать на объект недвижимости.
- Написать заявление участковому или в полицию о нахождении посторонних людей в квартире.
- Должностное лицо должно уведомить съемщиков о недопустимости проживания в чужой собственности без весомых причин.
Если наниматели не открывают дверь или не реагируют на требования покинуть квартиры, то помочь сможет смена замков. Вскрыть недвижимость при отсутствии ключей помогут сотрудники МЧС, но только при предъявлении документа о праве собственности.
Собственник обязан вернуть квартирантам их вещи, в противном случае они могут подать на него в суд за понесенные убытки. Но ответственности за сохранность чужого имущества владелец не несет.
Присутствие участкового или полицейского обеспечивает не только физическую защиту собственника помещения. Должностное лицо зафиксирует все события в акте, который может служить одним из доказательств правоты арендодателя в судебном разбирательстве.
Выселение квартирантов с детьми
Наличие несовершеннолетних детей никак не отражается на праве квартирантов проживать в квартире без согласия собственника, если у них отсутствует временная или постоянная регистрация в объекте недвижимости.
Со стороны арендодателя правильно дать время на поиск нового места проживания, но это не является его обязанностью.
Риски выселения
При отсутствии письменного документа об аренде рискуют обе стороны. Владелец недвижимости обычно избегает официального оформления соглашения, чтобы избежать уплаты налогов.
В случае, когда квартиранты подадут жалобу в налоговую инспекцию, ему может грозить уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ). Хозяин жилплощади отвечает и за отсутствие у жильцов временной регистрации, если они проживали в квартире более 90 дней (ст. 19.15.1 КоАП).
Арендаторы, не защищенные письменным договором, рискуют тем, что условия могут быть в любой момент изменены в одностороннем порядке. Хозяин квартиры может выселить жильцов в любой момент, даже при отсутствии весомых причин.
Судебная практика
Обратиться в суд владелец недвижимости может только при наличии письменного договора или других доказательств того, что его права были нарушены.
Подача иска допускается, если квартирант самовольно принял решение о сдаче жилья третьему лицу, нарушил нормы Жилищного или Гражданского кодекса. Заявление в суд оформляется, если требуется взыскать с квартирантов ущерб, который возник при использовании недвижимости.
При составлении иска необходимо собрать доказательства, что в квартире проживают жильцы без законных оснований. Для судебного разбирательства недостаточно устного заявления собственника.
В качестве подтверждений используют:
- договор о праве собственности;
- справка от участкового о лице, незаконно проживающем в квартире;
- акт обследования недвижимости;
- договор найма, если у него закончился срок действия.
Основанием для искового заявления служит ст. 301 ГК РФ. Если истек срок действия договора, собственник может опираться на ст. 35 ЖК РФ. В законодательном акте указаны причины, когда квартирантов допускается выселить даже при наличии письменного соглашения.
Сдача жилья в аренду предусматривает заключение письменного договора. Но некоторые собственники предпочитают устную договоренность, особенно в случае, когда уклоняются от выплаты налогов по доходу. В таком случае важно достижение полного соглашения между обеими сторонами. При нарушении договоренности со стороны арендаторов владелец недвижимости может попросить их освободить помещение в кратчайшие сроки. При этом не имеет значение ни время года, ни наличие у квартирантов несовершеннолетних детей. Если жильцы добровольно не съезжают из квартиры в указанные сроки, то владелец может обратиться в полицию или суд.
