Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения?

Нежилые помещения очень часто используются в сфере оказания услуг и могут быть обустроены под магазины, парикмахерские и иные объекты данной сферы. Собственникам зачастую необходимо узаконить перепланировку нежилого помещения. Куда обращаться, чтобы получить разрешение на проведение работ, какие для этого нужны документы и что делать, если перепланировка совершена без соответствующих разрешений. Ответы на эти вопросы вы найдете в нашей статье.

Перепланировка нежилого помещения

При перепланировке в результате строительных манипуляций помещение меняет свою конфигурацию.

Это может быть выполнение следующих работ:

• снос старых стен и возведение новых;
• перенос оконных или дверных проемов;
• демонтаж перегородок, который приводит к изменению местоположения комнат и перераспределению пространства.

Не стоит путать перепланировку с переустройством. Это разные понятия, включающие в себя разные виды работ.

Переустройство в помещении представляет собой:

• перенос инженерных сетей в целях оптимизации внутреннего пространства;
• замена устаревших или вышедших из строя коммуникаций, при установке новой по другой схеме;
• установка коммуникаций нового вида.

Выполнение и тех и других видов работ требует согласования и изменений в техдокументацию помещения. Вопросы переустройства и перепланировки регулируются главой 4 ЖК РФ. Процедура для жилых и нежилых помещений аналогична.

Способы узаконить перепланировку или реконструкцию

Существует также более обширное понятие, которое может включать в себя, в том числе, перепланировку и переустройство – реконструкция. Это более серьезные изменения и они могут касаться изменений фасада здания, этажности, возведения надстроек и затрагивают его несущие конструкции.

Перед началом работ по перепланировке и реконструкции необходимо обратиться к проектировщику для составления проекта.

Есть два способа узаконить такие изменения:

• через уполномоченный орган — если работы только планируются или произведены без предварительного разрешения (п. 1 ст. 26 ЖК РФ);
• в судебном порядке — если изменения произведены без разрешения и уполномоченный орган отказал их узаконить.

Через уполномоченные органы

После завершения проектных работ можно начинать процесс согласования. Уполномоченным органом, имеющим право узаконить изменения, как правило, является орган местного самоуправления.

Туда нужно представить следующие документы:

1. Заявление (скачать форму заявления можно ниже).
2. Правоустанавливающие документы (на здание или нежилое помещение).
3. Технический паспорт объекта.
4. Выписка из ЕГРН.
5. Согласие всех собственников объекта (личное присутствие либо нотариально заверенное согласие) на запланированные изменения.
6. Проектную документацию на перепланировку/реконструкцию.

В зависимости от вида работ возможна необходимость предоставления дополнительных документов.

Если уполномоченный орган счел возможным проведение перепланировки или реконструкции, то собственнику выдается разрешение на проведение этих работ в установленный срок. Все работы должны быть произведены в точном соответствии с проектом, иначе приняты они не будут.

После перепланировки итоги работы принимает комиссия, созданная уполномоченным органом. Комиссия осматривает объект, оценивает проведенные работы и их соответствие проектной документации.

При соблюдении всех нормативов и правил, комиссия подписывает и выдает собственнику акт приема выполненных работ (ст. 28 ЖК РФ). Этот документ дает право на внесение изменений в технический план помещения и обращение в Росреестр для изменения информации об объекте.

Когда работы уже проведены, но разрешение на это получено не было, узаконить их все же возможно. Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку собственник должен оформить техническое экспертное заключение, в котором отражаются произведенные изменения и сведения о том, являются ли они безопасными.

При нахождении нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (например, помещение магазина на первом этаже), техзаключение должно быть согласовано с муниципальными органами власти.

Если уполномоченный орган откажет узаконить такую перепланировку, то сделать это возможно будет только через суд.

Через суд

Получение отказа уполномоченного органа в утверждении перепланировки влечет за собой определенные последствия. Собственник должен либо вернуть все в первоначальное состояние либо в судебном порядке узаконить изменения (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). Судебный процесс может длиться от 2 до 6 месяцев и его исход не всегда положительный.

Суд может сохранить помещение в измененном состоянии только в том случае, если в результате перепланировки не создана угроза для жизни и здоровья граждан, заключение эксперта подтверждает безопасность произведенных работ.

Чтобы узаконить работы через суд необходимо совершить следующие действия:

• подготовить все необходимые документы;
• составить исковое заявление;
• оплатить государственную пошлину;
• направить документы в суд;
• после судебных процессов получить решение и исполнить предписанные судом требования.

Документы

Вместе с исковым заявлением суду необходимо представить перечень документов:

• техническое экспертное заключение;
• технический паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• согласие собственников квартир (если изменение затрагивает общедомовую собственность);
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Перечень не является исчерпывающим и может дополняться любыми документами, доказывающими, что произведенная перепланировка не несет опасности.

Исковое заявление

Исковое заявление составляется с соблюдением требований законодательства и должно содержать следующую информацию:

• персональные данные истца (ФИО, контактная информация);
• сведения об ответчике;
• информация о нежилом помещении (адрес, реквизиты правоустанавливающих документов);
• суть произведенных изменений объекта;
• просьба сохранить объект в измененном виде;
• список прилагаемых к заявлению документов;
• дата, подпись истца.

Положительное решение суда будет основанием для внесения новых сведений в ЕГРН. Если требования истца не будут удовлетворены, то истец будет обязан вернуть конструкции помещения в первоначальный вид. За незаконную перепланировку на него может быть наложены штрафные санкции.

Цены

Подготовка необходимых для утверждения перепланировки документов требует определенных расходов.

Так, собственнику придется заплатить за следующие документы:

• техническое заключение экспертной компании – от 10-15 тыс. рублей (в зависимости от площади объекта и масштабов проведенных работ);
• оформление нотариальной доверенности – 2 тыс. руб. (если собственник является юридическим лицом, и его интересы в суде будет представлять уполномоченное лицо);
• государственная пошлина при подаче заявления в суд – 300 рублей.

Если истец решит воспользоваться услугами юриста, то сумма расходов увеличиться за счет оплаты его услуг.

Заключение

Подведем итоги:

1. Перепланировка, переустройство и реконструкция требуют согласования и разрешения уполномоченного органа.
2. Произведенная перепланировка должна строго соответствовать проектной документации.
3. Если перепланировка не узаконена уполномоченным органом, то вопрос решается только в судебном порядке.
4. Все изменения объекта должны быть внесены в технический план объекта недвижимости.

Процесс согласования перепланировки и получения разрешения на ее проведении не простой и начинать его необходимо до выполнения работ, особенно если речь идет о нежилых помещениях. Ведь узаконить перепланировку нежилого помещения не всегда возможно, даже в судебном порядке, при этом расходы на устранение произведенных изменений могут быть весьма существенными.