Москва и обл: Покупка объекта недвижимости считается процедурой, при которой нужно учитывать разные юридические тонкости. Встречаются ситуации, когда требуется расторжение договора купли-продажи дома. Как оформляется процедура, и с какими рисками связана?
Содержание
Нормативная база
Расторжение договора купли-продажи недвижимости представляет собой прекращение гражданско-правовых отношений между покупателем и продавцом.
Процедура регулируется следующими нормативными актами:
- Гражданский кодекс;
- Закон № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей»;
- Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
Порядок расторжения договора может быть прописан в самом тексте документа.
Закон № 2300-1 применяется к соглашениям, заключенным между физическим и юридическим лицом. Это может быть застройщик, риэлтерское агентство. Отношения между физическими лицами регулируются Гражданским кодексом.
Основания расторжения договора купли-продажи дома
Причины аннулирования сделки встречаются следующие:
- согласие обеих сторон;
- нарушение условий договора одним из участников сделки;
- изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
До регистрации
До регистрации договора в Росреестре перехода права собственности не происходит. Если участники сделки приняли решение аннулировать сделку, то необходимо заключить соглашение об этом. Документ должен быть составлен в той же форме, что и договор купли-продажи. То есть, если договор был оформлен через нотариуса, то и соглашение заверяется в нотариальной конторе.
Если документы на переход права собственности уже поданы в Росреестр, то необходимо подать совместное заявление от покупателя и продавца в регистрирующие органы о том, что сделка расторгается. После аннулирования договора у сторон восстанавливается их первоначальный статус.
После регистрации
После регистрации право собственности на дом переходит к покупателю. Договор купли-продажи считается исполненным, поэтому правовые статусы сторон вернуть не получится.
Если участники сделки достигли соглашения, то они могут заключить новое соглашение. В нем предмет и стоимость остаются теми же, но покупатель и продавец меняются ролями. При отказе одной из сторон от аннулирования сделки, второй участник имеет право подать иск в суд.
При аннулировании государственной регистрации права на основании заявления от обеих сторон, возвращается половина оплаченной госпошлины (ст. 333.40 НК РФ).
Варианты расторжения
Расторжение договора происходит по добровольному соглашению или в судебном порядке. Инициатором может выступать любая заинтересованная сторона.
по инициативе продавца
Договор расторгается по инициативе продавца при наличии следующих оснований:
- необоснованный отказ в регистрации права собственности;
- отсутствие полной или частичной оплаты;
- нарушение обязанности по страхованию объекта недвижимости, если это прописано в договоре.
Продавец должен направить претензию покупателю. Если вторая сторона отказывается аннулировать сделку, то пишется исковое заявление в суд.
по инициативе покупателя
По инициативе покупателя договор может быть расторгнут, если жилье аварийное, в нем имеются скрытые или явные дефекты.
Основаниями для аннулирования сделки также служат:
- наличие обременений на дом;
- нарушение прав несовершеннолетних;
- неправильно оформленные документы;
- несвоевременное освобождение жилья.
Для расторжения соглашения в одностороннем порядке необходимо оформить письменную претензию второй стороне с предложением аннулировать сделку. В ней нужно указать факт нарушения обязательств.
по соглашению сторон
Если обе стороны не протии расторжения сделки, то заключается мирное соглашение. Единой формы документа не установлено законодательно.
В нем нужно прописать следующие сведения:
- личные данные продавца и покупателя;
- реквизиты договора купли-продажи;
- дата аннулирования сделки;
- отсутствие претензий с обеих сторон;
- дата подписания соглашения.
В документе необязательно указывать причину аннулирования сделки.
Пошаговая инструкция
Для того, чтобы расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения в одностороннем порядке, необходимо придерживаться следующего алгоритма:
- Составить претензию второй стороне об аннулировании сделки.
- Оформить исковое заявление в суд и подготовить документы.
- Оплатить госпошлину.
- Принять участие в судебных заседаниях.
- Получить решение суда.
- Обратиться в Росреестр, если в регистрационные данные уже были внесены изменения.
Сроки обращения в суд законодательством не установлены. Обычно к таким ситуациям применяется правило исковой давности. По нему гражданин имеет право обратиться в суд в течение 3 лет после того, как ему стало известно о нарушении его прав.
Досудебная претензия направляется заказным письмом с уведомлением. Если вторая сторона согласна с требованиями, то заключается добровольное соглашение. В случае, когда получатель претензии проигнорировал ее или отказывается решать проблему мирным путем, оформляется заявление в суд. На рассмотрение документа дается 30 дней, если иное не указано в договоре (ст. 452 ГК РФ).
При несоблюдении порядка досудебного урегулирования конфликта иск может быть возвращен судом гражданину. Это не лишает его права повторно обратиться с тем же заявлением после устранения нарушений.
В иске должны быть указаны следующие сведения:
- наименование судебной инстанции;
- данные об истце и ответчике;
- реквизиты договора, номер и дата;
- основания для расторжения соглашения;
- ссылки на нарушенные нормативно-правовые акты;
- требования истца;
- список приложений.
Если расторжение договора делается из-за невыполнения одной из сторон своих обязательств, то истец может требовать компенсацию упущенной выгоды или понесенных убытков. При подаче заявления юридическому лицу при нарушении прав потребителя, заявитель имеет право претендовать на оплату пени, возмещение морального вреда.
Судья рассматривает заявление в течение 5 дней после получения. Если иск принимается в производство, то должностное лицо назначает время слушаний (ст. 133 ГПК РФ). О дате предварительного заседания, как и основного рассмотрения дела должны быть извещены все стороны.
Одновременно с иском можно подать заявление о принятии обеспечительных мер (ст. 140 ГПК РФ). Это необходимо для того, чтобы ответчик не смог распорядиться домом по своему усмотрению, пока будут длиться разбирательства.
При принятии положительного решения необходимо обратиться в Росреестр с судебным актом. Он является основанием для внесения изменений в регистрационные записи относительно объекта недвижимости.
Решение суда вступает в силу через месяц после его принятия в окончательной форме. В течение этого срока его можно обжаловать в апелляционном порядке. Если жалоба не подана своевременно по уважительной причине, то этот период может быть восстановлен.
Документы
К исковому заявлению требуется приложить следующие документы:
- копия договора купли-продажи;
- документ о досудебном урегулировании конфликта;
- квитанция об оплате госпошлины;
- документы, подтверждающие основания расторжения договора;
- расчет взыскиваемой суммы (если требуется).
При подаче заявления и документов представителем гражданина необходима нотариальная доверенность.
Подсудность
Подсудность иска о расторжении договора купли-продажи дома устанавливается ст. 29 ГПК РФ. Заявление подается по месту нахождения объекта недвижимости. Иски, связанные с защитой прав потребителя, могут подаваться по адресу истца или ответчика, его юридического адреса.
Госпошлина
Размер госпошлины зависит от стоимости иска. Он рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 НК РФ и составляет:
- от 100 000 до 200 000 – 3200 руб. и 2% от суммы, выше 100 000 руб.;
- от 200 000 до 1000 000 – 5200 руб. и 1% от стоимости больше 200 000 руб.;
- от 1000 000 – 13200 руб. и 0,5% от суммы выше 1000 000 руб.
Максимальный размер госпошлины составляет 60 000 руб.
Если иск подается на основании Закона «О защите прав потребителей», то на сумму до 1 000 000 руб. сбор в государственную казну не оплачивается. При стоимости дома больше госпошлина рассчитывается на общих основаниях.
Судебная практика
Судебная практика показывает, что если покупатель не оплатил стоимость дома, то продавец имеет право требовать расторжения соглашения и возврата объекта недвижимости.
Так, гражданка Д. продала гражданину П. дом с земельным участком в Санкт-Петербурге за 4,5 млн. руб. Право перехода собственности было зарегистрировано, но истица не получила от покупателя денежных средств. Женщина обратилась в суд.
На заседании гражданин П. заявил, что передал бывшей владелице дома всю сумму, но его слова не подтверждены расписками и другими документами. В решении Приморского районного суда Санкт-Петербурга № 2-1214/2016 указано, что сделка должна считаться расторгнутой, а недвижимость возвращена гражданке Д.
Ответчик подал апелляционную жалобу в городской суд Санкт-Петербурга. Должностное лицо по результатам рассмотрения материалов дела вынесло решение о том, что гражданке Д. должно быть возвращено не имущество, а оплачен долг и проценты со ссылкой на ст. 486 ГК РФ.
Рассмотрение дела в Верховном суде позволило вернуться к изначальному решению. Коллегия постановила, что согласно ст. 486 ГК РФ продавец может требовать деньги с покупателя согласно договору и проценты за несвоевременную оплату, но это не лишает его права расторгнуть соглашение и вернуть себе объект недвижимости.
Сложности при расторжении договора
Расторжение договора купли-продажи дома непростая процедура. Поэтому как покупатель, так и продавец могут столкнуться с некоторыми сложностями.
из-за скрытых дефектов
Нередко новый владелец дома решает расторгнуть договор из-за скрытых дефектов. Это касается недостатков, которые невозможно выявить при визуальном осмотре. Скрытые дефекты могут проявиться в процессе эксплуатации дома. Это могут быть проблемы с отоплением, появление грибка на стенах и другие недостатки.
На основании ст. 475 ГК РФ в случае, если дефекты не были оговорены продавцом, покупатель может требовать:
- соразмерного уменьшения стоимости объекта недвижимости;
- устранения недостатков в разумные сроки;
- возмещение расходов на исправление дефектов продавцом собственными силами;
- расторжения договора купли-продажи.
При подаче иска в суд необходимо предоставить свидетельства того, что скрытые дефекты были до того момента, когда объект недвижимости был передан покупателю. Обычно для этого проводится специальная экспертиза, результаты которой прикладываются к исковому заявлению.
в связи с неоплатой
Расторжение договора в связи с неоплатой покупателем всей или части суммы встречается нередко. При этом должностное лицо может постановить взыскать с гражданина деньги и проценты за просрочку, а не аннулировать сделку. Верховный суд придерживается точки зрения, что продавец имеет право требовать расторгнуть договор, о чем говорит Постановление Пленумов Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010.
Заключение
Таким образом, можно сделать следующие выводы:
- Расторгнуть договор купли-продажи дома можно при заключении добровольного соглашения или в судебном порядке.
- Основаниями для аннулирования сделки могут служить существенные нарушения условий документа или изменение обстоятельств.
- Перед подачей иска в суд необходимо направить письменную претензию второй стороне.
- Заявления рассматриваются судебным органом по месту нахождения объекта недвижимости.
Расторжение договора купли-продажи дома в судебном порядке является непростым процессом, поэтому рекомендуется обратиться к юристам для правильного составления иска. Специалисты помогут правильно составить заявление и собрать необходимые доказательства для успешного разрешения дела.
