БЕСПЛАТНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ (ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ)
phone Москва и обл: 8 (495) 109-30-96
phone Санкт-Петербург и обл: 8 (812) 209-31-74
phone По всей России: 8-804-333-06-88
👁 778

Как продать ипотечную квартиру в 2021 году: пошаговая инструкция

Задать вопрос юристу быстрее. Это бесплатно!
Автор статьи
Ирада Багирова
Время на чтение: 13 минут
АА

Большое количество людей предпочитает приобретать недвижимость в ипотеку. Встречается, что через несколько лет после заключения договора с банком, владельцы собираются переезжать или приобретать большую жилплощадь. Продажа квартиры в ипотеке характеризуется своими особенностями. Рассмотрим, как заключить сделку с минимальными рисками для покупателя и продавца.


Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Можно ли продать квартиру в ипотеке Права и обязанности владельцев квартиры в ипотеке установлены Законом № 102-ФЗ от 16.07.1998. В ст. 29 указывается, что гражданин может пользоваться заложенным имуществом по его прямому назначению. Собственник имеет право прописывать в объект недвижимости других жильцов, сдавать ее в аренду. Квартира в ипотеке находится в залоге у банка до тех пор, пока заемщик не выплатит долг. Соответственно, любая юридически значимая сделка с недвижимостью должна быть выполнена только после получения согласия финансовой организации (ст. 37 Закона № 102-ФЗ).

Справка! Залогодатель имеет право завещать квартиру в ипотеке. Любые условия кредитного договор, запрещающие эту возможность, считаются ничтожными.

Зачем продавать квартиру в ипотеке?

Зачем продавать квартиру в ипотеке Объект недвижимости до погашения долга перед банком обычно продают по следующим причинам:

  • ухудшение финансового положения, из-за чего невозможно выплачивать долг;
  • желание расширить жилплощадь;
  • при разводе, когда супруги не могут другими способами поделить имущество;
  • при переезде.

Встречаются и другие причины, так как каждый случай индивидуален.


Варианты продажи

Варианты продажи Стандартная купля-продажа не подходит для квартиры с обременением. Существует четыре способа оформления сделки. Каждая из них начинается с посещения банка, где был оформлен заем.

Оплата кредита до сделки

Одним из самых простых способов является погашение кредита до заключения основного договора купли-продажи. Единственная сложность заключается в том, что в данном случае необходимо найти покупателя, у которого имеется в наличности вся сумма. К достоинствам процедуры относят то, что это самая быстрая процедура. Все этапы понятны и просты обоим участникам сделки. Продавец не зависит от решения банка. Для продажи этим способом нужно выполнить следующие действия:

  1. Получить согласие финансовой организации на сделку с недвижимостью и досрочное погашение ипотеки.
  2. Взять выписку на сумму оставшегося долга.
  3. Заключить с покупателем предварительный договор.
  4. Выписать из объекта недвижимости всех жильцов, как при обычной сделке.
  5. Получить задаток и погасить оставшуюся сумму долга перед банком.
  6. Взять справку об отсутствии обременения.
  7. Заключить основной договор, получить оставшиеся деньги.
  8. Пройти регистрацию в Росреестре.

 

Это одна из самых рискованных форм продажи для покупателя, так как после снятия обременения продавец может отказаться от заключения сделки после снятия обременения. Заключение предварительного договора позволит обезопасить участников сделки.

Оплата кредита при проведении сделки

В данном случае получателем задатка выступает непосредственно финансовая организация. Чтобы заключить сделку понадобится взять справку о том, какую сумму долга осталось выплатить. При помощи системы безопасных расчетов или аккредитива покупатель кладет деньги для продавца и финансовой организации. После этого оформляется договор, и сделка регистрируется в Росреестре. После этого продавец получает доступ к сумме для погашения ипотеки. Погашенная закладная на квартиру выдается покупателю с выпиской из ЕГРН об отсутствии обременений. Такой способ продажи объекта недвижимости считается самым безопасным. При наступлении форс-мажорных обстоятельств покупатель сможет вернуть оплаченные деньги. Гарантией безопасности сделки выступает финансовая организация.

Перевод кредита на покупателя

Когда у покупателя нет полной суммы для оплаты стоимости квартиры, стороны могут оформить «перезайм». Чтобы заключить сделку понадобится подать заявку в банк на ипотеку в обычном порядке. Если финансовая организация одобрит кредит, то выбирается обремененный объект недвижимости. К преимуществам данного способа относят то, что банк может предложить рефинансирование старого займа с более выгодными условиями оплаты. Перерегистрация прав на квартиру делается сотрудниками банка.

Продажа ипотечной квартиры банком

Сбербанк, как и другие финансовые организации, может реализовать ипотечную квартиру, если заемщик перестанет выплачивать долг или сообщит о том, что больше нет возможности вносить платежи.

Продажа жилья выполняется на специализированных площадках. Сделка безопасна как для покупателя, так и для продавца. Стоимость недвижимости часто гораздо ниже рыночной.

Продажа квартиры в ипотеке пошагово

Продажа квартиры в ипотеке пошагово Продажа недвижимости пошагово выглядит следующим образом:

  1. Поиск покупателя.
  2. Выбор способа оформления сделки.
  3. Сбор документов.
  4. Обращение в банк за получением согласия.
  5. Оформление предварительного соглашения.
  6. Заключение основного договора.
  7. Получение денег продавцом.
  8. Регистрация права перехода собственности в Росреестре.

 

После оформления документов продавец обязан оплатить налог.

Сбор документов

шаг 1 Документы для продажи квартиры в ипотеке понадобятся следующие:

Наименование документа Где получить
Паспорта участников сделки Отдел МВД РФ
Выписка из ЕГРН Росреестр
Технический паспорт на объект недвижимости МФЦ или БТИ
Выписка из домовой книги МФЦ, УК, Портал госуслуг
Справка об оценке квартиры Специализированная компания

Если в объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние, то понадобится взять разрешение на заключение сделки в органах опеки. Документ будет выдан, если родители (законные представители) предоставят бумаги о том, что будет заключена новая сделка и условия проживания детей не ухудшатся. Имущество, нажитое в браке, считается общим у супругов. Даже если муж и жена развелись, но не поделили квартиру, для ее продажи понадобится согласие обоих. Оно оформляется документально и регистрируется у нотариуса. Стоимость услуг должностного лица зависит от региона проживания, начинается от 1500 руб.

Оформление предварительного договора купли-продажи

шаг 2 Предварительный договор заключается, если покупатель вносит задаток. Особенности оформления бумаги регулируются ст. 429 ГК РФ. В документе указываются следующие сведения:

  • информация об участниках сделки;
  • предмет договора;
  • существенные условия сделки;
  • расчеты сторон.

В предварительном договоре может быть указана стоимость объекта недвижимости, то это не является обязательным требованием. Стороны прописывают те условия, которые считают нужным проговорить изначально:

Заключение основного договора

шаг 3 В основном договоре прописываются все существенные условия сделки. В соответствии со ст. 429 ГК РФ соглашение заключается на основе предварительного. Основной договор подписывается сторонами в установленные сроки. Если в предварительном соглашении отсутствует информация о них, то документ подписывается не позднее, чем через год. Когда контрагент уклоняется от подписи основного соглашения, его можно обязать сделать это через суд. На подачу иска дается 6 месяцев со дня неисполнения обязательств второй стороной.

Регистрация в Росреестре

шаг 4 Право перехода собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре. Для этого понадобится подготовить следующие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • договор купли-продажи;
  • согласие банка;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • заявление о государственной регистрации.
Внимание! Для оформления необходимо обратиться в отделение Росреестра или МФЦ. Если договор заверяется у нотариуса, то должностное лицо может самостоятельно передать данные в государственную организацию.

Размер госпошлины составляет 2000 руб. (ст. 333.33 НК РФ). Длительность процедуры зависит от того, куда обращался гражданин. Если документы переданы через МФЦ, то сроки составляют до 9 рабочих дней. В Росреестре процедура длится от 7 до 10 дней.

Оплата налогов

шаг 5 Если квартира в собственности менее 3 лет, то понадобится оплатить налог 13%. Продавец один раз имеет получить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Если объект недвижимости куплен после 2016 года, то срок владения квартирой для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.


Вопросы наших читателей

Вопросы наших читателей В чем отличия сделки по военной ипотеке?

Военная ипотека предоставляется не только банком, но и Министерством обороны. Соответственно, квартира находится в залоге у обоих ведомств. Обременение снимается после полного погашения долга перед Министерством обороны или когда гражданин отслужит не менее 20 лет. Поэтому перед заключением сделки необходимо получить согласие от Росвоенипотеки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Материнский капитал представляет собой целевую выплату, которую можно потратить на улучшение жилищных условий семьям с детьми. При этом необходимо выделить доли каждому члену семьи, в том числе и несовершеннолетним. Квартиру в ипотеке с материнским капиталом продать можно, но процедура достаточно сложная. Органы опеки могут не дать разрешения на заключение сделки, если детям не будет предоставлено другое жилье с аналогичными или лучше условиями проживания.


Подводные камни

Подводные камни При продаже квартиры в ипотеке можно столкнуться со следующими проблемами:

  • Если не получено согласие банка на сделку, то она может быть оспорена в судебном порядке. Это представляет большой риск для покупателя, особенно если был переведен задаток для погашения ипотеки.
  • В случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние, в обязательном порядке оформляется разрешение от органов опеки. Без документа договор можно будет признать недействительным.
  • При использовании аккредитивов вместо банковских ячеек при погашении ипотеке в процессе сделки стоимость обслуживания сделки увеличивается. Все больше банков предпочитает подобную практику.

Заключение

Заключение Таким образом, покупка квартиры в ипотеке имеет следующие особенности:

  1. Продажа объекта недвижимости возможно только при получении разрешения на сделку от банка.
  2. Покупатель может внести залог для погашения ипотеки, после чего обременение снимается, и сделка заключается в стандартном режиме.
  3. Новый владелец квартиры имеет возможность взять на себя обязанности по погашению долга перед банком.
  4. Если у продавца большая задолженность перед финансовой организацией, то объект недвижимости реализуется через долги.
  5. Сделка в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре, независимо от способа продажи.

Покупка и продажа квартиры в ипотеке является важной сделкой. Чтобы снизить риски, участникам соглашения рекомендуется обратиться к опытным юристам. Они помогут составить договор и будут сопровождать покупателя и продавца на всех этапах сделки.