Москва и обл: Существуют ситуации, когда квартира не принадлежит целиком одному собственнику, а находится в общей или долевой собственности нескольких лиц. Режим общей (совместной) собственности действует в отношении жилья, например, приобретенного в браке. В этом случае доли супругов не определены и считаются равными. Квартира также может принадлежать и собственникам в определенных долях. Размер этих долей может составлять и 1/2, и 1/12, в зависимости от площади и количества владельцев. Продажа квартиры в долевой собственности, как и отчуждение доли, возможны при соблюдении ряда условий.
Содержание
Варианты получения доли в квартире в собственность
Долю в имуществе можно получить в собственность разными способами:
- путем покупки части квартиры;
- получения ее по наследству;
- в дар;
- в результате приватизации;
- при расторжении брака.
Однако право собственности на долю в общем имуществе не означает, что лицу принадлежит, например, конкретная комната.
Правила пользования квартирой устанавливаются по соглашению между сособственниками либо через суд.
➟ от родителей
Родители могут выделить долю в жилье своему ребенку при желании в любой момент. Если при покупке квартиры были использованы средства материнского (семейного) капитала или они будут направленны на погашение ипотеки, то ребенку нужно будет оформить его долю.
При этом необязательно его часть будет составлять равную с родителями (например, 1/3). Но лучше, чтобы размер соответствовал установленных в регионе минимальных норм жилой площади на человека и от размера квартиры. Также ребенку может принадлежать доля в квартире, приватизированной на всю семью.
➟ в наследство
Распространенный способ получения доли имущества – это вступление в наследство. Тогда человек наряду с другими родственниками получает в собственность определенную долю в квартире, а некоторых случаях и часть доли наследодателя.
➟ при совместной покупке
Встречаются ситуации, когда у человека недостаточно собственных средств для приобретения жилья. При таких обстоятельствах он может объединиться с другим лицом (лицами) и приобрести квартиру в общую долевую собственность.
При оформлении прав на недвижимость будут определены доли каждого собственника по их соглашению или пропорционально вложенным средствам.
➟ в браке или после развода
По общему правилу все приобретаемое в зарегистрированном браке имущество переходит в общую совместную собственность супругов.
Однако по договоренности они могут определить свои доли в квартире, как равными, так и в других пропорциях. Если в браке доли не определены, то в результате его расторжения супруги получат по ½ квартиры.
Позвоните дежурному юристу сайта и он ответит на все ваши вопросы:
8-800-333-52-20 (звонок по России бесплатный)
Как продать квартиру в долевой собственности: инструкция
Целиком квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, можно продать только по соглашению всех дольщиков (ст. 246 ГК РФ).
Свою долю человек вправе продать в любой момент, но при соблюдении ряда условий.
Выделите долю
В статье 252 ГК РФ говорится, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре.
Если площадь и технические характеристики позволяют, а другие собственники не возражают, то возможно зарегистрировать свои права на конкретные комнаты и помещения внутри квартиры. Это позволит в дальнейшем более выгодно продать свою часть имущества.
В том случае, когда сособственники возражают, выделить долю можно через суд. В однокомнатной квартире выделить долю в натуре не получится, так как в ней имеется только одна жилая комната. Поэтому в таком случае доля в документах будет указана в дробном соотношении (1/2, 1/3 и т.д.).
Направьте совладельцам уведомление
Обязательным условием для продажи доли в недвижимости является предварительное уведомление всех собственников, для которых законом предусмотрено преимущественное право ее покупки (ст. 250 ГК РФ).
Так, перед продажей всем участникам долевой собственности необходимо направить письменное уведомление, в котором нужно указать основные моменты предстоящей сделки, в частности цену и характеристики объекта.
Допускается несколько вариантов уведомления собственников:
- вручить лично (под роспись);
- направить почтой заказным письмом с уведомлением;
- оформить уведомление через нотариуса.
При направлении уведомления по почте указывается адрес регистрации или известный адрес проживания лица.
Если место жительства неизвестно, можно направить по адресу расположения общей квартиры. Главное – подтвердить, что были выполнены все возможные действия, направленные на получение лицами уведомлений.
У собственников есть 30 дней на принятие решения об отказе от преимущественного права покупки доли, но они могут дать его хоть в этот же день.
Однако совладельцы квартиры по различным причинам не всегда готовы пойти навстречу и оформить свой отказ. А без этого документа сделка не состоится.
Поэтому по закону лицо считается уведомленным, даже если отказалось забрать заказное письмо в отделении или у почтальона в течение 30 дней.
Самый надежный, хоть и более дорогой способ – направить уведомление через нотариуса. По истечении месяца после отправления письма нотариус выдаст свидетельство о том, что лицо надлежащим образом уведомлено о продаже.
В случае, когда совладельцы не возражают и не препятствуют сделке, оформляется письменный отказ с указанием их данных, характеристик объекта.
То есть, из документа должно явно следовать, что совладелец отказывается от права преимущественной покупки определенной доли конкретного лица в конкретной квартире на оговоренных условиях.
Найдите покупателя
Если все совладельцы отказались приобрести долю квартиры, то можно искать покупателя любым возможным способом: с помощью риелтора, путем размещения объявления в СМИ, на интернет-площадках и другими.
Напомним, что не следует продавать объект по цене, ниже указанной в уведомлениях, направленных собственникам. В противном случае Росреестр не зарегистрирует сделку, поскольку впоследствии ее можно признать недействительной в суде.
Подыскивать покупателя можно начать и раньше, но он может не согласиться ждать месяц для получения отказов остальных владельцев.
Соберите документы
Помимо отказов сособственников для сделки потребуется стандартный набор документов для отчуждения недвижимости, а в некоторых случаях – дополнительная документация.
| обязательные документы | паспорт гражданина |
| документы на собственность (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности) | |
| документы-основания приобретения доли (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство) | |
| технический паспорт квартиры | |
| отказ других собственников от права выкупа доли (информация об их уведомлении) | |
| справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ | |
| дополнительные документы | нотариально удостоверенное согласие супруга (при отчуждении общего имущества) |
| согласие органа опеки и попечительства, если собственник не достиг 18 лет или признан недееспособным | |
| доверенности, сведения о законных представителях |
Подготовьте договор купли-продажи
Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Без услуг нотариуса по составлению соглашения можно обойтись, если отчуждаются все доли в квартире по одной сделке.
В таком случае для правильного оформления договора лучше обратиться к риелтору, либо все же заключить его у нотариуса. Можно также составить договор самостоятельно по образцам в Интернете или привлечь специалиста.
В договоре указываются:
- Информация о продавце и покупателе (ФИО, адреса регистрации);
- Сведения об отчуждаемой доле (размер, кадастровый номер, адрес);
- Ссылка на правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН, предыдущий договор);
- Подтверждение отказа совладельцев от преимущественного права покупки;
- Стоимость доли и порядок расчетов;
- Права и обязанности сторон (по поводу передачи объекта);
- Дата и подписи.
Обратитесь к нотариусу
Когда все документы собраны и покупатель найден, можно обращаться в нотариальную контору для оформления сделки купли-продажи доли.
Нотариуса можно выбрать любого, по отзывам и рекомендациям или расположению. После предоставления всей документации нотариусом будет подготовлен текст договора.
Сторонам следует тщательно проверить его, так как технические ошибки могут стать основанием для отказа в его регистрации в Росреестре. С 1 февраля 2019 года нотариусы должны самостоятельно направлять документы и заявление о государственной регистрации права на долю в недвижимости в Росреестр в электронном виде.
Нотариальное оформление договора, хоть и влечет дополнительные расходы, но и гарантирует юридическую чистоту сделки.
Зарегистрируйте сделку в Росреестре
Стороны могут отказаться от регистрации права собственности в электронной форме через нотариуса и обратиться самостоятельно в регистрирующий орган или МФЦ, предоставив заявление и документы в бумажном виде.
Нужно отметить, что зарегистрировать свои права через нотариуса будет быстрее, чем дополнительно посещать офис МФЦ. Для нотариусов предусмотрены более короткие сроки регистрации.
Заплатите налоги
По общему правилу доходы физических лиц подлежат налогообложению в размере 13 % от их суммы.
При продаже недвижимости или доли в ней можно законом предусмотрены случаи, когда налог можно не платить:
- с момента приобретения прошло более 5 лет;
- с момента получения в дар, по наследству или в результате приватизации прошло более 3 лет;
- 5 лет не прошло, но доля продается по той же или более низкой цене, чем та, по которой она была куплена;
- стоимость доли не превышает 1 млн. рублей (можно применить налоговый вычет).
К примеру, если три года назад была куплена доля в квартире за 2 млн. рублей, а теперь продана за 2 млн. 300 тыс. рублей, то 13 % налога будет рассчитываться с 300 тыс. рублей разницы.
Особенности продажи доли в квартире
➟ Минимальная доля
Не получится выделить и продать долю в квартире, если она ниже минимальной, установленной в регионе (как правило, от 8 до 12 кв. м на человека).
К примеру, квартиру площадью 30 кв. м нельзя разделить на 5 частей, так как каждому будет принадлежать меньше площади, чем это дозволено по закону.
➟ Несовершеннолетний собственник
Продажа любой недвижимости или доли в ней несовершеннолетним лицом допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
При этом для получения согласия надо будет предоставить подтверждение предоставления ребенку другой жилплощади, не меньше и не хуже отчуждаемой.
➟ Ипотека
Возможность и порядок продажи доли в квартире, обремененной ипотекой, зависит от банка, условий договора, остатка невыплаченной суммы.
Принимая решение о продаже ипотечной доли, необходимо сначала выяснить все эти моменты у банка, в том числе даст ли он согласие на такую сделку.
В некоторых случаях возможно переоформление договора на нового собственника, либо погашение ипотеки за счет полученного задатка.
Такие ситуации разрешаются в индивидуальном порядке в зависимости от перечисленных факторов.
➟ Продавец в браке
Если кто-то из супругов хочет продать долю, принадлежащую им на праве общей совместной собственности (то есть, купленную в период брака), то ему понадобится получить нотариально заверенное согласие второго супруга.
В случае, когда доля получена в период брака в дар или по наследству, согласие не требуется.
Если супругу принадлежит другая доля в квартире, то он уведомляется о продаже и преимущественном праве выкупа в стандартном порядке.
➟ Продажа совладельцу
Процедура продажи упрощается, если кто-то из владельцев соглашается выкупить долю.
В таком случае с ним заключается договор купли-продажи и не требуется ждать истечения 30 дней.
Вопросы наших читателей
Что делать, ели долю согласились выкупить 2 совладельца?
Ситуации, когда два совладельца желают купить отчуждаемую долю, достаточно редки.
В таком случае следует попытаться договориться и решить этот вопрос с ними самостоятельно.
Если к консенсусу прийти не удалось, то можно отдать предпочтение тому, кто выразил свое желание раньше либо разделить и продать долю им обоим.
Как продать квартиру в долевой собственности полностью?
Можно договориться с остальными владельцами и продать квартиру целиком.
Аргументами в пользу этого будут:
- все получат больше денег (квартира целиком продастся гораздо дороже, чем по частям);
- уменьшится риск появления неблагополучного соседа;
- расходы по оформлению сделки можно уменьшить, распределив их между несколькими людьми.
Подводные камни
Подводные камни могут поджидать буквально на каждом этапе сделки. Начиная с недобросовестных соседей, которые всячески препятствуют продаже.
Если при этом они не нарушают конкретные нормы закона, а, например, представляют квартиру или себя в невыгодном свете, то привлечь их к ответственности не получится. Но в результате этого можно долго искать покупателя или снижать цену.
В таких случаях следует обратиться за консультацией к специалисту, который подскажет законные способы общения с такими соседями и поможет провести сделку.
Однако основную сложность продажи доли все же представляет собой получение письменных отказов совладельцев квартиры или необходимость ждать истечения месячного срока с момента направления им уведомлений.
Существуют и схемы обхода этой процедуры.
Например, можно «подарить» свою долю другому лицу. В этом случае составляется договор дарения, для оформления которого уведомление остальных собственников не требуется, а деньги передаются, например, по расписке.
Еще одним способом обхода норм законодательства является указание в договоре завышенной цены при фактической продаже ниже той стоимости, которая указана в уведомлениях.
Кроме того, не каждый покупатель согласится на такие махинации, а найти такого может быть дольше и сложнее, чем оформить все по закону и в соответствии с изложенной инструкцией.
Заключение
Подведем итоги:
- Стать собственником доли в квартире можно различными способами: купить, приватизировать, унаследовать, получить в дар, при разводе и другими.
- Долей можно распоряжаться по своему усмотрению. Можно продать и квартиру целиком по договоренности с остальными дольщиками.
- Обязательное условие – получение отказов других собственников от преимущественного права покупки. Их следует оформить у нотариуса.
- После получения отказов или возвращения уведомлений по истечении 30 дней можно искать покупателя и заключать договор.
- Сделка оформляется у нотариуса, за исключением продажи квартиры целиком всеми владельцами.
- Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.
- При наличии оснований необходимо оплатить налог на доход с продажи.
Процедура продажи квартиры в долевой собственности достаточно сложна и имеет много тонкостей, таких как необходимость получения отказов собственников от преимущественного права покупки, согласия органов опеки и другие. Разобраться в механизме отчуждения доли без помощи специалиста тяжело, а если дело дойдет до суда, то без юридического сопровождения не обойтись.
