Собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, дарить ее, завещать, продавать, как просто знакомым людям, так и родственникам. С юридической точки зрения эти процедуры имеют значительные различия. Продажа доли в квартире между родственниками нередко практикуется с целью улучшения жилищных условий одной из сторон. Процедура характеризуется некоторыми особенностями.
Содержание
Можно ли продать долю в квартире родственнику
Каждый из собственников, имеющих долю в квартире, может передать ее по договору купли-продажи другому лицу, в том числе родственнику. Ограничений в законодательстве не предусмотрено, за исключением сделок, совершаемых между опекуном и его подопечным.
В соответствии со ст. 37 ГК РФ отчуждение доли в квартире в таком случае невозможно по договору купли-продажи. Опекун может оформить дарственную или передать недвижимость в безвозмездное пользование.
Сделки по купле-продаже между близкими родственниками осуществляются на тех же основаниях, что и с посторонними лицами.
Как продать долю в квартире близкому родственнику
Купля-продажа долевой собственности выполняется с учетом следующих требований:
- Преимущественное право покупки принадлежит совладельцам (ст. 250 ГК РФ). Если они не были извещены должным образом, то могут оспорить сделку в течение 90 дней после заключения.
- В случае, когда покупатель является сособственником, уведомлять других совладельцев о заключении договора не требуется (Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015).
- Сделка по продаже доли в квартире должна быть заверена в нотариальной конторе.
- При отчуждении имущества и переходе права собственности необходимо внести изменения в регистрационные записи Росреестра.
Продажа доли в квартире между родственниками — не освобождает продавца от оплаты налога. Если сумма в договоре будет занижена более, чем на 30%, то для расчета госпошлины будут брать кадастровую или рыночную стоимость недвижимости.
Порядок действий
Для оформления сделки необходимо выполнить следующие действия:
- Известить собственников о намерении продать свою долю собственности.
- Получить письменные отказы совладельцев от покупки.
- Собрать документы и посетить нотариуса для оформления сделки.
- Внести изменения в регистрационные записи.
- Заплатить налог.
Наличие родственных связей между покупателем и продавцом не освобождает от оплаты госпошлины и сборов.
Совладельцев необходимо письменно уведомить о продаже доли в недвижимости.
В извещении должны быть указаны сведения:
- адрес квартиры;
- размер доли;
- технические характеристики недвижимости;
- предполагаемая цена.
Собственники долей должны в течение 30 дней дать ответ. Если несколько владельцев согласились на покупку, то продавец самостоятельно решает, кому продать. В случае, когда собственники не хотят покупать долю, они должны оформить письменный отказ.
➟ Документы
После составления договора понадобится собрать документы для внесения изменений в Росреестре.
В регистрационную службу необходимо подготовить следующие бумаги:
- заявление от собственника;
- договор купли-продажи, заверенный нотариусом;
- документ о праве собственности на объект недвижимости;
- акт приема-передачи;
- технический план;
- квитанция об оплате госпошлины;
- извещение других совладельцев о продаже доли, их отказы при наличии.
Нотариус может самостоятельно передать документы в Росреестр. Результатом обращения должно быть получение справки, в которую будут внесены изменения и отмечен новый собственник.
➟ Образец договора
Сделка купли-продажи оформляется в письменном виде в форме соглашения. Документ можно составить самостоятельно или обратиться к нотариусу. Услуга платная и зависит от тарифов должностного лица.
В договоре должны быть указаны следующие сведения:
- информация о продавце и покупателе;
- местонахождение объекта недвижимости и его технические характеристики;
- реквизиты документа, подтверждающего право собственности;
- стоимость сделки;
- сведения об отсутствии обременений на недвижимость;
- порядок расчета;
- отказ других собственников от покупки доли.
Договор оформляется в 3 экземплярах, которые остаются у нотариуса и каждой из сторон. В документе могут указываться сведения об отсутствии претензий у покупателя и продавца, способы разрешения споров и другие пункты, которые заинтересованные лица посчитают необходимыми.
➟ Нужен ли нотариус?
Многие граждане задаются вопросом, нужен ли нотариус для оформления сделки по отчуждению собственности между родственниками. В соответствии с Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 понадобится посетить должностное лицо для заверения сделки.
Для нотариуса необходимо подготовить следующий пакет документов:
- паспорта участников сделки;
- техпаспорт квартиры;
- выписка ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- справки об отсутствии обременений.
Оформление соглашения в письменном виде устанавливается ст. 550 ГК РФ.
В противном случае сотрудники Росреестра откажут в регистрации сделки. Без нотариуса заключаются договоры, которые совершаются с собственностью, переданной в паевой инвестиционный фонд. Могут не заверяться соглашения, по которым все доли в квартире переходят одному человеку (Закон № 76-ФЗ от 01.05.2019).
➟ Расходы и налоги
Даже если продавец и покупатель являются близкими родственниками, при заключении договора купли-продажи им придется понести расходы. В первую очередь необходимо оплатить услуги нотариуса.
Заверение договора купли-продажи доли в квартире обойдется в 0,5% от стоимости соглашения, но не менее 300 руб. и не более 20000 руб. (ст. 333.24 НК РФ). Для расчета берется кадастровая стоимость недвижимости на дату заключения сделки (Письмо Минфина № 03-04-05/21903).
За заверение доверенности необходимо оплатить 200 руб. Единых тарифов у нотариуса на составление договора нет. Данная услуга может стоить от 3000 руб. Дополнительно может понадобится оплатить оформление технической документации. Регистрация изменений в Росреестре в 2024 году обойдется в 2000 руб.
Продавец обязан оплатить налог после совершения сделки, даже если покупателем является его родственник.
В налоговом законодательстве предусмотрено освобождение от сбора в государственную казну в следующих случаях (ст. 217.1 НК РФ):
- при владении собственностью более, чем 5 лет;
- если недвижимость была получена в дар, по наследству или приватизации не ранее, чем за 3 года до совершения сделки.
➟ Сроки
Если в квартире несколько собственников, то необходимо подождать месяц на получение отказа или согласия о выкупе доли.
Законом не запрещается сократить этот срок и оформить письменный документ о том, что недвижимость не будет выкупаться совладельцами, раньше. В Росреестре сделка купли-продажи регистрируется в течение 3 рабочих дней.
Проблемы при заключении договора между родственниками
Основные проблемы:
- Соглашение, заключенное между родственниками, исключает право на налоговый вычет одной из сторон.
- Не допускается, чтобы сторонами сделки выступали несовершеннолетние и их родители (законные представители).
- Если одним из владельцев доли является ребенок, то необходимо получить согласие от органов опеки, иначе впоследствии договор можно аннулировать в судебном порядке.
Сделка купли-продажи доли в квартире между родственниками выполняется на общих основаниях. Договор необходимо оформить и заверить в нотариальной конторе, на основе чего вносятся изменения в регистрационные сведения. При заключении соглашения между близкими родственниками могут отказать в налоговом вычете. Сторонами сделки не могут быть опекун и опекаемый или несовершеннолетний и его родители.