Как продать долю в квартире банку? | Инструкция от эксперта

Ипотечные кредиты часто оформляются под залог недвижимости. Если заемщик не правильно оценил свои финансовые возможности, он может столкнуться с тем, что ему нечем будет платить займ. Для урегулирования проблемы может быть произведена продажа доли в квартире банку. Также сделка осуществляется просто по желанию гражданина. Рассмотрим, как проводится процедура в 2021 году и в чем ее особенности.

Можно ли продать долю в квартире банку?

На основании статьи 421 ГК РФ собственник может заключить сделку по продаже имущества как с физическим, так и юридическим лицом. Второй стороной может выступать банк. Если кредитное учреждение соглашается на покупку, заключается договор.

Более сложной является ситуация с продажей доли в квартире. В статье 250 ГК РФ отмечается, что при продаже должны соблюдаться права всех собственников.

Для предупреждения о продаже недвижимости составляется уведомление, которое направляется совладельцам. На принятие решения им отводится 30 дней. Если они отказываются выкупить долю, можно заключать договор с банком.

Выделяют два способа продажи доли в квартире банку:

1. Оформление залога. Предусматривается, если гражданин оформляет ипотеку под залог доли. Если средств на оплату кредита не хватает, банк забирает у него данную часть имущества.
2. Отчуждение в соответствии с договором купли-продажи. Проводится обычная сделка с юридическим лицом.

Основные причины продажи

Сделка с банком может производиться по различным причинам:

• Остальные собственники отказываются приобретать часть жилья. Они могут просто отказываться или не иметь возможности сделать покупку.
• Отсутствие других покупателей. После подачи объявления не находится желающих приобрести долю.
• Продавцу необходимы деньги. Когда требуются средства, а в кредите отказывают, можно продать долю банку.
• Деление квартиры при разводе. Если второй супруг отказывается выкупить часть имущества, собственник может распоряжаться ей по своему усмотрению.

Специалисты кредитного учреждения уточняют причины продажи. Также они спросят, почему никто из других владельцев не выкупил долю. Если банка устроят условия продажи, будет заключен договор.

Как продать банку долю в квартире: инструкция

Процедура продажи юрлицу ничем не отличается от передачи недвижимости обычному гражданину.

Необходимо следовать инструкции:

1. Предложить совладельцам приобрести часть имущества. Направить им уведомление по почте или через нотариуса. Подождать ответ в течение 30 дней.
2. Если предложений выкупа не поступит, обсудить сделку с представителями банка.
3. Провести оценку объекта. Она осуществляется оценщиком банка.
4. Собрать документы, составить проект договора.
5. Оформить договор купли-продажи у нотариуса.
6. Передать документы на регистрацию доли в собственность юрлица в органы Росреестра.
7. Провести окончательные расчеты с банком.

➟ Перечень документов

Для проведения сделки потребуется собрать комплект документов.

➟ Образец договора купли-продажи доли в квартире банку

Договор купли-продажи оформляется так же, как и документ при проведении сделки между физическими лицами. Можно ориентироваться на образец ниже.

Оформление производится в соответствии с параграфом 7 главы 30 ГК РФ.

В нем необходимо отразить следующие пункты:

1. Данные сторон. В отношении гражданина прописываются ФИО, адрес проживания, контактные данные. Для юридического лица указываются наименование, юридический адрес, ФИО представителя.
2. Предмет. Указывается то, что за имущество продает гражданин. Отмечаются характеристики доли, размер, объект недвижимости, его кадастровый номер. Здесь же указываются адрес, этажность дома, общая площадь, количество комнат.
3. Цена договора. Отражается стоимость доли имущества. Если долю можно просчитать в квадратных метрах, можно указать цену одного из них.
4. Порядок расчета. Отмечается условие (наличный/безналичный) и срок оплаты.
5. Список остальных собственников и размеры их долей.
6. Наличие обременения. Указывается, если доля находится в залоге или заключен договор ренты.

➟ Сроки оформления

Срок одобрения сделки банком составляет 5-14 дней. Он отводится на изучение юристами возможности проведения процедуры. После этого продавцу выносится решение.

Длительным может быть период оценки имущества – от 2 до 4 недель. Также несколько дней потребуется для оформления итогового заключения.

Договор купли-продажи согласуется в течение недели. Подписание осуществляется за один день. Документ передается нотариусом в Росреестр, от специалиста которого через 1 день поступает ответ.

Срок оплаты прописывается в договоре. Обычно он составляет 3 дня.

➟ Расходы

Основными расходами является оплата государственных пошлин.

Средства за процедуру вносятся покупателем – представителем банка:

1. Нотариальная госпошлина составляет 0.5% от стоимости доли. Но она не может быть менее 300 и более 20 000 рублей.
2. За регистрацию прав собственности нужно будет заплатить 1 400 рублей, если заявка будет подана в электронном виде.

Продавец должен будет заплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости доли.

Особенности продажи залогового жилья банку

Банки не всегда хотят выкупать залоговую недвижимость. Чаще учреждение дает согласие на продажу доли другому лицу с дальнейшей уплатой долга. Если гражданин решает продать часть имущества, ему нужно заранее уточнить разрешение банка.

Процедура проводится в несколько этапов:

1. Оценка стоимости доли.
2. Получение разрешения от банка на продажу.
3. Выставление объявления о продаже.
4. Поиск покупателя, заключение с ним сделки.
5. Оформление документов, снятие обременения.

При продаже залогового имущества оформляется трехсторонний договор между продавцом, покупателем и кредитором. Данный вариант является надежным для всех.

После подписания договора в банке открывается ячейка, в которую поступят деньги от покупателя. Банк забирает причитающуюся ему сумму, а оставшуюся часть – продавец.

Вопросы наших читателей

Какую долю банк не выкупит?

Кредитное учреждение перед покупкой оценивает, будет ли выгодна ему сделка.

И в следующих случаях выносит отказ от приобретения доли:

• дом старый, изношенный, построен ранее 1970 года;
• жилье располагается в районе без инфраструктуры, далеко от центра, следовательно – имеет низкую рентабельность;
• квартира не пользуется спросом на рынке;
• у недвижимости более 2 собственников, а также в ней проживают дети, инвалиды;
• продавец имеет конфликт с совладельцами;
• доля не выделена в отдельную комнату;
• в качестве залога выступает единственная жилая площадь гражданина.

Подводные камни

Процедура имеет несколько нюансов, о которых нужно помнить:

1. Банки могут отказывать в покупке залоговой доли. Если у гражданина уже образовался долг, погасить его не получится. Тогда появятся трудности с займом, будет испорчена кредитная история.
2. Обязательно потребуется предложить выкупить недвижимость совладельцам. Если проигнорировать данный пункт, сделка с банком впоследствии будет оспорена в суде.
3. Процедура купли-продажи доли требует подготовки комплекта документов, оформления договора. Самостоятельно справиться с этой задачей могут не все граждане.

Заключение

Основные моменты после рассмотрения темы следующие:

Перед продажей доли необходимо получить консультацию юриста. Наши специалисты помогут собрать необходимые документы и оформить договор, чтобы сделка была прибыльной для вас.