БЕСПЛАТНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ (ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ)
phoneМосква и обл: 8 (499) 703-12-54
phoneСанкт-Петербург и обл: 8 (812) 309-96-81
phoneПо всей России: 8-800-333-88-93
👁 165

Как продать ипотечную квартиру в 2020 году?

Задать вопрос юристу быстрее. Это бесплатно!

После покупки жилья по договору ипотечного кредитования некоторые сталкиваются с необходимостью его продажи. Но так как недвижимость находится в залоге у кредитного учреждения, многие сомневаются, возможно ли это. Продать квартиру в ипотеке в 2020 году можно только при соблюдении установленного законом порядка. При этом обязательно потребуется получать согласие банка.


Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке?

Можно ли продать квартиру в ипотекеЗаконодательно не прописывается запрет на продажу ипотечной недвижимости, находящейся в залоге у банка. Однако важно знать, как правильно это сделать. Сделку нужно проводить, соблюдая все необходимые условия.

Договор имеет трехстороннюю форму. Обычно в момент подписания договора купли-продажи присутствуют две стороны: продавец (или риэлтор агентства недвижимости) и покупатель. В этом случае дополнительно будут привлечены представители банка, которые проводят одобрение сделки.

Справка! В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке…» от 16.07.1998 №102-ФЗ, залоговое имущество можно отчуждать в пользу другого лица только с согласия залогодержателя, если иное не прописывается в договоре. В качестве него выступает кредитное учреждение.

Стоимость продаваемого жилья, которое было взято в ипотеку, может поменяться за счет установленного обременения. Продажа квартиры осуществляется по переуступке прав. В этом случае новый собственник может переоформить на себя имеющийся займ и выплачивать остаток долга за жилье самостоятельно.



По каким причинам продается ипотечное жилье?

Причины продажиБыстро продать ипотечную квартиру собственникам необходимо по нескольким причинам:

  • отсутствует источник постоянного дохода, в результате чего ежемесячные выплаты становятся невозможными;
  • человек планирует переезд;
  • квартира делится при разводе (когда имеется два собственника);
  • жилье, приобретенное в ипотеку, получено по наследству, а гражданин не желает выплачивать займ.

Во всех этих случаях владельцы недвижимости принимают решение продать квартиру.


Как получить разрешение от банка?

разрешениеЕсли гражданин решил продать квартиру, он должен в первую очередь оповестить об этом банк. Для этого необходимо посетить отделение, где оформлялся займ.

В кредитном учреждении составляется заявление на получение разрешения на проведение сделки. В тексте должны быть описаны основания для продажи. Когда ходатайство будет рассмотрено, банк выносит решение.


Может ли банк продать квартиру?

продажа банкаБанковская организация является залогодержателем. Несмотря на это, продать недвижимость не оповещая заемщика, а также без согласия созаемщика, он не может.

Единственным основанием для продажи является неисполнение кредитуемого своих обязательств. При отсутствии платежей банк может обратиться в суд для взыскания долгов. Если будет принято решение в пользу кредитора, недвижимость может быть продана без согласия гражданина.


Варианты продажи квартиры в ипотеку

Варианты продажиПродать квартиру, которая была приобретена по ипотечному договору, можно несколькими способами. Они зависят от того, какой результат хочет получить кредитуемый.

Приобретение за наличные

Покупатель может приобрести квартиру за наличные средства у гражданина. Обычно этот способ используется, если недвижимость передается родственнику, близкому человеку.

Перед тем, как продать по переуступке ипотечную квартиру, нужно ознакомиться с пошаговой инструкцией процедуры:

  1. Продавец оповещает банк о том, что он намерен продать квартиру. Обязательно указываются причины для принятия такого решения.
  2. Человек ищет покупателя, который бы согласен был провести такую сделку. Важно, чтобы желающий осознавал, что средства будут внесены им до момента официальной передачи жилья.
  3. Оформляется договор задатка и расписка, что продавец получил денежные средства. В документе прописывается что после того, как покупатель погасит ипотеку, продавец обязуется передать ему недвижимость. Также важно указать сумму сделки, порядок расчета, срок, в течение которого продается недвижимость и снимается обременение. Оформление документа лучше проводить у нотариуса.
  4. Стороны обращаются в банк. После внесения средств организация выдает справку о снятии задолженности и закладную на квартиру.
  5. Продавец снимает залог с недвижимости. Для этого нужно с представителем банка обратиться в МФЦ, Росреестр. В наличии должны быть удостоверение личности собственника, справка о погашении долга, договор купли-продажи и закладная, на которой стоит отметка о выплате займа.
  6. Продавцу на руки через 3 дня выдается выписка из ЕГРН.
  7. Стороны заключают договор купли-продажи. Сделка регистрируется сделку в Росреестре.

Вторым вариантом проведения такой сделки является погашение кредитного долга не самим заемщиком, а будущим покупателем. Он отдает деньги непосредственно в банк, заключив с продавцом предварительный договор купли-продажи.

После получения справки из банка процедура продажи проводится в том же порядке. При использовании этого способа покупатель оберегает себя от рисков.

Читайте также:  Как подарить долю в квартире без согласия других собственников?

Продажа через банк

Покупатель может передать обязанности по продаже жилья банку.

Действовать необходимо по следующей инструкции.

  1. Продавец обращается в кредитное учреждение с просьбой продать квартиру и закрыть долг.
  2. Банк осуществляет поиск покупателя. Когда он будет найден, составляется предварительное соглашение между продавцом и покупателем. Документ заверяется у нотариуса.
  3. Расчет производится на депозитные ячейки банка. Покупатель перечисляет на них сумму долга и оставшуюся часть.
  4. Заключается договор купли-продажи. Он получает доступ к денежным средствам, оставшимся после погашения долга.

Продажа квартиры, приобретенной в военную ипотеку

Квартира, находящаяся в военной ипотеке, находится в залоге не только у банка, но и у военного ведомства. Для снятия обременения с нее нужно получить согласие обоих залогодержателей.

Помимо погашения ипотечного займа потребуется еще внести долг государству. Гражданину нужно будет перечислить средства, которые были вложены военным ведомством. Они будут возвращены на счет военнослужащего в накопительно-ипотечной системе. В этом случае он позже сможет купить другую квартиру в ипотеку с использованием госсредств.

Остальная процедура продажи не отличается от той, которая проводится при реализации обычного ипотечного жилья.

В строящемся доме

Если квартира покупается не готовая под ключ, а расположена в строящемся доме, не введенном в эксплуатацию, то прав на нее гражданин пока не имеет.

В этом случае осуществляется продажа не жилья, а права на получение его от застройщика по ДДУ. Процедура проводится на основании договора уступки прав.

Возможность проведения такой сделки должна быть прописана в договоре с банком.

Некоторые учреждения устанавливают запрет на  отчуждение недвижимости:

  • на период до 3 лет после сдачи недвижимости в эксплуатацию;
  • до момента оформления прав собственности;
  • до полной выплаты кредита.

Поэтому потребуется внимательно изучить договор, обратиться в банк для уточнения такой возможности. Если покупатель будет согласен внести полную сумму займа, а кредитное учреждение также не будет против, сделка может состояться.

При использовании материнского капитала

Особую сложность составляет продажа жилья, купленного за материнский капитал.

Внимание! Потребуется получать согласие не только от банковского учреждения, но и от органов опеки и попечительства, если в ней прописан ребенок, а квартира должна быть оформлена в общую собственность. Они проверяют, чтобы права несовершеннолетних не были нарушены.

Порядок проведения процедуры следующий:

  1. Семье, которая решила купить дом или квартиру через агентство или без риэлтора, нужно тщательно подбирать жилье. Важно, чтобы после покупки условия проживания несовершеннолетних не ухудшились.
  2. При продаже квартиры с материнским капиталом нужно обратиться в органы опеки и попечительства. Они предоставляют разрешение на продажу, оценивая, будут ли дети иметь не меньшую долю имущества в новом жилье. При этом приобретаемая недвижимость должна соответствовать установленным нормам.
  3. Требуется получить разрешение от банка.
  4. Покупатель оплачивает долг по ипотеке, после чего заключается сделка купли-продажи. Вторым вариантом является переоформление ипотечных обязательств на нового собственника.

Осложняется продажа ипотечного жилья семьей при разводе с несовершеннолетними детьми. Лучшим вариантом является погашение займа и раздел квартиры после этого. Также супруги могут переоформить долговые обязательства по ипотеке в равных долях или выплачивать долг совместно по устной/письменной договоренности после развода.


Документы для регистрации сделки

Документы для продажиЧтобы провести сделку купли-продажи в МФЦ или Росреестре, в наличии должен быть полный комплект документов:

  1. Паспорта всех собственников или свидетельства о рождении лиц, не достигших 14 лет.
  2. Договор купли-продажи квартиры (3 экземпляра). Подписываются в присутствии регистратора обеими сторонами.
  3. Разрешение органов опеки и попечительства, если один из собственников – несовершеннолетний ребенок.
  4. Согласие супруга собственника, заверенное у нотариуса.
  5. Выписка из ЕГРН.
  6. Технический паспорт жилого помещения.
  7. Выписка из лицевого счета для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам.


Платится ли налог с продажи?

налог с продажиМногие граждане интересуются, через какое время можно продать квартиру в ипотеке, чтобы обойтись без налога.

При продаже действуют такие же правила, как для квартир без обременения:

  1. Если жилье находилось в собственности менее 5 лет, то уплачивается налог в размере 13%.
  2. Если недвижимость была передана в наследство, дар от близкого родственника, была приватизирована, налог уплачивается в случае ее нахождения менее 3 лет в собственности.

Поэтому продать ипотечную квартиру через год можно. Но при этом придется производить уплату налога.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, – сложная процедура. Обязательно потребуется получать согласие банка. Не все кредитные учреждения хотят идти на риски, поэтому могут не одобрить процедуру. Если все три стороны будут согласны на участие в сделке, она может быть проведена.