Москва и обл: Привлечение заемных средств при приобретении недвижимости довольно распространенное явление, но планы собственника могут неожиданно измениться. Можно ли продать долю в ипотечной квартире, какие существуют способы продажи и какой порядок действий необходимо при этом соблюсти вы узнаете прочитав нашу статью.
Содержание
Можно ли продать долю в ипотечной квартире
При отчуждении доли в квартире, приобретенной с использованием ипотечных средств, владельцу придется столкнуться с определенными трудностями:
- квартира, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка до момента полного погашения долга, поэтому для ее продажи необходимо получить согласие банка-залогодержателя;
- долевая собственность обязывает владельца, решившего продать свою часть, уведомить о своем намерении других собственников, предложить им купить долю по праву преимущественной покупки и только при получении их отказа продать ее сторонним лицам (ст. 246, 250 ГК РФ).
Наилучшим вариантом для собственника будет приобретение части его имущества другим сособственником и по возможности погасить долг по ипотеке предоплатой. В этом случае обращаться в банк за разрешением на совершение сделки не придется.
Способы
Существует несколько способов продать долю квартире с непогашенным ипотечным кредитом:
- Досрочное погашение ипотеки за счет средств собственника. Погасить обязательства перед банком досрочно собственник может самостоятельно. На недостающую сумму он может, например, оформить потребительский кредит и после снятия обременения распорядиться своим имуществом без уведомления об этом банка. Однако всегда существует риск того, что банк не одобрит выдачу потребительского кредита при наличии ипотеки. Особенно если сумма долга перед банком достаточно серьезная.
- Погашение долга деньгами покупателя. Собственник по договоренности с покупателем может взять недостающую для погашения долга сумму в качестве аванса, погасить обязательство, оформить сделку купли-продажи доли и получить от покупателя остальную сумму. Но найти покупателя, готового рискнуть своими деньгами, будет достаточно сложно, так как он должен будет передать крупную сумму еще не будучи собственником имущества. Поэтому при таких условиях стоимость доли в квартире придется существенно снижать.
- Привлечение банка-залогодержателя. Если покупатель не готов рисковать и передавать часть средств покупателю, то такую процедуру можно провести через банк, в котором оформлен ипотечный кредит. Для этого общую сумму сделки делят на две части и помещают их в разные банковские ячейки. Одна часть суммы равнозначна остатку задолженности перед банком, вторая – остаток стоимости отчуждаемой доли. После подписания договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в ЕГРН продавец получает сумму из второй ячейки. Такой способ продажи займет больше времени, однако гарантирует всем участникам сделки исполнение взаимных обязательств.
- Переоформление ипотечного кредита. Данный способ продажи используется довольно часто, так как процедура переуступки прав более проста. Банк – кредитор проверяет платежеспособность лица, желающего приобрести долю, после чего ипотечный договор переоформляется на нового заемщика.
Алгоритм действий
Точный алгоритм действий будет зависеть от выбранного способа продажи доли.
Рассмотрим порядок действий при досрочном погашении ипотеки за счет средств покупателя:
- Уведомить банк о намерении досрочного погашения и взять выписку об остатке долга.
- Составить предварительный договор купли-продажи квартиры с условием о задатке равном сумме долга.
- Погасить долг по ипотечному кредиту.
- Получить закладную.
- Снять обременение в Росреестре.
- Получить новую выписку из ЕГРН.
- Заключить основной договор купли-продажи.
- Зарегистрировать переход права собственности на долю.
- Произвести окончательный расчет.
Сбор документов
Для продажи части жилого помещения потребуются следующие документы:
- паспорта участников сделки;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- выписку из ЕГРН;
- технический паспорт;
- согласие супруга (если собственник приобрел долю в браке);
- согласие остальных собственников на продажу доли;
- справка о состоящих на регистрационном учете лицах;
- информация об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- оценочный отчет;
- кредитный договор покупателя (при переуступке ипотечных обязательств).
Согласие банка
Процедура получения согласия банка обязательна, если происходит смена заемщика по ипотечному договору или продажа осуществляется с привлечением кредитной организации без досрочного погашения ипотеки.
Для продажи доли в квартире необходимо:
- проконсультироваться с менеджером конкретного банка о возможности продажи части в ипотечной квартире (учитываю практику работу кредитной организации;
- обратиться с заявлением о реализации доли в жилом помещении согласованным способом.
Договор
Договор купли-продажи доли в ипотечном жилом помещении должен содержать следующую информацию:
- наименование договора;
- дата и место заключения;
- ФИО и паспортные данные участников договора;
- реквизиты правоустанавливающих документов на жилое помещение;
- описание объекта недвижимости (адрес, площадь, размер доли, этаж, технические характеристики);
- цена договора;
- порядок оплаты приобретаемой доли;
- распределение расходов между сторонами сделки;
- количество экземпляров договора;
- подписи участников.
Обращение к нотариусу
Действующим законодательством предусмотрено нотариальное удостоверение сделок, связанных с отчуждением части недвижимого имущества.
Исключение с 2019 года составляют случаи одновременной продажи долевой собственности всеми владельцами в рамках одного договора.
Налоги
Порядок налогообложения при продаже доли в квартире аналогичен обычной сделке купли-продажи. Так, собственник доли, владеющий ею менее 5 лет будет обязан уплатить налог в размере 13 % от стоимости имущества.
Граждане, срок владения имуществом у которых превышает 5-летний срок, освобождаются от оплаты указанного налога.
Расходы
При совершении сделки с имуществом с обременением по ипотеке участники сделки должны быть готовы к следующим расходам:
- нотариальное удостоверение согласия супруга на продажу доли в квартире – около 1,5 тыс. руб.;
- оформление оценочного отчета объекта – в среднем от 1,5 до 5 тыс. руб.;
- госпошлина за нотариальное удостоверение договора купли-продажи – 0,5 % от цены договора, но не более 20 тыс. руб.;
- штрафные санкции при переоформлении кредитного договора – в зависимости от условий конкретной кредитной организации;
- услуги юриста при составлении договоров – сумма определяется в индивидуальном порядке;
- выписка о снятии обременения – 400 руб.;
- государственная регистрация перехода прав собственности – 2 тыс. руб.
Порядок распределения расходов между участниками сделки желательно указывать в предварительном договоре купли-продажи.
С участием маткапитала
Законодательством разрешена возможность внесения средств материнского капитала в качестве первоначального взноса по ипотеке либо в счет погашения части имеющейся ипотеки до достижения ребенком возраста 3 лет. При этом родители обязуются выделить детям доли после полного погашения своих обязательств перед банком.
Продать долю, приобретенную на материнский капитал, путем переоформления кредитного договора на другое лицо не удастся, так как будет невозможно получить согласие банка на подобную сделку.
В данном случае возможно лишь досрочное погашение кредита, выделение доли несовершеннолетним, получение разрешения органа опеки и попечительства на продажу имущества ребенка и дальнейшее осуществление сделки. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу можно получить при условии защиты имущественных прав несовершеннолетних.
Заключение
Подводя итоги отметим следующее:
- Для продажи доли в жилом помещении необходимо получить отказ других собственников от права преимущественной покупки и согласие на продажу.
- Сделки с имуществом, имеющем обременение по ипотеке, возможны только с согласия банка-залогодержателя.
- Следки по продаже доли собственности требуют нотариального удостоверения.
- Продажа доли в ипотечной квартире возможна путем смены заемщика или досрочного погашения долга до сделки или в ее процессе.
Продать долю в имуществе при наличии непогашенного ипотечного долга не просто, так как это связано с определенными рисками для покупателя. Избежать трудностей при проведении такой сделки поможет консультация опытного юриста.
