Как признать долю в квартире незначительной?

Долевое владение собственностью считается распространенной практикой. Части могут быть равного или различного размера. Бывает, что одна из них очень маленькая, но собственник просит за нее слишком высокую цену или отказывается ее продавать. В таком случае может помочь признание доли в квартире незначительной. После этого допускается выкупить часть квартиры или дома в принудительном порядке.

Что значит незначительная доля?

Порядок владения долевой собственностью регулируется Гражданским Кодексом РФ. В ст. 252 ГК РФ указываются условия раздела имущества между несколькими хозяевами. В законодательных актах не дано четких рекомендаций, в каких случаях можно признать долю незначительной. Поэтому в большинстве случаев юристы опираются на судебную практику.

Незначительной доля в доме или в квартире может быть признана, если соответствует следующим условиям:

• часть невозможно выделить в натуре и определить порядок ее использования;
• владелец не заинтересован в недвижимости, никогда не проживал и не планирует заселяться;
• собственник доли не оплачивает коммунальные услуги;
• возникают проблемы с использованием жилых помещений.

Если присутствуют все эти факторы, то владельцы большей части собственности могут подать иск на признание доли в квартире незначительной в судебном порядке.

Минимальная часть не устанавливается в квадратных метрах, так как зависит от общей площади помещения и рассчитывается отдельно в каждом индивидуальном случае.

Так, в однокомнатной квартире площадью 32 кв. м. ¼ часть может считаться незначительной, так как 8 кв. м. ниже установочного минимума на человека. Но то же самое нельзя сказать об ¼ доли в двухкомнатной квартире.

Маленькая доля в квартире: права собственника

Собственник небольшой части в квартире имеет те же права, что и владельцы остальных квадратных метров.

Он может распоряжаться своей долей по собственному усмотрению, в том числе:

• оставить в наследство;
• продать;
• оформить дарственный договор;
• отдать недвижимость в залог.

Ограничительные меры накладываются только на сдачу недвижимости в аренду, так как в ней могут проживать другие собственники. Владелец незначительной доли имеет право прописывать в квартире третьих лиц. Но процедура выполняется только с согласия других собственников.

Исключение составляют несовершеннолетние дети владельца. Для их регистрации по месту прописки одного из родителей не требуется разрешения от других владельцев объекта недвижимости.

Порядок признания доли незначительной

Нельзя назвать долю незначительной на словах. Этот факт должен быть установлен в суде. Процесс может инициироваться как владельцами меньшей доли, так и собственниками большей части помещения.

Принудительный выкуп доли собственности возможен только на основании решения суда. Если часть незначительная и ее невозможно выделить в натуре, то к недвижимости может применяться п. 4 ст. 252 ГК РФ.

В соответствии с нормативно-правовым актом владельцы могут прийти к общему соглашению. Собственник может передать свою часть в добровольном порядке на безвозмездной (договор дарения) или возмездной основе (договор купли-продажи).

Выкупить долю через суд можно в случае, если владельцы не могут прийти к общему решению.

Процедура предусматривает несколько этапов:

• досудебное урегулирование;
• подготовка доказательной базы;
• составление искового заявления;
• оплата госпошлины;
• подача иска в суд;
• участие в судебных заседаниях;
• получение мотивированного судебного решения.

Досудебное регулирование является обязательным этапом. Владельцу незначительной доли недвижимости необходимо отправить извещение в письменном виде с предложением выкупить его часть.

Если предлагается разумная стоимость, то на этом этапе стороны могут договориться. Извещение о предложении необходимо будет предоставить в суд в качестве доказательства, что делались попытки заключить соглашение.

Иск в судебную инстанцию оформляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ.

В заявлении должны быть прописаны следующие сведения:

• наименование отдела суда;
• сведения об истце и ответчике;
• обстоятельства дела;
• требования истца;
• список приложений.

В документе можно указать обстоятельства, при которых незначительная доля была получена, а также особенности использования объекта недвижимости ответчиком.

В требованиях необходимо изложить просьбу признать часть незначительной, и заменить ее выплатой компенсации в размере среднерыночной стоимости.

Здесь можно скачать исковое заявление (образец).

Документы

Истец может обратиться в суд для признания доли незначительной в случае, если планирует ее выкупить и присоединить к своей собственности.

Необходимо подготовить документы, которые будут подтверждать заявленные требования. Споры рассматриваются по месту нахождения выкупаемой доли.

При обращении в суд понадобится:

• исковое заявление (3 экземпляра);
• копия удостоверения личности;
• правоустанавливающие документы на собственность;
• оценочный отчет, позволяющий определить стоимость объекта недвижимости и доли в нем;
• квитанция о зачислении средств за часть собственности на депозит суда;
• техпаспорт;
• справки, квитанции о коммунальных платежах;
• экспертные заключения и др.

После принятия документов судья принимает меры по обеспечению иска. Для этого выносится определение, в соответствии с которым на депозитный счет суда перечисляется сумма, равная рыночной стоимости выкупаемой доли.

При положительном судебном решении истец приобретает права собственности на часть объекта недвижимости, а ответчик – на получение средств, размещенных на депозите.

При подаче искового заявления понадобится оплатить госпошлину. Ее размер определяется ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска. Минимальный сбор в казну составит 400 руб., максимальный – 60000 руб.

В ходе разбирательств могут потребоваться и другие расходы, в числе которых:

• оплата экспертного заключения о невозможности выделения доли в натуре;
• судебные издержки;
• государственный сбор за внесение изменений в базу Росреестра.

Если судебное решение будет принято в пользу истца, то оплата издержек может полностью или частично возлагаться на ответчика.

Как выкупить незначительную долю

Выкуп доли на основании судебного решения может быть выполнен без согласия собственника.

Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

• часть незначительна;
• у собственника нет существенного интереса в использовании имущества;
• доля не может быть выделена фактически;
• у владельца доли имеется альтернативный вариант проживания.

Выдел части квартиры на практике почти всегда невозможно осуществить. Поэтому часто вместо незначительной долей судом назначается выплата компенсации.

Решение должностного лица зависит от наличия или отсутствия существенного интереса у собственника. Под этим подразумевается заинтересованность в использовании доли.

Стоимость доли обычно назначается по среднерыночной стоимости недвижимости. Для ее определения необходимо воспользоваться услугами оценщика. Отчет эксперта предоставляется вместе с исковым заявлением, так как он требуется для расчета суммы госпошлины.

При определении стоимости доли можно ссылаться на кадастровую цену квартиры. Размер этой величины обычно меньше рыночной. Если ответчик не соглашается с указанной суммой, то должностное лицо может назначить проведение дополнительной экспертизы независимым оценщиком.

Судебная практика

Судебная практика по выделению незначительной доли неоднозначна. Позиция Верховного Суда различается и зависит от наличия родственных отношений между собственниками, заинтересованности каждой из сторон и других обстоятельств.

Должностными лицами принимаются доводы о том, что ответчик не пользуется своими правами, не платит налоги и коммунальные услуги за объект недвижимости.

Перед принятием решения судья изучает следующие факторы:

• жилищные условия владельца незначительной доли;
• отношения собственников;
• аналогичные дела в судебной практике.

Должностным лицом учитываются жилищные нормы по региону.

Исковое заявление может подать владелец незначительной части объекта недвижимости. Такая ситуация случается, когда собственник не заинтересован в использовании жилья, но другие совладельцы отказываются выкупать долю по заявленной им цене.

Судебное разбирательство поможет определить разумность требований истца и разрешить спор, если одна из сторон не согласна с компенсацией.

При заключении сделки купли-продажи может оказаться, что частью квартиры или дома владеет третье лицо. Гражданин может отказать в заключении договора или попросить слишком высокую цену за свою долю. Чтобы решить спор, можно обратиться в суд. Признание доли в квартире незначительной и замена ее на компенсационную выплату выполняется только в судебном порядке. Должностное лицо может допустить выкуп части недвижимости без согласия собственника при наличии определенных обстоятельств. Положительное решение по иску не принимается, если у владельца небольшой доли отсутствует другое жилье.