Признание права собственности по приобретательной давности на квартиру

Гражданским законодательством предусмотрен способ приобретения имущества в собственность при длительном и добросовестном его использовании – приобретательная давность. Такой способ получения собственности возможен в отношении как движимого, так и недвижимого имущества. Приобретательная давность на квартиру дает право фактическому владельцу оформить ее в свою собственность, однако сделать это не просто. В данной статье мы расскажем в каком порядке происходит процесс получения собственности в силу такого основания, как можно доказать длительное и добросовестное владение, а также рассмотрим примеры из судебной практики по делам о приобретательной давности.

Что такое приобретательная давность на квартиру?

Приобретательной давностью является установленный законом срок, по истечении которого гражданин, фактически пользующийся недвижимым имуществом, может получить его в собственность, не являясь при этом ее законным владельцем в период пользования.

Статьей 234 ГК РФ установлено, что при фактическом владении недвижимостью на протяжении 15 лет, гражданин может заявить права на такое имущество в силу давности владения им. Также стоит отметить, что что к установленному сроку прибавляется срок исковой давности, который составляет три года.

Однако, чтобы такое право было признано за фактическим владельцем должны быть соблюдены определенные условия:

1. Срок. Только по пришествии указанного в законе срока гражданин вправе подать иск в суд о признании за ним права собственности. Каких-либо условий, за счет которых можно сократить срок владения, законодательно не предусмотрено.
2. Судебный порядок. Признать право собственности в связи с приобретательной давностью можно только через суд.
3. Требования к владению. Претендент на вступление в права собственности должен доказать соблюдение, что он владел имуществом:

• открыто – не скрывая факта того, что имущество не принадлежит пользователю и отставлять его видимым для окружающих;
• добросовестно – если гражданин не знал, что у него нет оснований для возникновения прав собственности на его получение и был убежден в своем праве пользоваться им;
• непрерывно – на протяжении всего срока только один гражданин пользовался имуществом и не передавал его иным лицам.

Закон также предусматривает возможность включить в срок давности период, когда имуществом владело иное лицо, от которого гражданин принял имущество.

Порядок оформления права собственности на квартиру по приобретательной давности

Учитывая, что дела о призвании прав собственности на квартиру в связи с приобретательной давностью рассматриваются только в суде, то процедура реализации прав владельца должна осуществляться в следующем порядке:

1. Подготовка необходимых документов и доказательств.
2. Составление иска.
3. Оплата государственной пошлины.
4. Направление заявления и документов в суд.
5. Участие в судебных заседаниях.
6. Получение решения суда.
7. Оформление прав собственности при вынесении решения в пользу истца.

Перед тем как принять решение о начале судебного процесса, рекомендуем удостовериться в том, что на объект недвижимости отсутствуют притязания со стороны иных лиц, имеющих законные на то основания (например, наследников собственника).

Подготовка документов для обращения в суд

К исковому заявлению претендент на имущество должен приложить следующие документы:

• паспорт;
• имеющиеся документы на квартиру;
• любые бумаги, подтверждающие 15-летний срок пользования недвижимостью;
• расчеты цены иска, справка о кадастровой стоимость квартиры, технический план жилого помещения;
• квитанция об оплате пошлины.

Это лишь основные документы. Определить точный перечень документов можно только исходя из каждой конкретной ситуации.

Что является доказательствами приобретательной давности?

Бремя доказывания того, что все требования применения приобретательной давности были соблюдены лежит на истце.

Он может предоставить суду следующие доказательства своего права:

• документы, подтверждающие получение и оплату коммунальных услуг фактическим владельцем;
• договор охраны объекта недвижимости, заключенный заявителем;
• документы, подтверждающие проведение владельцем ремонтных работ за свой счет;
• показания свидетелей;
• договор передачи квартир в аренду иным лицам от имени фактического владельца;
• иные, имеющие отношение к делу доказательства.

Процедура доказывания является самым сложным этапом в таких делах, поэтому стоит привлечь к участию в деле опытного юриста.

Составление искового заявления

Когда предметом иска в делах о приобретательной давности является квартира или дом, то заявление может быть адресовано собственнику недвижимости. Если сведений о собственнике нет или он не известен фактическому владельцу, то он вправе направить в суд заявление об установлении факта владения имуществом в течение срока приобретательной давности. В этом случае к участию в деле третьим лицом привлекается регистратор Росреестра (постановление Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 22).

Если фактический владелец претендует на имущество, не принятое наследниками и считающееся вымороченным, то в качестве ответчика может быть привлечена администрация муниципального образования.

Помимо общих требований к составлению заявления, предусмотренных статьей 131 ГПК РФ, исковое заявление о признании права собственности в силу приобретательной давности должно содержать следующие сведения:

• информация о начале срока владения имуществом, собственником которого гражданин не является;
• указание на добросовестное, непрерывное и открытое владение жилым помещением и чем подтверждаются данные условия;
• описать обстоятельства получения имущества во владение;
• если недвижимость получена в порядке правопреемства, то необходимо сослаться на доказательства данного факта;
• всю известную заявителю информацию об объекте недвижимости.

От грамотного изложения обстоятельств дела и их документального обоснования зависит успешный исход дела, поэтому к составлению искового заявления нужно подойти серьезно.

Оплата госпошлины

Заявления о признании права собственности в связи с приобретательной давностью относятся к искам имущественного характера, поэтому при оплате госпошлины к ним применяются правила, предусмотренный статьей 333.19 НК РФ.

Для каждого дела пошлина будет рассчитываться исходя из стоимости имущества, на которое претендует заявитель, которая определяется исходя из кадастровой стоимости объекта, его инвентароной стоимости или произведенной оценки недвижимости.

Так, расчет госпошлины будет следующим в зависимости от цены иска:

• до 20 тыс. руб. – 4% от стоимости объекта, но не менее 400 руб.;
• от 20 тыс. руб. до 100 тыс. руб. – 800 руб. + 3% от суммы свыше 20 тыс. руб.;
• от 100 тыс. руб. до 200 тыс. руб. – 3200 руб. + 2% от суммы более 100 тыс. руб.;
• от 200 тыс. руб. до 1 млн. руб. – 5200 руб. + 1 % суммы, превышающей 200 тыс. руб.;
• от 1 млн. руб. – 13200 руб. + 0,5 % от суммы свыше 1 млн. руб., но не более 60 тыс. руб.

Оплата госпошлины может быть произведена в любом отделении или терминале банка по имеющимся реквизитам суда. Реквизиты можно уточнить на сайте суда, в который направляется заявление.

Обращение в суд

После сбора документов и подготовки иска гражданин направляет документы любым удобным для него способом – по почте, лично или через представителя по доверенности. В соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество направляются в районный суд по месту нахождения спорного имущества (если истцом является физическое лицо).

Получение судебного решения

Вступившее в законную силу решение суда, которым факт владения имуществом как своим собственным подтвержден, дает заявителю основание обратиться в регистрирующий орган для оформления права собственности на имущество (ст. 268 ГПК РФ).

При отсутствии какого-либо из предусмотренных ст. 234 ГК РФ обстоятельств, суд может вынести отрицательное решение, именно поэтому доказательная база в таких делах должна быть подготовлена особенно тщательно.

Регистрация права собственности

Для регистрации права собственности новый владелец должен подать заявление с приложением решения суда как правоустанавливающего документа, в отделение Росреестра.

Подать документы можно непосредственно в Росреестр или через любое отделение МФЦ, предварительно оплатив государственную пошлину за совершение регистрационных действий в размере 2000 рублей.

Статьей 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что если решением суда прекращается право на недвижимость другого лица, и оно являлось ответчиком по делу, то его заявление не требуется.

После процедуры регистрации заявитель получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает факт его права собственности на квартиру.

Судебная практика

Дела о приобретательной давности достаточно сложны в рассмотрении, поэтому судебная практика по ним так разнообразна. Наиболее сложный вопрос, требующий выяснения и подтверждения в ходе судебного разбирательства – добросовестность владения. Границы добросовестности владения затронуты определением Верховного суда РФ от 17.09.2019 № 78-КГ19-29.

Зачастую суды первой инстанции расценивают владение как недобросовестное, если истец знал о том, кому принадлежат доли в жилом помещении, частью которого он владеет. Однако вышестоящие суды как правило имеют иную позицию, особенно когда истец, имя долю, владеет всей квартирой, а собственник спорной доли не проявляет к ней интереса и не несет расходов по ее содержанию.

Кроме того, Верховным судом отмечается неправильное толкование судами первой инстанции непрерывности владения. При отказе в удовлетворении требований суды ссылаются на то, что истец пользовался недвижимым имуществом периодически. Однако владение и пользование — это не равнозначные понятия. Поэтому если истец не пользовался какое-то время имуществом (временно не проживал), но заботился о нем и нес бремя его содержание, то владение им не прекращается (совместное постановление Пленума ВС РФ и Пленума АС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Таким образом, обращаясь в суд истцу необходимо осознавать всю важность доказательной базы по делу и соблюдение условий приобретательной давности.

Действует ли приобретательная давность на муниципальную квартиру?

В делах о признании прав собственности на жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, в силу приобретательной давности решающее значение имеет наличие договорных отношений с пользователем квартиры.

В случае проживания в муниципальном жилье на основании договора социального найма, аренды или безвозмездного пользования претендовать на оформление жилого помещения в собственность по указанному основанию гражданин не может.

Однако проживание фактическим владельцем при условии его добросовестном владении может послужить основанием признания за ним права собственности в случае смерти законного владельца, наследников у которого нет или они не заявляют свои права на имущество.

В судебной практике не мало случаев вынесения решений в пользу истца по делам о признании права собственности на вымороченное имущество в силу приобретательной давности, которое по своему правовому статусу является муниципальным.

Можно ли признать право собственности по приобретательной давности на долю в квартире?

Прямого указания на возможность либо невозможность признания права собственности на долю в квартире в законодательстве нет. При этом судебная практика по данному вопросу также неоднозначна. Право претендента на долю в недвижимом имуществе в силу приобретательной давности рассматривается судом индивидуально, в зависимости от обстоятельств дела и даже похожие обстоятельства трактуются судами по-разному.

Так, в 2016 году Хабаровский краевой суд отказал гражданке Л. в исковых требованиях в администрации муниципального образования о признании за ней прав на ½ долю в однокомнатной квартире в силу приобретательной давности. Половину квартиру приняла истица в порядке наследования, вторая половина после смерти владельца не была принята никем. 16 лет гражданка Л. владела всей квартирой как своей собственной.

Отказывая в исковых требованиях суд ссылался на то, что гражданка Л. владела долей не добросовестно, так как знала, что у нее нет прав на это имущество.

Однако Верховный суд отменил решение и направил дело на новое рассмотрение установив, что доля умершего является вымороченным имуществом и по закону ее собственником считается муниципальное образование, однако наследство оформлено не было и фактическое владение квартирой не осуществлялось.

Также Верховный суд отметил, что право собственности может быть признано не только на бесхозяйное имущество, но также на то, которое принадлежит иному лицу. Поэтому факт принадлежности доли муниципальному образованию не является препятствием для применения норм статьи 234 ГК РФ и не может свидетельствовать о том, что истица владела жилым помещением недобросовестно.

Кроме того, в судебной практики имеются случаи признания прав собственности на долю, принадлежащую физическому лицу, но не принимающему никаких мер по ее использованию и владению, за остальными собственниками жилого дома (решение суда г. Чистополь Республики Татарстан от 28.02.2020).

Прийти к однозначному выводу возможно или невозможно признание права собственности на долю в жилом помещении невозможно. Исход дела будет целиком зависеть от его обстоятельств и позиции суда по данному вопросу.

Советы, как не потерять жилье

Продолжительное фактическое владение жилым помещением заставляет гражданина задуматься о возможности им пользоваться на законных на то основаниях. Особенно если он вложил не мало сил и средств на его содержание.

Стоит помнить, что проживая в чужом жилье необходимо:

• сохранять квитанции, чеки, договоры, подтверждающие проведение ремонтных работ;
• оплачивать коммунальные платежи и сохранять квитанции;
• не прерывать срок владения таким имуществом (не оставлять бесхозным);
• не скрывать факт владения жильем.

Нередко жилые помещения, которыми граждане фактически владеют длительные период времени, являются их единственным жильем. В этом случае особенно важно доказать свое добросовестное владение таким имуществом.

Заключение

В завершении отметим:

1. Приобретательная давность на квартиру дает возможность фактическому владельцу оформить законное право собственности на основании факта длительного владения.
2. Срок приобретательной давности на квартиру и иные объекты недвижимости составляет 15 лет.
3. Оформление прав собственности по основаниям приобретательной давности возможно только в судебном порядке.
4. Основанием для регистрации права собственности заявителя является вступившее в законную силу решение суда.

Сложность дел о приобретательной давности бесспорна и разобраться во всех тонкостях процесса самостоятельно не всегда под силу. Только опытный юрист сможет подсказать какими доказательствами нужно подкрепить свои требования и как правильно составить исковое заявление, чтобы шансы на успех были максимальными.