Как оформить предварительный договор купли-продажи земельного участка?

Чтобы обезопасить себя, свое имущество и деньги от чьих-либо недобросовестных действий, лучше заключать сделку с недвижимостью в два этапа. Заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка с отражением основных моментов будущей сделки. А потом подписать основной договор на условиях, указанных в предварительном. Это выгодно и продавцу, и покупателю.

Что это такое и для чего необходим?

Предварительный договор – это соглашение между продавцом и покупателем об основных условиях будущей сделки.

При его составлении стороны обязуются в определенный срок заключить основное соглашение, по которому в собственность будет передан конкретный земельный участок по фиксированной цене.

Помимо указанных сведений в предварительном договоре прописывается порядок внесения предоплаты (в виде аванса или задатка).

Такое соглашение является гарантией выполнения своих обязательств продавцом и покупателем, так как предусматривает ответственность за их невыполнение.

Предварительный договор может быть необходим в ситуациях, когда основная сделка по каким-то причинам откладывается (нужно собрать недостающую сумму, получить отказы от преимущественного права покупки другими дольщиками и прочие).

Отличия от обычного соглашения

Главным отличием предварительного соглашения от обычного заключается в том, что по нему не происходит передача права собственности на земельный участок и не производится полная оплата. Оно содержит лишь условия, на которых впоследствии будет совершена сделка.

Если кто-либо из сторон попытается уклониться от заключения основного соглашения, то его можно будет принудить к этому через суд.

Как правильно оформить предварительный договор?

По общему правилу предварительное соглашение должно быть заключено в форме, предусмотренной законом для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Так, для сделки по отчуждению земельного участка обязательна письменная форма.

Но в определенных законом случаях договорные обязательства требуют нотариального оформления:

• собственник – несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин;
• отчуждается не весь участок, а его часть (кроме случаев отчуждения всех долей по одной сделке, а также если объектом являются земли сельскохозяйственного назначения).

Государственная регистрация предварительного соглашения не нужна, так как она не является требованием именно к его форме.

Предмет договора

Предметом основного договора купли-продажи – это земельный участок. Он должен быть поставлен на государственный кадастровый учет.

В соглашении в обязательном порядке прописываются сведения, позволяющие идентифицировать данный объект:

• кадастровый номер;
• адрес расположения;
• площадь участка;
• категория и разрешенное использование земли;
• сведения об отсутствии обременения;
• наличие на участке объектов недвижимого имущества (например, дома).

В предварительном договоре также должна содержаться эта информация.

Однако его предметом будет не земельный участок, а обязательства сторон по оформлению сделки в будущем.

Основные условия основного договора

Существенными условиями основного договора купли-продажи земли являются его предмет и цена. Без их указания соглашение считается не заключенным.

Предметом выступает сам земельный участок и его основные характеристики.

Цена договора – это стоимость передаваемого объекта недвижимости, в которую входит земельный участок с находящимися на нем строениями.

Стороны заранее договариваются о стоимости земельного участка и при желании могут предусмотреть порядок внесения предоплаты.

В случае внесения предоплаты в предварительном договоре следует прописать сумму задатка или аванса и условия его возврата.

Как правило, это небольшая относительно полной цены сумма, которая составляет 50 – 100 тысяч рублей. В некоторых случаях она может быть более существенной (например, когда за счет этих средств погашается ипотека продавца).

Статьей 381 Гражданского кодекса РФ установлены следующие правила по поводу задатка:

• если стороны добросовестно выполнили свои обязанности – задаток засчитывается в счет оплаты по сделке;
• если от исполнения договора отказывается продавец, то он возвращает задаток в двойном размере;
• если отказывается покупатель – то деньги ему не возвращаются;
• если участники сделки пришли к соглашению – продавец вернет уплаченную сумму.

Зачастую предварительный договор и составляется для того, чтобы зафиксировать внесение задатка.

Другим вариантом предоплаты является аванс.

Помимо сведений о предмете и цене в основном и предварительном договорах содержатся условия о порядке расчетов, ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение, контактные данные сторон.

В тексте также нужно указать срок, в который продавец и покупатель обязуются заключить основное соглашение. Если дата не указана, то стороны должны исполнить свои обязанности в течение года со дня его заключения.

Расчеты по договору

Продавец и покупатель свободны в выборе способа оплаты (наличными средствами, безналичным расчетом). По соглашению приобретатель может передать всю сумму сразу, либо осуществить оплату в несколько этапов.

Все эти этапы и нюансы оплаты прописываются в предварительном договоре.

Особый случай – когда привлекаются кредитные средства банка. Перевод денег на счет продавца осуществляется банком после того, как заключен основной договор и право собственности зарегистрировано за покупателем.

Перед этим покупатель оформляет в банковском учреждении все необходимые документы и заключает договор ипотеки.

Ответственность сторон

За уклонение от исполнения предварительных договоренностей к сторонам могут быть применены определенные санкции.

В предварительном соглашении – это, как правило, материальная ответственность в рамках внесенного задатка.

Если в договоре такие санкции не прописаны, то применяются нормы законодательства РФ (глава 25 ГК РФ).

Исключение – обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор).

Обстоятельства непреодолимой силы

При возникновении чрезвычайных и непредвиденных обстоятельств (непреодолимой силы), препятствующих исполнению соглашения, стороны освобождаются от ответственности за невыполнение договорных обязательств.

К таким обстоятельствам относятся: военные действия, стихийные бедствия, запретительные акты органов государственной и местной власти (при наличии подтверждающих документов).

При их возникновении исполнение соглашения переносится, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Разрешение споров

В случае возникновения разногласий сторонам следует попытаться урегулировать их путем переговоров, внесения изменений и дополнений в договор.

Если достигнуть договоренности не удалось, то споры разрешаются в суде.

Заключительные положения

В этом разделе договора указываются прочие условия соглашения, в том числе момент вступления в силу, количество экземпляров, порядок внесения изменений и дополнений.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

В конце договора отражаются контактные данные сторон.

Для граждан указываются: ФИО, адреса регистрации и проживания, телефон, паспортные данные.

Для организаций: наименование, юридический и фактический адреса, телефон, банковские реквизиты (ИНН/КПП, расчетный счет, банк, корреспондентский счет, БИК).

Под этими реквизитами документ подписывается сторонами.

Регистрация

Право собственности на земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.

Эту процедуру осуществляет Росреестр на основании всех документов по сделке, включая окончательный договор купли-продажи.

Заявление с приложением необходимых бумаг можно подать в подразделение Росреестра, либо через МФЦ.

В случае нотариального оформления сделки, пакет документов направляет на регистрацию нотариус.

За регистрацию права нужно будет оплатить госпошлину, которая составляет 2 тысячи рублей для граждан, 22 тысячи рублей – для организаций.

Вопросы наших читателей

Какие потребуются документы для оформления предварительного договора?

В зависимости от конкретной ситуации набор документов, которые должен подготовить продавец для заключения договора, может различаться.

Предпочтительней, чтобы все эти документы уже были в наличии на момент выставления земли на продажу.

Но целью предварительной договоренности может также быть подготовка и сбор дополнительных бумаг.

Например, нужно снять обременение и получить новую выписку из ЕГРН, или продается доля в праве общей собственности на земельный участок и надо собрать отказы остальных собственников от преимущественного приобретения.

Подводные камни

Оформление сделки по продаже земельного участка в несколько этапов с составлением предварительного договора достаточно сложная процедура.

Помощь квалифицированного юриста нужна для:

1. правильного составления предварительного и основного договоров;
2. проверки «чистоты» сделки;
3. сбора необходимых документов;
4. разрешении споров и разногласий.

Заключение

Подведем итоги:

Заключение предварительного договора в процессе отчуждения земельного участка служит гарантией исполнения продавцом и покупателем своих обязательств. Без юридического сопровождения легко можно стать жертвой мошенников или подвергнуть риску свое имущество либо деньги.