Как купить залоговую квартиру у банка?

При оформлении ипотеки недвижимость остается в залоге у банка до полного погашения долга. Но не всегда граждане своевременно выплачивают кредит. При образовании большой задолженности, финансовая организация может выставить недвижимость на торги. Рассмотрим, как происходит покупка залоговой квартиры у банка, и стоит ли приобретать такую недвижимость.

Как купить квартиру у банка за долги?

Когда гражданин берет ипотечный кредит, на квартиру накладывается обременение. Жилье переходит в залог банку до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма.

В ст. 334 ГК РФ указывается, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своих обязательств на заложенное имущество может быть наложено взыскание. В соответствии со ст. 348 ГК РФ основанием может служить нарушение графика внесения платежей более 3 раз за месяц. Финансовая организация может наложить взыскание, если задолженность составляет более 5% от общей суммы.

Можно ли купить квартиру у потенциального банкрота?

Покупка недвижимости у потенциального банкрота возможна, но сделка имеет определенный риск. Закон № 127-ФЗ от 26.12.2002 регулирует процедуру банкротства. Согласно нормативно-правовому документу при наличии оснований сделки, совершенные гражданином, могут быть отменены в течение 3 лет после его признания банкротом.

Если возникла необходимость купить квартиру у собственника, в отношении которого в ближайшее время может быть инициирована процедура, то нужно, чтобы были соблюдены следующие условия:

• продажа недвижимости выполняется по рыночной стоимости;
• оплата делается по безналичному расчету;
• у покупателя имеется подтверждение источника возникновения денег.

Соблюдение этих требований поможет снизить риски при заключении сделки. Кредиторы смогут оспорить договор купли-продажи, если стоимость квартиры будет гораздо ниже рыночной.

Выгодно ли купить залоговую квартиру у банка?

Особенность торгов в деле о банкротстве заключается в том, что они могут проводиться в 3 этапа:

• начальные;
• повторные;
• публичное предложение.

Изначально жилье выставляется по рыночной цене. Для этого проводится специальная оценка. Если на начальных торгах жилье не куплено, то на повторных его стоимость снижается на 10%.

Банк может сделать скидку на залоговый объект недвижимости до 20%, если у него возникла срочная необходимость продавать жилье и возвращать средства. Обычно хорошая квартира в районе с развитой инфраструктурой реализуется еще на аукционе.

Где можно купить залоговую квартиру?

Покупать залоговую недвижимость можно несколькими способами. Если собственник квартиры и банк смогли прийти к общему решению на досудебном этапе, то гражданину дается 3 месяца на самостоятельный поиск нового владельца. За срочность сделки можно получить скидку 10%.

Если банк и собственник не смогли договориться, то кредитор подает в суд, и недвижимость реализуется на основании судебного решения. Новый владелец может приобрести квартиру не только собственными средствами, но и оформив ипотеку в финансовой организации. Банк одобрит заявку, если недвижимость будет приобретена у него же.

Нa пyбличныx тopгax

Продажа квартиры в ипотеке с публичных торгов регулируется гл. 10 Закона № 102-ФЗ от 16.07.1998. Они организовываются Федеральной службой судебных приставов по месту нахождения объекта. О том, что будут проводиться торги, должно быть размещено объявление в СМИ и на сайте органа исполнительной власти.

Объявление публикуется не ранее, чем за месяц и не позднее, чем за 10 дней до назначенной даты. В нем должны содержаться сведения об объекте, место и время торгов.

Нa ayкциoнe бaнкa

Приобретение залоговой квартиры может быть сделано через аукцион, проводимый банком. Он организовывается, если собственник соглашается продать недвижимость для погашения задолженности.

Актуальные предложения недвижимости собраны на официальном сайте для проведения торгов. На интернет-ресурсе кредиторы размещают информацию о предстоящем аукционе.

Чтобы принять в нем участие и купить недвижимость, необходимо выполнить следующее:

1. Просмотреть сведения и выбрать подходящую недвижимость.
2. Пройти аккредитацию на электронной площадке.
3. Подать заявку на участие и внести задаток (до 5%).
4. Получить уведомление о допуске к мероприятию.
5. Участвовать в аукционе.

Победителю приходит уведомление по электронной почте о приоритетном праве приобретения объекта недвижимости.

Нa oнлaйн-витpинe бaнкa

Если квартиру не удалось реализовать через аукцион, то информация о них размещается на официальных сайтах финансовых организаций. Покупатель может найти сведения и на таких онлайн-площадках, как «Циан» или «Авито». Стоимость жилья устанавливается среднерыночная.

Некоторые банки имеют собственные онлайн-витрины, где размещают сведения о залоговых квартирах, готовых к продаже. К преимуществам сделки относят юридическую чистоту и прозрачность проведения. Если у банка не получится продать недвижимость по установленной цене в течение долгого времени, то он может снизить стоимость. Некоторые кредитные организации предлагают на данный вид жилья займы с выгодными условиями.

К недостаткам такого способа покупки относят то, что осмотреть квартиру не удастся до момента заключения сделки. Судить о ее состоянии можно только по техническим характеристикам.

Кaк пpoxoдят тopги?

Для участия в мероприятии необходимо внести аванс. Сумма указывается в извещении. Она не должна превышать 5% от стоимости недвижимости. Выиграет торги тот, кто назовет самую большую сумму за реализуемый объект.

Протокол о проведении мероприятия подписывает победитель и организатор. Новому владельцу дается 5 дней на внесение оставшейся стоимости квартиры. После внесения суммы в полном объеме подписывается договор купли-продажи. Сделка заключается в течение 5 дней.

Публичные торги могут быть признаны несостоявшимися по следующим причинам (ст. 58 Закона № 102-ФЗ от 16.07.1998):

• было меньше 2 участников;
• начальная стоимость не была увеличена за счет предложений покупателей;
• победитель не внес оставшуюся сумму в срок.

Сколько стоит залоговое жилье?

Начальная цена на залоговое жилье ставится среднерыночная после проведения оценки. Поэтому такое имущество не всегда выгодно приобретать.

На квартиру может предоставляться скидка, если она не была реализована на первых торгах или сделку нужно заключить в короткие сроки.

Вопросы наших читателей

Будут ли у покупателя проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?

Предыдущий собственник квартиры мог задерживать платежи по ипотеке по разным причинам. После продажи новому владельцу не придется оплачивать его долги, в том числе штрафы и пени. Обязательства по кредиту не переходят на покупателя объекта недвижимости.

Будут ли у покупателя проблемы, если продавец не платил по услугам ЖКХ?

Согласно ст. 158 ЖК РФ новый собственник не несет ответственности за невыполнение обязательств предыдущим владельцем квартиры.  Поэтому долги по коммунальным услугам взыскиваются с продавца.

Подводные камни

Гражданам необходимо учитывать следующие нюансы:

1. Для участия в аукционе необходимо зарегистрироваться на площадке. Для этого оформляется электронная цифровая подпись. Ее стоимость составляет в среднем 2000-3000 руб. на 2-3 месяца.
2. Одним из главных рисков для покупателя является то, что сделку могут признать недействительной. Это случается, если нарушаются правила проведения аукциона. Перед участием в торгах необходимо внимательно ознакомиться с документацией, изучить положение.
3. На квартиры, приобретенные через аукцион, может быть наложено обременение. Покупатели могут столкнуться с проблемами, если в объекте недвижимости прописан несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Для их принудительного выселения понадобится обратиться в суд.

Заключение

Подведем итоги:

Покупка залоговой квартиры у банка считается юридически сложной сделкой. Для уменьшения рисков рекомендуется воспользоваться помощью специалистов. Юристы помогут оформить сделку так, чтобы в будущем не возникло проблем ни у покупателя, ни у продавца.