Как купить квартиру с несовершеннолетними детьми: советы эксперта

Несовершеннолетние дети могут быть прописаны в квартире или являться собственниками. В каждом случае сделка купли-продажи будет иметь свои особенности. Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми требует сбора отдельных документов, подтверждающих соблюдение их имущественных интересов. Рассмотрим, что понадобится подготовить продавцу и покупателю для сделки.

Можно ли купить квартиру, если собственники – дети?

Ребенок может быть собственником жилья так же, как и взрослый. Но у несовершеннолетнего нет права им распоряжаться. Вопросы, связанные с недвижимостью, решаются законными представителями (родителями или опекунами).

➟ если ребенок зарегистрирован

Ребенок может не являться владельцем квартиры или части, но быть в ней зарегистрированным. В таком случае он не будет участником сделки купли-продажи, но перед заключением договора несовершеннолетнего необходимо выписать.

В ст. 20 ГК РФ указывается, что местом жительства ребенка до 14 лет является жилье, где прописан один из его родителей. Перед тем, как заключать договор, продавец должен снять с регистрационного учета всех жильцов. Ребенка не получится выписать, если нет нового места жительства. При снятии несовершеннолетнего с учета понадобится указать другой адрес. Согласие органов опеки не требуется.

➟ если собственник ребенок

Если ребенок – собственник квартиры или доли в ней, то сделка возможна только после получения разрешения от органов опеки. Оформить документ могут родители, которые обычно выступают продавцами.

Органы опеки следят за соблюдением прав несовершеннолетних. Согласие на сделку будет выдано, если родители предоставят взамен жилье не хуже того, что продается.

Под этим подразумеваются следующие характеристики:

• стоимость недвижимости;
• площадь;
• соотношение долей в квартире.

Если родители не планируют покупать новую недвижимость, то они могут положить деньги за продажу на специальный счет. Ребенок сможет воспользоваться ими только после совершеннолетия.

Для получения разрешения необходимо обратиться в органы опеки по месту жительства. В каждом регионе могут быть установлены свои требования к предоставляемым документам. В любом случае понадобится подготовить информацию о сделке (что и как продается) и сведения о том, как родитель распорядится детской долей (приобретет новое жилье или положит деньги на спецсчет).

➟ если собственники несколько детей

Если планируется продавать недвижимость, у которой собственниками является несколько несовершеннолетних, то порядок действий должен быть, как и в предыдущем случае. Родители-продавцы должны обратиться в органы опеки и получить разрешение на продажу части каждого ребенка.

➟ если квартира куплена на маткапитал, а доли не выделены

Материнский капитал часто используется для покупки недвижимости. При этом родители обязаны выделить доли каждому члену семьи, в том числе несовершеннолетним. Если при покупке использовались заемные средства, то так поступить не получится. До полного погашения ипотеки квартира является собственностью банка. Родители пишут нотариально заверенную расписку о том, что обязуются выделить доли несовершеннолетним детям после выплаты займа.

Как купить квартиру с прописанными или собственниками детьми?

Покупка квартиры, где дети прописаны или являются собственниками, имеет риски для покупателя и продавца. Поэтому к сделке нужно подготовиться.

Договор купли-продажи, где участником сделки является несовершеннолетний, должен в обязательном порядке заверяться у нотариуса (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Покупка квартиры, где собственником является несовершеннолетний, состоит из следующих этапов:

1. Получение предварительного разрешения от органов опеки.
2. Нотариальное удостоверение сделки.
3. Подача документов на регистрацию.
4. Получение выписки ЕГРН.

За государственной регистрацией сделки может обратиться нотариус, у которого заверяется договор купли-продажи.

Подать документы на переоформление квартиры можно и следующими способами:

• через МФЦ;
• лично в Росреестр;
• через представителя;
• дистанционно на Портале Госуслуги или сайте Росреестра;
• почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью документов.

Если заявление подает представитель, то у него должна быть нотариальная доверенность на совершение таких действий.

➟ Какие документы нужно запросить у продавца?

Продавец должен подготовить следующие документы:

• разрешение органов опеки;
• паспорта или свидетельство о рождении всех собственников;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• выписка из домовой книги;
• кадастровый паспорт;
• письменное согласие законных представителей на сделку;
• выписка ЕГРН;
• справка об оценке стоимости квартиры.

Список документов может дополняться, в зависимости от индивидуальных ситуаций. Если один из собственников женат, то нужно предоставить свидетельство о браке и письменное согласие от супруга на сделку.

Рекомендуется дополнительно запросить справку о долгах по коммунальным услугам. Выписка из домовой книги позволит узнать, кто зарегистрирован в квартире на данный момент.

➟ Какие документы нужны покупателю?

Покупателю может понадобиться подготовить следующее:

Список может дополняться, в зависимости от особенностей сделки.

Нужен ли ребенок при регистрации?

Сделка завершается подачей документов в Росреестр. То, требуется ли ребенок во время регистрации, зависит от его возраста.

➟ до 14 лет

За детей, которым не исполнилось 14 лет, документы подает родитель или опекун. Они не участвуют в сделках, так как интересы несовершеннолетних представляет законный представитель.

➟ после 14 лет

Дети от 14 до 18 лет могут участвовать в сделках с недвижимостью, но должно быть письменное согласие от их родителей. В противном случае договор может быть признан недействительным через суд (ст. 175 ГК РФ).

Подросток должен присутствовать при перерегистрации недвижимости. Он самостоятельно подписывает заявление, но в присутствие законного представителя.

Как перевести деньги ребенку?

Если родители не планируют приобретать новое жилье, то они могут положить деньги на специальный счет. Сумма должна быть равноценна рыночной стоимости доли несовершеннолетнего.

Счет открывается в любом отделении банка на имя ребенка. Распоряжаться деньгами он сможет только после достижения совершеннолетия. Родители смогут направить средства на приобретение недвижимости, но для этого понадобится снова обращаться в органы опеки.

Вопросы наших читателей

Как избежать проблем при покупке квартиры у несовершеннолетнего ребенка?

Покупка квартиры у несовершеннолетнего имеет определенные риски для покупателей. Если при совершении сделки будут нарушены права ребенка, то она может быть оспорена через суд.

Чтобы такой ситуации не возникло, перед заключением договора следует внимательно все проверить. Покупатель может настаивать на том, чтобы несовершеннолетний был выписан из квартиры до совершения сделки, если он просто зарегистрирован в ней. Это условие может быть прописано в договоре.

Подводные камни

Оформление сделки при участии несовершеннолетних имеет свои нюансы, которые нужно учитывать:

1. Органы опеки могут не дать разрешение на продажу недвижимости несовершеннолетнего. Отказ государственных служащих можно оспорить в суде. Для этого понадобится доказать, что сделка заключается в интересах ребенка. В иске указывается, почему заявитель так считает, например, новая недвижимость больше по площади или расположена в лучшем районе.
2. Если родитель обязуется положить деньги на спецсчет несовершеннолетнего после заключения сделки, то он должен выполнить обещание. В противном случае договор купли-продажи может быть признан недействительным. Последствиями является то, что обе стороны обязаны возвратить все полученное по сделке второй стороне. Если это невозможно в натуре, то возмещается стоимость.
3. Конкретный срок покупки нового жилья несовершеннолетнему взамен продаваемому не установлен в законодательстве. Органы опеки выясняют данный вопрос перед выдачей разрешения. Если покупка новой недвижимости будет осуществляться одновременно с продажей квартиры, то вероятность получения согласия от госслужащих гораздо выше.

Заключение

Подведем итоги:

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми является сложной юридической сделкой. Поэтому перед заключением договора купли-продажи необходимо проконсультироваться с юристами. Специалисты подскажут все нюансы и помогут все правильно оформить, чтобы в будущем не возникло проблем ни у продавца, ни у покупателя.