БЕСПЛАТНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ (ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ)
phoneМосква и обл: 8 (499) 938-71-62
phoneСанкт-Петербург и обл: 8 (812) 425-62-33
phoneПо всей России: 8-800-511-38-21
👁 126

Особенности сделки при покупке квартиры по переуступке прав

Задать вопрос юристу быстрее. Это бесплатно!

Покупка квартиры по переуступке прав требования — достаточно распространенный вид сделки. Однако, как и любая сделка с недвижимостью, имеет свои особенности и несет определенные риски для покупателя. В данной статье мы рассмотрим в чем суть такой сделки, как избежать рисков при ее совершении и на что обратить внимание покупателю.


Что значит переуступка прав при покупке квартиры?

Что значит переуступка прав при покупке квартиры

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), но и по переуступке прав требования действующего участника долевого строительства (договор цессии).

При переуступке прав к покупателю переходит не объект недвижимости, а право требовать его у застройщика после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию.

Совершение таких сделок регламентируется нормами Федерального закона № 214 и Гражданского кодекса РФ. Помимо продавца и покупателя в процессе оформления сделки также участвует застройщик и кредитная организация (если покупатель привлекает средства ипотечного кредита).

Справка! Уступить свое право требования продавец может только в том случае, если он полностью внес оплату цены объекта по ДДУ, либо при условии перевода оставшегося долга на покупателя (ст. 11 ФЗ № 214). Таким образом покупатель получает не только права, но и обязанности прежнего дольщика.


Нужно ли согласие застройщика?

Нужно ли согласие застройщикаПрямого указания на необходимость согласия застройщика при переходе права требования к другому лицу в законодательстве не указано, но это условие может быть отражено в ДДУ.

Зачастую застройщики не только настаивают на получении их согласия, но и могут потребовать определенную плату за его оформление. Такое требование является не обоснованным.

Пункт 3 статьи 382 ГК РФ указывает лишь на необходимость уведомления застройщика в письменной форме об уступке прав другому лицу, во избежание неблагоприятных последствий переуступки (например, невозможность предъявления застройщику претензий за нарушение установленных договором сроков строительства).


Особенности

Особенности сделкиИногда бывает, что переуступка прав — это единственный способ купить квартиру в строящемся доме, когда все они уже распроданы.

Такая покупка может быть весьма выгодной, а цена сделки ниже, чем при покупке от застройщика. Переуступка прав в некоторых случаях имеет дополнительные нюансы.

В ипотеку

Если объект недвижимости приобретается по переуступке прав и с привлечением средств ипотечного кредита, необходимо обратить особое внимание на выбор банка-кредитора. Процесс получения заемных средств будет быстрее и проще при обращении в банк, который является партнером застройщика.

Безусловно заемщик вправе обратиться в банк, где для него наиболее оптимальные условия кредитования, но он не сотрудничает с организацией-застройщиком. В этом случае нужно быть готовым к тому, что банк может потребовать собрать гораздо больше документов и справок, в том числе в отношении застройщика.

С материнским капиталом

При оплате части стоимости квартиры по ДДУ средствами материнского капитала у продавца возникает обязательство перед Пенсионным фордом о выделении несовершеннолетним долей в готовом объекте.

Переуступить право требования другому лицу можно лишь до момента подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком. Таким образом, переуступка при использовании маткапитала может быть расценена как попытка его обналичивания. Застройщики не позволяют в таких случаях дольщикам уступать свои права по договору.

При наличии долга

Уступка прав на строящийся объект недвижимости, приобретенный по ипотеке, усложняется тем, что перед совершением сделки продавцу необходимо будет полностью погасить долг по ипотечному кредиту и снять обременение в Росреестре.

Долг может быть оплачен средствами продавца или покупателя.

Покупка прав требования на объект с имеющимся долгом по ипотеке также возможна, но в этом случае ипотечный долг будет также переоформлен на покупателя (заключен новый ипотечный договор), а в сделке будет принимать участие представитель застройщика. На совершение сделки потребуется разрешение банка-кредитора.

Читайте также:  Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку?

Как снизить риски?

Как снизить рискиЧтобы минимизировать риски покупки проблемного жилья покупателю перед заключением сделки необходимо принять следующие меры:

  • выяснить, по какой причине продавец принял решение переуступить свое право;
  • тщательно изучить документы-основания, подтверждающие право продавца (переуступка права будет зарегистрирована только в случае, когда права переходят по договору ДДУ, переход прав по другим видам договора несет существенные риски для покупателя);
  • ознакомиться с проектной документацией, удостовериться в соблюдении сроков строительства – это поможет избежать приобретения долгостроя или объекта, построенного из материалов низкого качества;
  • проверить деятельность застройщика – стабильное финансовое состояние и положительная репутация снижают риски того, что объект не будет достроен.
Расторгнуть сделку по переуступке прав будет невозможно в случае несоблюдения застройщиком своих обязательств. Продавец не несет за это ответственность и все претензии покупатель сможет предъявить в дальнейшем только застройщику.


Порядок заключения сделки

Порядок заключения сделкиПорядок действий при совершении сделки переуступки прав существенно не отличается от обычной сделки купли-продажи и содержит следующие этапы:

  1. Проверка надежности компании-застройщика.
  2. Подготовка документов сторонами сделки.
  3. Подписание договора.
  4. Государственная регистрация права.
  5. Окончательные расчеты между участниками.

При необходимости между сторонами может быть заключен предварительный договор переуступки прав, который должен соответствовать требованиям статьи 429 ГК РФ и содержать существенные условия основного договора.

Перечень документов

Для совершения сделки сторонам потребуется подготовить следующие документы:

  • паспорта сторон;
  • договор долевого участия;
  • документы, подтверждающие внесенные дольщиком платежи;
  • согласие застройщика на совершение сделки;
  • разрешение банка-кредитора (если долг по ипотеке не погашен и переходит к покупателю);
  • нотариальное согласие супругов продавца и покупателя;
  • предварительное разрешение органов опеки и попечительства (если участником ДДУ является несовершеннолетний или недееспособный гражданин).

Если покупатель использует заемные средства, то дополнительно предоставляется ипотечный договор.

Договор переуступки права покупки квартиры

Договор может быть в простой письменной форме или заверен у нотариуса. Все зависит от того, в какой форме заключался первоначальный договор.

Его содержание должно быть следующим:

  • дата и место подписания;
  • персональные данные сторон;
  • сведения о ДДУ и объекте, на который переходят права требования;
  • сумма переуступки;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности участников;
  • подписи сторон.

Договор составляется по количеству участников сделки. Дополнительно экземпляры документа понадобятся для Росреестра, застройщика и банка.

Внимание! В договоре необходимо подробно описать объем прав, передаваемых новому дольщику, а также его обязанности и основания перехода к нему этих прав.

Перерегистрация прав

Если основанием для перехода права является ДДУ, то договор уступки обязательно подлежит госрегистрации. Сделать это можно через отделения МФЦ или обратившись в один из офисов Росреестра, предоставив те же документы, которые были необходимы для заключения договора.

Если продавцом является юридическое лицо, то необходимо также предоставить его учредительные документы.

Когда сделка будет зарегистрирована, ДДУ должен остаться у покупателя для дальнейшей регистрации права собственности после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Сроки и стоимость

Срок регистрации договора зависит от способа обращения за его регистрацией и составляет:

  • через Росреестр – 7 дней;
  • через отделения МФЦ – 9 дней.

При подаче документов на регистрацию, как правило, покупатель оплачивает государственную пошлину за совершение регистрационных действий, сумма составляет 350 рублей (пп. 30, п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

После получения зарегистрированного договора между участниками сделки происходят окончательные расчеты.
Подводя итоги отметим:

  1. По договору переуступки прав покупатель получает права требования к застройщику на период строительства объекта недвижимости.
  2. Переуступка прав возможна только до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения.
  3. Перед заключением договора необходимо внимательно изучить документы застройщика и документ, на основании которого продавцу принадлежат передаваемые права.
  4. Нотариальное заверение переуступки прав не обязательно, кроме случаев, когда у нотариуса заверен первоначальный договор.
  5. Если основанием переуступки выступает ДДУ, то необходима государственная регистрация договора переуступки.

Покупка квартиры по переуступке прав на сегодняшний день является распространенной сделкой и позволяет на выгодных условиях приобрести покупателю жилье в новостройке.