Режим долевой собственности предусматривает наличие нескольких собственников на недвижимость. Размеры долей могут быть равными или разными, а запрета на распоряжение ими закон не предусматривает. При возмездном отчуждении долевой собственности придется соблюсти порядок уведомления других совладельцев, предоставив им право преимущественного выкупа. Разберем, какие особенности имеет покупка доли в квартире, какие плюсы и минусы влечет такая сделка для участников.
Содержание
Зачем нужна покупка долей?
Владелец части недвижимости может распоряжаться ей без согласия или разрешения со стороны других собственников при продаже посторонним лицам, дарении, обмене. Предметом сделки может быть доля любого размера, указанная в правоустанавливающих документах (1/2, ¼, 1/100 и т.д.).
Для приобретателя покупка доли в квартире – это возможность улучшить жилищные условия, если гражданин ранее не имел собственной недвижимости. Также можно зарегистрироваться по месту жительства, чтобы соблюсти требования миграционного учета (эта цель может быть не достигнута при слишком маленьком размере доли). Кроме того, появляется право на социальные, медицинские, образовательные и иные услуги по месту прописки.
Статья 250 ГК РФ содержит правило о преимущественном праве выкупа долей. Так как продавцу необходимо соблюсти уведомительный порядок в отношении других собственников, срок сделки будет дольше, чем обычно. Рассматривать предложение о преимущественном выкупе совладельцы могут в течение 30 дней, что нужно учитывать покупателю. Также возможен вариант, когда долю захотят выкупить другие собственники, в результате чего первоначальный покупатель только зря потеряет время.
Этапы и шаги по сделке с долевой собственностью
Продажа доли в квартире обязывает собственника не только договориться с покупателем об условиях сделки, но и направить (вручить) уведомление другим дольщикам.
В общем виде алгоритм действий сторон состоит из следующих этапов:
- согласование условий договора, в том числе стоимость части квартиры (цену можно определить по взаимной договоренности);
- подготовка проекта договора;
- оформление уведомлений в адрес других собственников с указанием цены доли, предложение воспользоваться преимущественным выкупом;
- ожидание 30 дней, предоставленных на рассмотрение уведомления (если все остальные совладельцы откажутся приобретать долю и дадут ответ раньше 30 дней, можно сразу переходить к следующему этапу);
- удостоверение договора через нотариуса, так как для продажи долей это обязательное условие;
- направление документов на регистрацию в Росреестр (это может сделать сам нотариус, либо стороны сами подадут документы через МФЦ);
- получение выписки ЕГРН и зарегистрированного экземпляра договора, что подтвердит переход права собственности на долю.
При сделке с несовершеннолетним собственником дополнительным этапом будет обращение в отдел опеки. Этот орган должен дать согласие на отчуждение недвижимости ребенка. Документ оформляется, если интересы несовершеннолетнего соблюдаются, т.е. если на него приобретается равнозначное или лучшее жилье.
Чтобы избежать затягивания сроков с уведомлением других совладельцев квартиры, иногда используют вариант с проведением сделки через дарение. В этом случае направлять уведомления и ждать 30 дней не нужно. Чтобы передать деньги за приобретаемую долю, это делают через договор займа. В данной ситуации дарение и займ фактически носят фиктивный характер, так как маскируют основную сделку. При выявлении этого обстоятельства любой из собственников квартиры может подать иск о признании сделки недействительной. Кроме того, у продавца и покупателя неизбежно возникнут проблемы, если они будут предъявлять какие-либо взаимные претензии о порядке оплаты.
Какой пакет документов нужен для покупки доли?
Точный список документации, который потребуется сторонам, зависит от особенностей сделки с долями.
В стандартный комплект бланков и форм входит:
- паспорта сторон;
- свидетельство о рождении на несовершеннолетних участников в возрасте до 14 лет;
- доверенность на продажу доли квартиры (если такой вариант участия в сделке выбрал покупатель или продавец);
- договор купли-продажи;
- правоустанавливающие документы на собственность (выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор, иные документы);
- уведомление о намерении продать долю с доказательством вручения или направления (эти документы проверит нотариус при удостоверении договора);
- нотариальный отказ от преимущественного права выкупа, чтобы сократить срок 30 дней на ожидание;
- заявление о регистрации;
- согласие на продажу доли ребенка;
- платежный документ об оплате госпошлины (в 2019 году ее размер составляет 2000 руб.).
После прохождения всех стадий сделки покупатель получит выписку ЕГРН в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ. С этим документом можно обращаться в МВД на регистрацию по месту жительства, вселяться на жилплощадь.
Чем опасно приобретение доли?
При покупке части квартиры практически невозможно провести оплату через материнский капитал или ипотеку. Целью распоряжения маткапиталом является улучшение условий для проживания семьи, в том числе несовершеннолетних детей. Только в исключительных случаях доля, приобретенная на всех членов семьи, позволит им реально вселиться в жилье, соответствующее учетной норме жилплощади, надлежащим условиям благоустройства.
Также наверняка будет вынесен отказ банка при совершении сделки через ипотеку. При ипотечном кредитовании банк получает недвижимость в залог, чтобы продать ее при возникновении задолженности у заемщика. В отношении долей процедура реализации через торги будет существенно сложнее. Поэтому банк обычно выдает такие кредиты под покупку отдельных квартир или комнат.
Покупка доли ради прописки — в чем подвох для покупателя?
Если размер доли не позволяет владеть жилплощадью, соответствующей минимальной санитарной норме (6 кв.м. на человека), в регистрации будет отказано. Это связано с борьбой с «резиновыми» квартирами, так как наличие нескольких метров площади не позволяет фактически проживать в квартире. Отказ в регистрации можно оспорить через суд. Однако и остальные собственники могут подать иски о переводе на них прав на микроскопическую долю с оплатой по кадастровой стоимости.