БЕСПЛАТНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ (ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ)
phone Москва и обл: 8 (495) 109-30-96
phone Санкт-Петербург и обл: 8 (812) 209-31-74
phone По всей России: 8-800-511-20-10
👁 79

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую в 2021 году?

Задать вопрос юристу быстрее. Это бесплатно!
Автор статьи
Ирада Багирова
Время на чтение: 11 минут
АА

На первых этажах многоквартирного дома нередко обустроены магазины, парикмахерские и другие заведения. Чтобы официально заниматься бизнесом в этих помещениях, необходимо оформить перевод жилой недвижимости в коммерческую. Рассмотрим, какие документы нужно оформить и особенности процедуры.


Зачем переводить жилое помещение в коммерческое?

Зачем переводить жилое помещение в нежилое Жилое помещение предназначено для того, чтобы в нем можно было проживать. В нем нельзя открыть кабинет для оказания услуг, магазин, хостел или любой другой бизнес. Если планируется использовать помещение для коммерции, то его необходимо перевести в нежилой фонд.

Объект недвижимости должен отвечать следующим условиям (ст. 22 ЖК РФ):

  • оборудован отдельный вход;
  • квартира находится на первом этаже;
  • помещение не должно нарушать общий архитектурный облик дома, где находится.
Справка! Переоформляемая квартира может находиться выше первого этажа, но только в том случае, если под ней находятся нежилые помещения.

Алгоритм действий по переводу жилой недвижимости в коммерческую

Алгоритм действий по переводу жилой недвижимости в нежилую Процедура регулируется ст. 23 ЖК РФ.

Порядок действий для собственника будет следующим:

  1. Организация общего собрания владельцев квартир.
  2. Получение согласия на процедуру.
  3. Сбор документов.
  4. Подача заявления.
  5. Регистрация перевода в Росреестре.

Собственнику может понадобиться сделать перепланировку или реконструкцию. На это необходимо получить разрешение в соответствующем органе. Самостоятельно проводить работы запрещается.

Перечень документов

шаг 1 Для переоформления понадобятся следующие документы:

Наименование

Цель

Паспорт собственника Удостоверение личности
Выписка из ЕГРН Подтверждение права собственности
План помещения Технические характеристики
Проект перепланировки (если требуется) Соответствие помещения требованиям законодательства
Поэтажный план дома Технические характеристики
Доверенность Подтверждение полномочий доверенного лица

В 2019 году были внесены изменения в ЖК РФ, в соответствии с которым список документов был дополнен.

Если собственник не предоставил выписку из ЕГРН, поэтажный план и документ о техническом состоянии помещения, то они могут быть запрошены по системе межведомственного взаимодействия.

Согласование

шаг 2 Владелец перед оформлением должен определиться, с какой целью будет использоваться недвижимость. От этого зависит перепланировка или реконструкция объекта. Процедура выполняется только после согласования и получения разрешения в отделе архитектуры органов местного самоуправления.

В проекте нужно учитывать такие нюансы, как:

  • отсутствие доступа к помещениям общего назначения (подъезд, лестничная клетка);
  • система автономной вентиляции;
  • хорошая звукоизоляция;
  • пожарная безопасность.

Если планируется обустроить магазин или склад, то нужно предусмотреть зону разгрузки/погрузки. Земельный участок, как и само помещение, нельзя обустраивать до того, как соответствующие органы дадут разрешение. Сотрудники местной администрации должны подписать акт согласования всех вносимых изменений.

Оформление заявления

шаг 3 Гражданину необходимо написать заявление по установленной форме. Его бланк выдается госслужащими в отделе архитектуры или МФЦ.

В заявлении содержится следующая информация:

  • сведения о заявителе;
  • наименование госструктуры, куда подаются документы;
  • информация о недвижимости;
  • технические характеристики объекта;
  • основания для перевода;
  • список приложений;
  • дата и подпись.

Подача документов

шаг 4 Следующим этапом является подача заявления с документами на признание помещения нежилым. Процедурой обычно занимается отдел архитектуры в местной администрации. Заявление с документами можно подать лично, через представителя, заказным письмом или в МФЦ.

Гражданин получает расписку о том, что бумаги приняты. Заявление рассматривается не более 45 дней после этой даты.

Получение результата

шаг 5 О решении собственник уведомляется в течение 3 рабочих дней после его принятия. Если для использования помещения в качестве нежилого необходимы работы по перепланировке или реконструкции, то документ содержит информацию об этом.

После того, как изменения будут сделаны, собирается комиссия, которая должна принять объект недвижимости. Ее члены подписывают акт, где подтверждается соответствие помещения санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и другим требованиям законодательства.

В ст. 32 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 указывается, что документы могут быть переданы в Росреестр по системе межведомственного взаимодействия. Сотрудники госструктуры должны внести изменения в течение 15 дней после их получения. Гражданин извещается о том, что процедура завершена не позднее 5 рабочих дней. Уведомление придет на электронную почту, если она указана, или заказным письмом.

Если изменения в Росреестре не появились, то гражданину понадобится самостоятельно обратиться в госструктуру с соответствующим заявлением.


Нужно ли согласие соседей?

Нужно ли согласие соседей Предприниматель в обязательном порядке должен взять согласие от соседей, владеющих прилегающей недвижимостью. Это квартиры или нежилые помещения, которые имеют общую стену, располагаются над или под объектом.

Если хотя бы один из собственников не согласен, то в ведомстве дадут отказ в переоформлении объекта недвижимости.


Что изменилось в переводе жилых помещений в коммерческие?

Что изменилось в переводе жилых помещений в нежилые Федеральный закон № 116-ФЗ от 29.05.2019 года внес изменения в принятый порядок.

Новые документы для перевода

Теперь собственнику, помимо изначального пакета документов, понадобится дополнительно оформить:

  • протокол общего собрания;
  • письменное согласие собственников прилегающих помещений.

На общем собрании среди рассматриваемых вопросов должен быть о переводе жилого помещения в нежилое. Если для этого требуется реконструкция, то она возможна только после согласования с другими собственниками.

Новые правила к голосованию

В новом законе прописаны правила голосования. Чтобы собрание было признано правомочным, на нем должно присутствовать не менее 2/3 от собственников в многоквартирном доме, если в нем только один подъезд.

Если объект недвижимости больше, то кворум составляет 50% от владельцев квартир. При этом жильцов подъезда, где находится помещение, должно быть не менее 2/3.

Если кворум набран, то собрание считается правомочным, а присутствующие могут принимать решение. Соседи должны проголосовать по повестке дня. Если большинство высказывается «за», то решение считается положительным.

Протокол оформляется в письменной форме в двух экземплярах. Один из них понадобится для процедуры перевода недвижимости в коммерческую, второй передается в ТСЖ или Управляющую компанию. На документах должны стоять подписи собственников, присутствующих на собрании.


Правила оформления согласия соседей

Правила оформления согласия соседей Важное условие для перевода недвижимости в коммерческую – это получение согласия от соседей из смежных квартир. Оно оформляется в письменном виде.

Согласие пишется в произвольной форме, но должно обязательно содержать следующие сведения:

  • фамилия, имя, отчество собственника;
  • номер квартиры, технические характеристики;
  • паспортные данные владельца;
  • реквизиты документа о праве собственности.
Внимание! Если недвижимость принадлежит юридическому лицу, то полностью указывается наименование компании. Согласие должен дать собственник помещения по документам, а не лица, которые в нем фактически проживают.

Запрет на проход через жилые помещения

Запрет на проход через жилые помещения Нежилой объект недвижимости должен иметь отдельный вход (ст. 22 ЖК РФ). В Законе № 116-ФЗ от 29.05.2019 это требование дополняется.

Коммерческое помещение должно быть полностью изолировано не только от жилого, но и от площадей, предназначенных для общего пользования, в том числе подъездов и лестниц.


Вопросы наших читателей

Вопросы наших читателей Действуют ли запреты, если помещение изначально было нежилым?

В большинстве новостроек проект изначально предусматривает, что помещения первого этажа отводятся под коммерцию. Они регистрируются как нежилые. В таких случаях запреты не действуют. Гражданин, приобретая жилье, сразу знает, что рядом с ним будет находиться магазин или парикмахерская. Его согласия на открытие бизнеса в помещении не требуется.


Подводные камни

Подводные камни Чтобы помещение получило статус нежилого, нужно учитывать следующие нюансы:

  1. Для переоформления квартиры для коммерческих целей для нее потребуется отдельный вход. Реконструкция может проводиться только после получения согласия от соседей. Иногда конструктивные особенности здания не позволяют выполнять такие работы. Поэтому перед началом процедуры необходимо получить согласие от других собственников квартир, а также проконсультироваться в отделе архитектуры и градостроительства.
  2. После принятия положительного решения, госслужащие самостоятельно направляют документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Эту процедуру можно ускорить. Собственник имеет право самостоятельно обратиться в Росреестр с пакетом документов и заявлением. В таком случае изменения будут внесены в течение 7 дней после принятия бумаг.
  3. При составлении проекта на реконструкцию помещения необходимо учитывать особенности будущего использования. Любой коммерческий объект требует установки системы пожарной безопасности. Нужно обратить внимание и на такие параметры, как звукоизоляция, вентиляция.

Заключение

Подведем итоги:

  • При оформлении недвижимости в коммерческую необходимо, чтобы помещение имело отдельный вход и было изолировано от жилого.
  • Для проведения процедуры должно быть письменное согласие от собственников всех прилегающих квартир.
  • Вопрос перевода жилой недвижимости в коммерческую должен быть обсужден на общем собрании.
  • Согласие на процедуру должно дать большее количество собственников квартир в доме.

Перевод жилой недвижимости в коммерческую представляет собой сложную процедуру, требующую времени и сил. Поэтому иногда лучше обратиться к специалистам, которые возьмут на себя оформление всей документации.