На первом этаже многоквартирных домов часто можно встретить магазины, салоны красоты или офисы. Предприниматели приобретают жилые помещения для коммерческой деятельности. Перед тем, как начинать вести бизнес, важно осуществить перевод жилого помещения в нежилое. Если не сделать этого, гражданин может быть привлечен к административной ответственности.
Содержание
Перевод жилого помещения в нежилое
Осуществить перевод помещения из жилого в нежилое в 2024 году можно только при особенном расположении объекта недвижимости:
- на первом этаже многоквартирного дома;
- на более высоких этажах дома, но только над нежилыми помещениями.
Процедура проводится в соответствии с условиями и основаниями, прописанными в статье 22 ЖК РФ. Порядок ее отражается в статьях 23 и 24 кодекса.
Запрещено осуществлять перевод в следующих ситуациях:
- невозможность доступа к помещению без использования иных объектов, обеспечивающих доступ к другим квартирам (подъезд многоквартирного дома);
- отсутствие технической возможности для оборудования такого доступа;
- переводимое помещение является частью жилого объекта (комната в коммунальной квартире);
- помещение используется или будет использоваться для проживания собственника и других граждан;
- заключение договора аренды, ренты помещения с другими гражданами.
В законе прописываются виды деятельности, которые невозможно осуществлять в многоквартирном доме. Не получится провести процедуру, если владелец собирается открыть специализированный магазин товаров бытовой химии с хранением воспламеняющихся веществ, склад, магазин с графиком работы после 23 часов. Также нельзя размещать в жилом доме предприятия общественного питания, досуга, если количество мест превышает 50.
Основное условие перевода помещения в нежилой фонд – отдельный вход. Для его оборудования необходимо затронуть общее имущество дома и других собственников. Без разрешения остальных владельцев процедура не будет проведена. Также потребуется получить согласие от собственников, чьи объекты недвижимости примыкают к переводимому помещению.
Пошаговая инструкция перевода в нежилое помещение
Чтобы осуществить перевод, важно следовать пошаговой инструкции. Необходимо собрать документы, согласовать проект перепланировки, получить решение контролирующих органов.
Документы
В наличии у заявителя должны быть следующие документы:
- заявление, составленное гражданином;
- паспорт для удостоверения личности;
- правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
- план помещения и его техническое описание, технический паспорт;
- поэтажный план дома;
- проект переустройства или перепланировки;
- протокол собрания собственников иных помещений дома с решением о согласии на перевод;
- согласие каждого собственника, объект которого примыкает к переводимому помещению;
- заключение пожарного надзора о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности;
- заключение санитарно-эпидемиологического надзора о соответствии санитарным нормам.
Общее собрание может проводиться как в очной форме, так и в виде заочного голосования.
По его результатам готовятся следующие документы:
- решение в виде протокола;
- разрешение на передачу в пользование части общего имущества;
- согласие на перевод;
- реестр владельцев квартир;
- уведомление о проведении собрания;
- списки принявших участие в собрании граждан;
- письменные решения собственников помещений.
В соответствии с регламентом проведения собрания, проголосовать должны не менее 50% собственников при наличии двух и более подъездов в жилом жоме. Если имеется один подъезд, потребуется 2/3 числа подписей от общего количества жильцов.
Подача заявления
Способ подачи заявления и документов зависит от того, кто будет их подавать. Физическому лицу можно обратиться в Многофункциональный центр.
Если обращается индивидуальный предприниматель, стоит подать документы непосредственно в Департамент городского имущества или иной отдел администрации населенного пункта, в ведении которого находится данный вопрос. При составлении заявления можно использовать образец.
Важно прописать в документе:
- наименование государственного органа, куда подается бумага, адрес;
- личные данные заявителя (ФИО, адрес, контактный телефон, адрес электронной почты);
- просьбу осуществить перевод помещения;
- данные об имущественном объекте;
- конечную цель использования помещения;
- подтверждение согласия других жильцов;
- дату составления;
- подпись.
Получение решения
Обращение рассматривается в течение 45 дней. В 3-дневный срок протокол направляется по почте заявителю или выдается на руки при личном посещении.
Среди распространенных причин отказа выделяют:
- несоблюдение условий перевода;
- отсутствие полного пакета документов;
- отсутствие согласия от других собственников.
При отсутствии в протоколе об отказе причин решение признается немотивированным. Оно подлежит обжалованию. Как показывает судебная практика, истцы часто выигрывают дела, если четкого обоснования отказа в документе нет.
Перепланировка
Для проведения перепланировки необходимо заключить договор с организацией, входящей в СРО.
В процессе важно учитывать несколько нюансов:
- Все работы должны быть проведены строго по проекту и постановлению администрации. В противном случае перепланировка не будет законной.
- Важно соблюдать меры безопасности при работе с электричеством, системами водоснабжения.
- Работы должны проводиться в разрешенное время.
Если подрядчик будет следовать проекту, приемочная комиссия без проблем подпишет акт. При нарушениях придется восстанавливать внешний вид помещения.
Стоимость
Стоимость перевода в каждом случае рассчитывается индивидуально.
Собственнику помещения нужно будет оплатить:
- разницу стоимости нежилой недвижимости по отношению к жилой (расчеты производятся в БТИ);
- услуги БТИ по подготовке техпаспорта, справок;
- услуги нотариуса при заверении копий документов;
- государственную пошлину на регистрацию нежилой недвижимости в Росреестре;
- услуги лицензирующей организации, составляющей проект перепланировки.
Процедура длится около 5 месяцев. Цена составляет от 260 до 480 тысяч рублей.
Ответственность за самовольный перевод
Самовольное переустройство или перепланировка жилых помещений приводит к назначению административного штрафа.
На основании статьи 7.21 КоАП РФ при использовании жилых помещений не по назначению придется заплатить:
- от 1 до 1,5 тысяч рублей физическим лицам;
- от 2 до 3 тысяч рублей должностным лицам;
- от 20 до 30 тысяч рублей юридическим лицам.
В случае незаконной перепланировки или самовольного переустройства собственнику придется заплатить:
- для физических лиц – от 2 до 2,5 тысяч рублей;
- для должностных лиц – от 4 до 5 тысяч рублей;
- для юридических лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.
Перевод жилого помещения в нежилое возможен в рамках закона. Важно, чтобы были соблюдены все условия процедуры. Обязательно потребуется согласие других собственников и разрешение Департамента городского имущества. Перепланировка должна быть узаконена и подтверждена проектом. При нарушении требований собственнику придется нести ответственность в рамках КоАП РФ.