Москва и обл: Досрочное расторжение договора аренды квартиры возможно по инициативе обеих сторон. При наличии оснований соглашение признается расторгнутым, а имущество должно быть возвращено арендодателю. Важно знать, как осуществляется процедура и какие проблемные моменты могут возникнуть.
Содержание
Основания для досрочного расторжения договора аренды квартиры
В соответствии со статьями 619 и 620 ГК РФ с инициативой расторжения договора аренды могут выступить как арендодатель, так и арендатор. Чтобы процедура не нарушала прав каждой из сторон, предусматриваются законодательные основания для ее проведения.
Расторжение возможно в трех случаях:
- обоюдное согласие обеих сторон;
- судебный порядок по инициативе арендатора или арендодателя;
- по основаниям, предусмотренным соглашением об аренде.
По инициативе арендатора
По закону расторжение арендатором возможно только при наличии оснований в самом договоре аренды.
К ним относят следующие ситуации:
- Арендодатель не предоставил имущество, которое он должен был передать после заключения соглашения.
- Создаются препятствия для полноценного использования имущества.
- Арендатору было передано имущество, не соответствующее условиям договора.
- Арендодатель не исполняет обязательства по проведению капитального ремонта в определенные договором или разумные сроки.
- Наступление непредвиденных обстоятельств, в результате которых имущество будет непригодным для использования.
По инициативе арендодателя
Расторжение арендодателем предусматривается в соответствии с основаниями, отраженными в статье 619 ГК РФ.
Процедура проводится по нескольким причинам:
- Арендатор нарушает условия договора и использует имущество не по назначению. Например, жилое помещение переоборудовано в склад или коммерческую недвижимость. Важно, чтобы такие действия повлекли для арендодателя ущерб.
- Арендатор ухудшает имущество, переданное ему по договору. К таким ситуациям относят несогласованную перепланировку помещения.
- Систематически не вносятся платежи за использование имущества. За неуплату возможно не только расторжение договора, но и взыскание компенсации, штрафные санкции.
- Арендатор не осуществляет в срок проведение капитального ремонта помещения. Основание для расторжения можно использовать, если данный пункт имеется в самом соглашении.
Для того чтобы провести процедуру, арендодатель должен направить в адрес арендатора уведомление о необходимости исполнения обязательств.
По соглашению сторон
При отсутствии у сторон претензий друг к другу можно мирно досрочно прекратить договор. Для этого составляется соглашение в письменном виде. Сделка признается расторгнутой с указанной даты.
Расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендатора и арендодателя
При желании обеих сторон прекратить сделку, необходимо составить соглашение о расторжении и оформить акт передачи имущества. По взаимному согласию процедура проводится без проблем.
При проведении процедуры по основаниям, отраженным в договоре, можно расторгнуть сделку в соответствии со следующим порядком:
- Инициатор направляет письменное уведомление второй стороне о прекращении соглашения.
- Ожидание ответа. На срок отводится 30 календарных дней.
- При согласии контрагента с выдвинутыми требованиями оформляется договор о расторжении.
- Составляется акт о передаче имущества владельцу.
- Если контрагент не согласен, требуется обратиться в суд.
Подавать уведомление о намерении расторгнуть договор нужно обязательно. Особенно важен данный шаг, если одна из сторон отказывается прекращать правовые отношения. Если уведомление не будет направлено, суд может отказать в удовлетворении требований по причине несоблюдения данного условия.
Важно знать, за сколько предупредить вторую сторону о своем решении. Документ передается не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения. В некоторых договорах предусматривается 3-месячный срок.
Как составить соглашение о расторжении?
После получения уведомления арендатор или арендодатель принимают решение о дальнейших действиях. Если они согласны расторгнуть договор, составляется соглашение.
В соответствии со статьей 452 ГК РФ документ оформляется в той же форме, что и договор аренды. Если первый документ заверялся у нотариуса и регистрировался в Росреестре, с соглашением о расторжении проводятся аналогичные процедуры.
Образец соглашения о расторжении
Законодательно установленной формы соглашения не предусматривается. При оформлении можно использовать данный образец:
В документе обязательно нужно отразить:
- фамилию, имя, отчество, адрес проживания арендатора;
- фамилию, имя, отчество, адрес проживания арендодателя;
- основания, по которым стороны желают расторгнуть договор;
- согласие обеих сторон на расторжение;
- отсутствие претензий друг к другу.
Регистрация соглашения
При найме жилого помещения на срок до 5 лет, в соответствии со статьей 674 ГК РФ, регистрация договора не требуется. Если документ не регистрировался, то при составлении соглашения о расторжении также не нужно проводить процедуру.
При прекращении действия зарегистрированного договора требуется обраться в Росреестр. Расторжение производится по тем же правилам, как и заключение сделки.
Как расторгнуть договор найма квартиры через суд?
Судебное разбирательство проводится, если одна из сторон не согласна с требованиями второй.
Документы
Вместе с исковым заявлением в суд необходимо передать пакет документов.
В него входят:
|
№ п/п |
Наименование документа |
|
1 |
Копия соглашения об аренде |
|
2 |
Квитанция об оплате госпошлины |
|
3 |
Отказ ответчика мирно расторгнуть договор (при наличии) |
| 4 |
Доказательства нарушения обязательств ответчиком |
Образец иска
Исковое заявление составляется в соответствии со статьей 131 ГПК РФ. При оформлении можно использовать данный образец:
В документе обязательно нужно отразить:
- фамилию, имя, отчество, адрес проживания истца и ответчика;
- наименование судебного органа;
- требования расторгнуть договор;
- основания для данного решения;
- перечень прилагаемых документов.
Куда подавать?
При рассмотрении дел между физическими лицами подавать иск необходимо в районный суд. Если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, заявление рассматривается арбитражным судом.
Судебная практика
После вынесения решения договор расторгается. Но не всегда арендатор возвращает имущество. Поэтому при расторжении соглашения необходимо прописать еще требование вернуть квартиру. Кроме того можно потребовать выплату неустойки.
Например, Никулинский районный суд вынес решение в пользу истца с частичным удовлетворением требований. Гражданин требовал расторгнуть договор найма жилого помещения, выселить квартиранта, а также взыскать с него задолженность, неустойку и судебные расходы. Основанием для такого решения являлось систематическое отсутствие платы за аренду квартиры. Суд постановил, что сделка может быть расторгнута. Ответчика обязали выплачивать сумму долга и компенсацию расходов.
Вопросы наших читателей
Отвечаем на самые популярные вопросы, которые задают нашим юристам читатели.
Когда нужно подписывать акт приема-передачи при расторжении договора?
Акт подписывается в момент возврата недвижимости. Это осуществляется после того, как договор расторгнут. Если стороны составили соглашение, вместе с ним оформляется и акт. При судебном разбирательстве документ готовится в момент получения решения суда.
Размер госпошлины в суд при расторжении договора найма?
Размер госпошлины зависит от предъявляемых требований. Если просто расторгается договор, процедура не будет иметь имущественного характера. Госпошлина оплачивается в стандартном размере – 300 рублей.
При подаче иска госпошлина исчисляется как при подаче заявления имущественного характера, подлежащего оценке. Поэтому придется заплатить сумму, расчет которой производится в соответствии с ценой иска. Размеры приведены в статье 333.19 НК РФ.
Подводные камни
В процессе расторжения можно столкнуться с некоторыми трудностями:
- отсутствие желания второй стороны мирно решить вопрос;
- длительность процедуры, если контрагент не согласен идти навстречу (придется подавать уведомление и ждать не менее 30 дней);
- сложности при составлении документов (соглашение, иск в суд).
Заключение
После рассмотрения темы стоит сделать несколько выводов:
- С инициативой расторжения договора аренды могут выступить как арендодатель, так и арендатор.
- Расторжение договора возможно по обоюдному согласию обеих сторон, а также по основаниям, предусмотренным документом. Если стороны не могут мирно решить вопрос, необходимо обращение в суд.
- При отсутствии споров оформляется соглашение.
- Если одна из сторон не согласна прекращать сделку, необходимо будет направить в ее адрес официальное уведомление. По истечении 30-дневного срока заявитель может обратиться в суд.
- Если документ не регистрировался в момент заключения в Росреестре, то при составлении соглашения о расторжении также не нужно проводить подобную процедуру.
Досрочное расторжение договора аренды квартиры, если вторая сторона не идет на уступки, требует временных затрат. Юристы нашего сайта помогут вам правильно составить заявление в суд, а также проконсультируют по вопросам мирного урегулирования вопроса.
