Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком?

Сделки, в которых затрагиваются интересы несовершеннолетних лиц, требуют повышенного внимания. Особенно часто приходится волноваться гражданам, которые приобретают недвижимость у семей с детьми. Как отмечает закон, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна. Но важно в ходе сделки не ущемлять его права. Рассмотрим, как проходит процедура в 2024 году.

Возможно ли купить квартиру с прописанным несовершеннолетним?

Купить квартиру с прописанным в ней ребенком можно. Регистрация в жилье не влияет на право собственности. Даже если до покупки выписать несовершеннолетнего не удалось, можно провести процедуру через суд.

В данной ситуации влияет, кем является несовершеннолетний по отношению к недвижимости:

• собственником;
• владельцем доли в квартире;
• зарегистрированным лицом без права собственности;
• наследником.

В каждом случае предусматривается отдельный порядок отчуждения. Влияют основания приобретения квартиры, способ продажи, наличие обременения и возраст ребенка.

В соответствии со статьями 26-28 ГК РФ возраст ребенка влияет на его дееспособность. Она может быть частичной (с 6 до 14 лет) и ограниченной (с 14 до 18 лет). До шестилетнего возраста несовершеннолетний признается недееспособным.

Нужно ли разрешение органов опеки?

Многие ошибочно думают, что любые сделки с недвижимостью с участием детей должны проходить с привлечением органов опеки и попечительства. Но это не так, каждая ситуация рассматривается отдельно.

Разрешение органов опеки требуется, если:

• ребенок имеет право собственности на недвижимость (пункт 4 статьи 292 ГК РФ);
• несовершеннолетний находится под опекой, воспитывается в приемной семье (пункт 1 статьи 37 ГК РФ).

Также требование должно быть исполнено, если отчуждаемый объект приобретен на средства маткапитала, но ребенку не была выделена доля сразу. В остальных случаях не нужно получать разрешение от ООиП.

Как продать или купить жилье, если в нем прописаны дети?

Приобретение квартиры с прописанным в ней несовершеннолетним возможно. При этом по закону не требуется выписывать его перед продажей.

Можно снять ребенка с регистрационного учета позже. Но чтобы избежать дальнейших проблем, лучше сделать это заранее.

➟ Выписка и прописка жильца, не достигшего совершеннолетия

Снятие с учета без последующей регистрации доступно только для взрослого человека. В отношении детей данная норма не действует. При выписке ребенка необходима его прописка по новому месту жительства. Выписать несовершеннолетнего можно только вместе с одним из родителей или через суд.

Как его снять с регистрационного учета?

Для снятия с учета необходимо обратиться в управление по вопросам миграции МВД РФ.

Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Составление заявления на выписку. Бланк выдается в управлении.
2. Предоставление пакета документов. В него входят паспорт одного из родителя, свидетельство о рождении ребенка/паспорт, свидетельство о праве собственности на недвижимость. С собой должны быть копии и оригиналы.
3. Заполнение листа убытия. В нем отражается новый адрес регистрации.

Если родитель может сразу прописать ребенка, проводится процедура регистрации. При отсутствии подходящей недвижимости дается срок 1 неделя на прописку несовершеннолетнего.

Когда нельзя это сделать?

В некоторых случая снять с учета несовершеннолетнего не получится.

Нельзя выписать:

• ребенка без родителя;
• ребенка без предоставления другого места регистрации;
• отказополучателя по завещательному отказу.

➟ Как оформить на новом месте?

В момент снятия с учета родители могут подать заявление на регистрацию несовершеннолетнего по новому адресу. Важно прописать его в квартире, данные которой отражены в листе убытия.

С собой заявителю необходимо иметь:

• свидетельство о рождении ребенка / паспорт, если он достиг возраста 14 лет;
• паспорт родителя;
• свидетельство о браке;
• согласие второго родителя на прописку ребенка (если мать и отец прописаны в разных местах).

Регистрация осуществляется в течение нескольких дней.

Где можно зарегистрировать ребенка в зависимости от возраста?

Выбор места прописки зависит от возраста ребенка:

• если ребенку не исполнилось 10 лет, то можно его прописать только вместе с матерью или отцом;
• если ребенок старше 10 лет, то можно прописать его вместе с другими близкими родственниками (бабушка, дедушка, совершеннолетние брат, сестра);
• если ребенок старше 14 лет, он прописывается по месту фактического проживания (без привязки к месту регистрации родителей).

Алгоритм продажи квартиры с прописанным ребенком

Если продавец является родственником ребенка и не может снять его с учета, как потерявшего право пользования жильем, необходимо следовать алгоритму:

1. Продавцу нужно предупредить покупателя о том, что в квартире прописан несовершеннолетний. Если не сделать этого, сделка может быть оспорена в суде.
2. Собрать пакет документов для проведения сделки. В него входят правоустанавливающий документ на недвижимость, выписка из домовой книги, паспорта владельцев и покупателей, согласие супруга.
3. Составить с покупателем договор купли-продажи. Обе стороны должны подписать его.
4. Покупателю необходимо обратиться в суд для снятия ребенка с регистрационного учета. Суд проверить законность требования и вынесет решение.
5. С решением суда прибыть в управление миграции МВД для снятия гражданина с учета.
6. Перерегистрировать право собственности в Росреестре.

➟ Образец договора

После выписки граждан из квартиры составляется договор купли-продажи. Можно использовать данный образец:

Документ должен содержать следующую информацию:

• данные покупателя и продавца (ФИО, адрес проживания, контактный номер телефона);
• описание отчуждаемого объекта (адрес, характеристики объекта, этажность дома, площадь квартиры, количество комнат);
• стоимость имущества;
• порядок и сроки расчета;
• права и обязанности сторон;
• дата составления;
• подписи сторон.

Риски

При проведении сделок с отчуждением имущества существуют определенные риски для покупателя. Особенно внимательными необходимо быть при покупке квартиры, в которой прописан несовершеннолетний.

Судебная практика

Как показывает судебная практика, при появлении проблем со снятием регистрации несовершеннолетнего (если он не является собственником) судья учитывает интересы ребенка. Но при этом защищает  права граждан, которые приобрели жилье.

Так Кормиловский районный суд Омской области вынес решение в пользу истца. Бывшие владельцы недвижимости в момент оформления договора купли-продажи обязались снять с регистрационного учета, в том числе прописать по новому адресу несовершеннолетнего. Но после проведения сделки не выполнили обещаний. Суд постановил удовлетворить требования истца и признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением.

Вопросы наших читателей

Можно ли выписать несовершеннолетнего — не собственника после покупки квартиры?

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЖК РФ и подпунктом 5 пункта 31 Постановления Правительства РФ №713 от 17 июля 1995 года снятие с регистрационного учета возможно только с согласия гражданина или через суд.

Если квартира была приобретена с прописанным ребенком, новый собственник может подать иск в районный суд. В нем отражается требование прекратить право пользования жилым помещением зарегистрированных лиц. После вынесения судебного решения ребенок будет выписан из жилья.

Подводные камни

Продажа и покупка недвижимости с прописанными несовершеннолетними имеет некоторые особенности:

1. Если при сделке нарушены права детей, то оспорить ее могут даже после достижения 18-летнего возраста через несколько лет. Поэтому ни о чем не догадывающемуся собственнику придется разбираться с истцом в суде.
2. Судебные тяжбы возможны, если до покупки родители не выписывают ребенка из квартиры. При отсутствии согласия сделать это можно только через суд.
3. Сложности могут появиться с проведением сделки и оформлением документов, если гражданин не знает оснований для выписки ребенка. Потребуется помощь юриста.

Заключение

Выделим основные моменты по теме:

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком требует повышенного внимания. Наши юристы помогут вам разобраться с типом имущества и правом собственности, составить договор купли-продажи, чтобы избежать проблем и рисков.