Как принудительно выкупить долю в квартире?

Владение квартирой несколькими собственниками рано или поздно приводит к конфликту интересов и достигнуть договоренностей не всегда можно мирным путем. В таких случаях возможен принудительный выкуп доли в квартире по решению суда. Как инициировать этот процесс и какие должны быть соблюдены условия, чтобы суд вынес положительное решение, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли выкупить долю в квартире принудительно?

Квартира, которой владеют несколько собственников, очень часто становиться предметом споров, при этом совершенно не важно каким путем они получили во владение свою долю.

Площадь и планировка жилого помещения зачастую не позволяют выделить долю в натуре либо определить порядок пользования жильем. Во избежание конфликтных ситуаций самым оптимальным выходом является выкуп долей одним собственником (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Однако ситуации, когда один из собственников не согласен продать свою долю, и совладельцы не могут договориться далеко не редкость. В этом случае разрешить спор можно только в судебном порядке и принудить владельца к продаже.

Принудительный выкуп с выплатой денежной компенсации возможен, когда соблюдены условия:

• доля собственности незначительная (данный факт должен быть подтвержден судебным решением);
• выделение доли в натуре невозможно (например, если квартира однокомнатная);
• доля не представляет интереса для собственника (не проживает в жилом помещении и фактически не нуждается в нем).

Алгоритм действий

Перед началом судебного процесса стороне, желающей выкупить часть квартиры, можно зафиксировать документально попытку мирного урегулирования вопроса.

Законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок решения конфликта, однако в суде данный факт может быть расценен в пользу истца. Нужно лишь направить собственнику спорной доли предложение о выкупе, установив срок ответа, по истечении которого можно решать конфликтную ситуацию через суд.

Принудительный выкуп доли в квартире осуществляется по следующему алгоритму:

1. Подготовка необходимых документов и доказательств. Задача истца – доказать в судебном процессе, что все три условия выкупа соблюдены. Для это он вправе предоставлять любые доказательства, имеющие отношение к делу.
2. Оценка стоимости незначительной доли.
3. Составление искового заявления.
4. Оплата государственной пошлины.
5. Направление иска в районный суд.
6. Внесение денежных средств на выкуп доли на депозит суда (является обеспечением иска). Только после поступления средств начинается судебный процесс.
7. Участие в судебных заседаниях.
8. Получение решения суда, ожидание вступления его в законную силу (в этот период решение может быть обжаловано ответчиком).
9. Перечисление средств с депозита суда собственнику выкупаемой доли.
10. Регистрация перехода права собственности.

Перечень документов

Основные документы, которые необходимо приложить к исковому заявлению, в том числе обосновывающие позицию истца:

• паспорт заявителя;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• справка о зарегистрированных лицах;
• техпаспорт;
• документы, подтверждающие позицию истца;
• заключение эксперта об оценке доли в квартире;
• письмо о выкупе доли и ответ на него (при наличии);
• документ об оплате государственной пошлины.

Указанный перечень может быть дополнен любыми документами исходя из особенностей каждого конкретного случая.

Исковое заявление

При подготовке искового заявления должны быть соблюдены требования статьи 131 ГПК РФ.

Оно должно содержать следующие сведения:

• наименование и местонахождение суда;
• ФИО, адрес, контактные данные истца и ответчика;
• наименование иска;
• описание ситуации (причины принудительного выкупа, размер и цена доли, основания владения ею, информация о попытке досудебного решения вопроса);
• требования истца и ссылки на статьи законодательства;
• перечень документов, прилагаемых к иску;
• дата и подпись заявителя.

Если истцу удастся документально подтвердить заявленные требования, то, скорее всего, суд будет на его стороне и вынесет положительное для него решение.

Порядок расчета госпошлины

Государственная пошлина при подаче искового заявления рассчитывается исходя из стоимости доли жилого помещения, указанной в оценочном отчете.

При ее расчете применяются правила пп. 1, п. 1, ст. 333.19 НК РФ:

• до 20 тыс. руб. – 4 % от суммы, но не менее 400 руб.;
• от 20 до 100 тыс. руб. – 3 % от суммы свыше 20 тыс. руб. + 800 руб.;
• от 100 до 200 тыс. руб. – 2 % от суммы свыше 100 тыс. руб. + 3200 руб.;
• от 200 до 1 млн. руб. – 1 % от суммы свыше 200 тыс. руб. + 5200 руб.;
• более 1 млн. руб.- 0,5 % от сумы свыше 1 млн. руб. +13200 руб. (но не более 60 тыс. руб.).

Сроки

Гражданским процессуальным кодексом регулируются сроки судопроизводства при разрешении имущественных споров на каждом этапе рассмотрения заявления:

• принятие иска к рассмотрению – 5 дней с момента подачи заявления (если исковое заявление составлено с нарушением требований законодательства, то оно будет возвращено истцу);
• судебный процесс – не более 2 месяцев (при условии своевременной явки сторон в назначенные судебные заседания);
• дополнительные сроки рассмотрения судебного спора – до 6 месяцев (при неявке сторон и переносе судебных заседаний, назначении дополнительных экспертиз, заявлении новых ходатайств);
• вступление решения суда в законную силу – 1 месяц (п. 1 ст. 209 ГПК РФ).

Обращение в суд

Дела о принудительном выкупе подлежат рассмотрению районным судом по месту нахождения имущества, доля в котором является спорной.

Направить в суд исковое заявление и все предлагающиеся к нему документы можно несколькими способами:

1. Через канцелярию суда. Все экземпляры искового заявления принимает сотрудник канцелярии, на экземпляре истца ставится отметка и принятии заявления.
2. Почтовым отправлением. Направляется заказным письмом с уведомлением на адрес судебного органа.
3. Через официальный сайт суда. Документы можно подать в электроном виде через личный кабинет на интернет-портале ГАС «Правосудие».
4. Через представителя. При этом право представителя на предъявление иска в суд должно быть отражено в доверенности (ст. 54 ГПК РФ).

Судебный процесс

Условием начала судебного процесса по исковому заявлению о принудительном выкупе доли в квартире является внесение истцом денежных средств на выкуп доли ответчика на депозит суда.

Данное действие является обеспечительной мерой, а именно гарантией того, что после принятия судом решения в пользу истца он сможет это решение исполнить.

Как только решение суда вступает в законную силу, денежные средства перечисляются на счет ответчика.

Регистрация права собственности

После благополучного для истца судебного разбирательства переход к нему права собственности на спорную долю должен быть зарегистрирован в Росреестре. Основанием для перехода права собственности будет вступившее в законную силу судебное решение. Сама процедура регистрации происходит стандартно.

Заявление о регистрации права можно подать непосредственно через отделение Росреестра или офис МФЦ, оплатив государственную пошлину за совершение регистрационных действий в размере 2000 рублей.

Особенности принудительного выкупа доли

Рассмотрим подробнее особенности, влияющие на возможность принудительного выкупа. Отсутствие весомых оснований может послужить суду основанием для отказа истцу в удовлетворении его требований.

Так, при рассмотрении дела суд обратить внимание на следующее:

1. Технические характеристики квартиры, позволяющие признать долю собственника незначительной. Так, например, ¼ доля в однокомнатной квартире безусловно не может быть выделена в натуре и будет признана судом незначительной. Такая же доля в четырехкомнатной квартире не может быть признана таковой, так как позволяет выделить отдельную комнату.
2. Определение интереса собственника по отношению к спорной доле. Если собственник живет в жилом помещении, где является владельцем незначительной доли, и не имеет другого жилого помещения, то обязать его продать свою часть будет невозможно. Судебная практика подтверждает, что в этом случае факт незначительности доли не имеет решающего значения (определение ВС РФ от 30.04.2012 № 5-В11-134).
3. Наличие фактов нарушения собственником незначительной доли прав других собственников (отказ от оплаты коммунальных платежей, незаконная сдача в аренду).

Судебная практика по таким делам не всегда однозначна, ведь принимая решение суд исходит их обстоятельств каждой конкретной ситуации и оценивает совокупность факторов.

Ведь даже факт проживания собственника в другом месте не всегда говорит об отсутствии заинтересованности в доле, так как данное жилое помещение может быть его единственным местом регистрации, а место фактического проживания – арендованное жилье.

Заключение

Отметим наиболее важные моменты:

1. При отказе собственника продать свою долю в имуществе принудительно выкупить ее можно только по решению суда.
2. Доля должна быть признана судом незначительной при невозможности выделить ее в натуре.
3. Принудительно выкупить долю можно лишь в случае отсутствия у собственника заинтересованности (нуждаемости) в спорной доле.
4. Дело принимается судом к рассмотрению при зачислении на депозит суда необходимой для выкупа суммы.

Дела о принудительном выкупе доли в квартире отличаются своей сложностью и неоднозначностью, в связи с чем составление искового заявления и ведение дела лучше доверить грамотному юристу. Ведь положительный результат во многом зависит от имеющихся знаний и опыта.